房產(chǎn)投資，各人有各人的高招，成本、利潤(rùn)空間、投資風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)環(huán)境，一個(gè)都不能少。

　　機(jī)會(huì)成本要牢記

　　在房產(chǎn)的投資過程中，單純以收入與前期支出計(jì)算投資收益并不是完全可取的，而是應(yīng)該牢記機(jī)會(huì)成本的存在。比如今年3月王女士貸款30萬購買一套房產(chǎn)，其貸款資金的成本為5.51%；而其擁有一套45平方米左右的已購公房，如果出售，其售價(jià)為30萬，如果出租，年收益為4.2%左右。按國(guó)際慣例，如果房產(chǎn)投資的收益能夠達(dá)到4%-5%，就說明具有較強(qiáng)的投資收益。因此，就簡(jiǎn)單看投資收益，王女士可以將房產(chǎn)出租而非出售。但是，結(jié)合5.51%的機(jī)會(huì)成本，相信當(dāng)前出售就更為合理。

　　空置時(shí)間轉(zhuǎn)收益

　　在獲取房產(chǎn)出租收益當(dāng)中，房屋租金的高低亦可以大體決定整體的房產(chǎn)年收益，從而使得眾多房產(chǎn)投資者陷入了高租金的泥潭。殊不知，出租年收益的高低并非完全取決于月租金的高低，還與房屋出租空置時(shí)間的長(zhǎng)短緊密相連。比如同區(qū)域的張先生和李小姐均有一套兩居室出租，按市場(chǎng)價(jià)該區(qū)域的兩居室為2000元/月，空置期一個(gè)月。而張先生的租價(jià)是每月2100元/月，導(dǎo)致其出租空置期達(dá)到了兩個(gè)月，李小姐即按市場(chǎng)價(jià)出租。雖然張先生的月租金要高出李小姐100元/月，但全年的收益卻是李小姐高出張先生1000元。因此，要將空置時(shí)間合理轉(zhuǎn)化成有效收益。

　　盲目跟風(fēng)必入套

　　不同類型的房產(chǎn)，其投資收益亦存在明顯的差異。一般來說，中高檔物業(yè)的房產(chǎn)投資收益相對(duì)較高，普通房產(chǎn)住宅的投資收益要相對(duì)偏低，從而給消費(fèi)者一個(gè)投資置業(yè)的導(dǎo)向，紛紛往中高檔物業(yè)轉(zhuǎn)移。但是，盲目跟風(fēng)，必然會(huì)使部分投資者陷入套牢的窘境。因此，唯有仔細(xì)分析研究之后介入才是上策。

　　投資策略需先定

　　有些房產(chǎn)易于出租，但是不會(huì)有太大的升值潛力，而另外一些房產(chǎn)恰好相反。因此，在您決定投資以前，必須先確定自己的投資策略，到底是以獲取長(zhǎng)期的出租收益為主，還是獲取轉(zhuǎn)售的差價(jià)收益為主。

　　階段差異亦有異

　　人的一生可以分為不同的階段，在每個(gè)階段中，選擇房產(chǎn)的目的亦會(huì)不同。對(duì)于家里已有小孩上學(xué)的家庭來說，其主要的目的可能是為了提升孩子的求學(xué)質(zhì)量，從而會(huì)將置業(yè)區(qū)域選擇在一些院校相對(duì)集中的地段，這些區(qū)域的房?jī)r(jià)往往會(huì)偏高于其他區(qū)域10%左右。而當(dāng)前的一個(gè)現(xiàn)狀卻是，無論是家有小孩還是單親人群，均往學(xué)校周邊擠。其實(shí)，對(duì)于還未成家的單親人群來說，大可不必去擠那個(gè)“獨(dú)木橋”，亦可以選擇其他區(qū)域。

　　面面俱到非無險(xiǎn)

　　在考慮投資風(fēng)險(xiǎn)之時(shí)，我們普遍會(huì)存在這樣一種投資理念“要把雞蛋放在不同的籃子里”，在實(shí)際運(yùn)用中，不少投資者存在這種誤區(qū)，他們往往將雞蛋放在過多的籃子里，使得投資追蹤困難，導(dǎo)致分析不到位，從而降低了預(yù)期收益。因此，面面俱到非無險(xiǎn)，而是需要學(xué)會(huì)如何將“雞蛋放在一些優(yōu)質(zhì)的籃子”，使得有限的資金獲取最大的收益，房產(chǎn)投資也不例外，選擇幾類自己擅長(zhǎng)熟悉的物業(yè)投資不失為明智之舉。

　　視野狹窄遇瓶頸

　　判斷一項(xiàng)房產(chǎn)投資的價(jià)值高低取決于以怎樣的思路去評(píng)判它，是在一個(gè)局部區(qū)域或一個(gè)時(shí)段中去思考它，還是在全局范圍或更長(zhǎng)時(shí)間周期中去思考它，其差異是巨大的。當(dāng)然，現(xiàn)實(shí)的情況是不同地域或房產(chǎn)類型是存在壁壘的，有的你看到了，沒法進(jìn)入。但是，當(dāng)前的很多房產(chǎn)投資人并沒有在盡可能的范圍中去比較投資機(jī)會(huì)，往往在限定范圍中自得其樂，這就會(huì)導(dǎo)致投資回報(bào)偏低，甚至遭遇投資的瓶頸。

　　細(xì)節(jié)問題定成敗

　　在房產(chǎn)的投資過程中，某些細(xì)節(jié)方面是必須要考慮到的，比如今年房產(chǎn)新政之后，對(duì)于普通住宅與非普通住宅的劃分有了重新的界定，只要不能同時(shí)滿足以下三個(gè)條件即為非普通住宅，其一是建筑容積率為1.0以上；其二是建筑面積在140平方米以下；其三是成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房交易價(jià)格的1.2倍以下。如果在投資過程中對(duì)于這些細(xì)節(jié)沒有注意，不僅會(huì)讓自身投資前期的支出明顯增加，而且最關(guān)鍵的還在于后市的退出將遇到更大的阻力。

　　還款比例要把控

　　在房產(chǎn)的投資置業(yè)過程中，相信絕大多數(shù)的人群會(huì)借助于金融機(jī)構(gòu)的貸款支持，這就需要投資置業(yè)者應(yīng)該嚴(yán)格把控自己的月還款數(shù)額，一般月還款額不宜超過月收入的40%，在30%-40%之間為佳。在具體確定數(shù)額時(shí)，一方面要考慮自己的未來收入預(yù)期，另一方面還要考慮利率調(diào)整的因素。

　　退出機(jī)制亦重要

　　良好的退出機(jī)制是保障房產(chǎn)投資獲取較大收益的前提。雖然有些區(qū)域房產(chǎn)的未來升值空間比較明顯，但是，如果缺乏有效的退出機(jī)制，將會(huì)出現(xiàn)有價(jià)無市的現(xiàn)狀，最終導(dǎo)致的只能是名義的獲利價(jià)值，而非真實(shí)的獲利空間。

　　(來源：北京青年報(bào) 作者：舒東平)