文/龐無忌

　　各大城市由國資入場收購存量商品房的動作正在加速。近期，珠海、廣州、深圳、沈陽等多地密集披露相關(guān)計劃或進展。

　　國家隊“收房”是由地方國企出手，直接收購開發(fā)企業(yè)已建成未出售的商品房房源，用作保障性住房。今年5月17日，房地產(chǎn)領(lǐng)域迎來力度空前的政策“組合拳”，其中，央行提出設(shè)立3000億元保障性住房再貸款，支持地方國有企業(yè)以合理價格收購已建成未出售商品房，用作配售型或配租型保障性住房。

　　作為去庫存的重要舉措之一，業(yè)內(nèi)認為，國家隊“收房”既有助于保障性住房籌集、縮短建設(shè)時間，也可以有效消化市場庫存，促進房地產(chǎn)市場企穩(wěn)恢復(fù)。不過這種直接去庫存的做法也面臨資金、價格、需求等多方面因素的挑戰(zhàn)。

　　珠海的百億“大動作”

　　珠海市近日披露了一則金額逾百億的存量商品房收購信息。珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司公告稱，擬與該公司控股股東珠海華發(fā)集團有限公司或其子公司開展存量商品房及配套車位交易業(yè)務(wù)，總交易金額不超過120億元。

　　華發(fā)集團為珠海最大的綜合型國有企業(yè)集團，實際控制人為珠海市國資委。根據(jù)公告，收購來的存量商品房將被用于增加保障性、人才安居和商業(yè)租賃住房供給，助力珠海構(gòu)建租購并舉的住房新格局。

　　此外，深圳、沈陽、廣州等多地近日也披露了地方國資入場收購存量商品房的計劃或進展。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計，截至7月底，全國已有超60城出臺國資收購存量商品房用作保障房的政策，其中既有廣州、重慶、杭州、鄭州、長沙、天津等超大特大城市，也有廬江、濟源等縣或縣級市。

　　這一趨勢與相關(guān)部門的部署一致。6月20日，住建部召開相關(guān)會議稱，推動縣級以上城市有力有序有效開展收購已建成存量商品房用作保障性住房工作。業(yè)內(nèi)認為，今年下半年，商品房收儲工作還會進一步加速。

　　“以需定購”，用途明確

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，今年以來，國資收儲存量房大都遵循“以需定購”的原則，收儲后的存量房大致有三種用途：

　　一是將收來的存量房用于增加租賃住房供給。

　　珠海、重慶、南京等城市明確將收購來的存量房用作租賃住房。今年2月，重慶嘉寓公司、重慶建渝住房租賃基金收購4207套房源并擬投入租賃市場；6月底，重慶首個收購存量房而來的租賃項目投入使用。

　　今年以來，南京市以南京安居建設(shè)集團等為收購主體啟動了兩輪存量住房“以舊換新”。南京安居建設(shè)集團此前透露，首批試點收購2000套存量住房，計劃引入有資質(zhì)的單位進行租賃運營。

　　二是將收來的存量商品房納入保障房體系。

　　這是目前地方國企“收房”后的主流。比如：鄭州由當?shù)卣疇款^，國資平臺城發(fā)集團收購居民二手住房，之后再改造為保障性租賃住房。

　　沈陽市近日面向社會征集已建成存量商品房用作保障性住房項目，加快構(gòu)建“市場+保障”房地產(chǎn)發(fā)展新模式，緩解新市民、青年人、工薪收入群體以及城市引進人才的住房困難問題。

　　福州國有企業(yè)福州安住發(fā)展有限公司主要承接福州市收儲存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房的任務(wù)。據(jù)了解，此前該公司已收購約5000套存量住房。近期，福州安住發(fā)展有限公司又以約2.7億元的價格打包收購了154套住宅。

　　8月7日，深圳市安居集團有限公司發(fā)布關(guān)于收購商品房用作保障性住房的征集通告，房源征集范圍為深圳市(不含深汕特別合作區(qū))范圍內(nèi)商品房性質(zhì)的住宅、公寓、宿舍等，優(yōu)先選取整棟或整單元未售、可實現(xiàn)封閉管理的樓棟項目(房源)。

　　據(jù)中指研究院統(tǒng)計，目前已有10余城發(fā)布征集商品房用作保障性住房的公告。

　　越來越多地方披露收儲商品房的細則。上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進表示，以深圳為例，收儲商品房意味著開啟了當?shù)乇Ｕ戏俊耙再彺ā钡哪Ｊ健４舜紊钲诘牟僮鳂藴屎推渌鞘邢嗨?，包括樓棟完整性、區(qū)位有優(yōu)勢、戶型匹配保障房要求、設(shè)施配套齊全、產(chǎn)證合規(guī)。

　　三是將收來的存量房用作定向安置房。

　　廣州市增城區(qū)此前發(fā)布“關(guān)于廣州(新塘)至汕尾鐵路項目(新塘段)征集符合條件商品性安置房源報名的公告”。根據(jù)公告，該鐵路項目擬采用購買市場化商品房作為項目安置房源，并向社會征集符合條件的住宅房源(房企)，再依照相關(guān)流程選定安置房源小區(qū)(房企)。

　　收儲也面臨挑戰(zhàn)

　　國資“收房”加速落地，但也面臨不少挑戰(zhàn)。

　　中指研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，目前房地產(chǎn)市場“促需求+去庫存”的政策方向已經(jīng)明確，“去庫存”相關(guān)政策有利于緩解企業(yè)資金壓力，同時也有助于市場情緒的恢復(fù)及增加保障性住房供應(yīng)。

　　不過，在落地過程中，黃瑜提示，收儲標的物選擇面臨一定挑戰(zhàn)，收儲價格的確定是收儲達成的一個關(guān)鍵問題，如果價格過低，房企參與積極性會下降，如果價格過高，則政府難以算得過來賬。

　　同時，收儲可能會面臨供需錯配問題。從城市分布來看，在一些房企庫存壓力大、出售意愿較強的城市，配售型保障房需求相對有限，國企收儲規(guī)?？赡茌^??；而在一些配售型保障房需求相對強烈的城市(一線和核心二線城市)，市場庫存水平可能也不高，房企折價出售存量房的意愿也相對較低。

　　此外，資金成本是影響商業(yè)可持續(xù)的重要因素。目前國企收購存量商品房得到央行3000億元保障房再貸款支持，但再貸款年利率1.75%，若考慮商業(yè)銀行貸款利率上浮，則國企收儲的資金成本大約在3%左右。

　　黃瑜指出，如果再考慮改造、運營等成本，實際成本可能更高。所以，在收儲存量房轉(zhuǎn)作保障性租賃住房等的過程中，需要財政貼息等配合才能實現(xiàn)收益平衡。