文/夏賓

　　中國正加緊構建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

　　4月30日召開的中央政治局會議提出，要結合房地產(chǎn)市場供求關系的新變化、人民群眾對優(yōu)質住房的新期待，統(tǒng)籌研究消化存量房產(chǎn)和優(yōu)化增量住房的政策措施。

　　過去一段時間，國家有關部門和多個高能級城市已經(jīng)拿出行動并有創(chuàng)新：在房地產(chǎn)市場“收舊換新”“以舊換新”；將部分存量商品房轉化為保障性租賃住房的“消化存量”；采取“市場+保障”雙軌模式“優(yōu)化增量”；以人定房，以房定地，統(tǒng)籌“市場+保障”的住宅用地供應安排等。

　　仲量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)濟學家龐溟近日在接受中新社國是直通車采訪時稱，中央、地方以及社會資金層面應繼續(xù)加大對保障房的金融支持力度，以解決三大難點和挑戰(zhàn)，圓滿完成保障房建設任務。

　　一是政策資金體量應覆蓋保障房籌建成本；

　　二是從區(qū)位上努力平衡保障房供給的有效性與商品房去庫存的緊迫性；

　　三是要促進保障房市場收益與資金成本大致匹配以實現(xiàn)經(jīng)營可持續(xù)性。

　　采訪實錄摘要如下：

　　國是直通車：作為頂層設計，《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》有哪些地方值得關注？

　　龐溟：隨著經(jīng)濟和社會的發(fā)展，中國房地產(chǎn)市場的形態(tài)、結構和特點，都在不斷演變。盡管政府在不同階段積極調控并規(guī)范住宅市場，提出“公租房”“廉租房”等政策保障普通民眾尤其是低收入人群的居住需求，然而在實踐中，相較于城市化帶來的人口大規(guī)模流入，尤其在高線城市，保障性住房供應仍顯滯后，大量外來人口的居住需求面臨較大缺口。

　　在此背景下，為實現(xiàn)城市新增人口“居有所安”和經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的雙重目標，國務院于2023年8月發(fā)布《關于規(guī)劃建設保障性住房的指導意見》(下稱“14號文”)。

　　關注點有很多，比如在配租保障房方面，除原有公租房、廉租房等保障體系外，針對新市民和青年人群的“保租房”是當下發(fā)力的重點。

　　“十四五”期間，全國原計劃籌集建設保障性租賃住房870萬套，然而隨著實踐中部分高線城市人口加速流入以及中央對保障房建設愈發(fā)重視，部分城市開始動態(tài)調整自身規(guī)劃以適度增加供應。如：深圳將原有規(guī)劃的54萬套提升至74萬套，成都將原有規(guī)劃的25萬套提升至30萬套等。截至2023年末，根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，全國已完成建設和籌集約573萬套，完成“十四五”期間原計劃量的65.9%。

　　在配售型保障房方面，“14號文”確立了“土地成本+建安成本+利潤”的保本微利配售規(guī)則和“封閉管理不得上市交易，閑置轉讓由政府回購”的運營管理機制，主要解決工薪群體、城市引進的科技人員、教師以及醫(yī)護人員幾類人員的住房購買需求。

　　整體規(guī)模上，鑒于配售型保障房概念提出相對較晚，目前各地對該類型保障房規(guī)劃仍處于政策探索、先行先試階段。

　　截至目前，據(jù)不完全統(tǒng)計，全國重點城市已有超過13萬套配售型保障房進入建設期。從數(shù)量上看，2024年福州計劃籌建套數(shù)最多，為1.24萬套；北上廣深四個一線城市以及西安均在1萬套左右；其他二線及三線城市規(guī)模均在2000至4000套之間。預計后續(xù)各城市將出臺相應具體規(guī)劃，配售型保障房規(guī)模占比有望得到提升。

　　國是直通車：目前來看，保障房的籌建渠道有哪些？

　　龐溟：從建設方式來看，保障房的籌建渠道分為新建和存量盤活兩種：新建指在新增建設用地中，新建商品房可配建一部分比例保障性住房；其他籌建渠道均為存量盤活，包括企事業(yè)單位自有用地、集體經(jīng)營性建設用地、產(chǎn)業(yè)園配套用地、非居住存量房、存量居住房改建五種方式。

　　不難看出，保障房建設將對盤活存量閑置房屋和低效土地資源具有顯著作用。

　　根據(jù)“14號文”規(guī)劃保障性住房的供給，需要先確定保障性用地，主要是將原有閑置低效工業(yè)、商業(yè)、辦公用地，變更土地用途，然后在不補繳地價款的前提下，可以通過劃撥模式完成供地。而允許高庫存城市將存量商品房改建作保障性住房，則具有一石雙鳥的作用：既可以完成保障房供給，覆蓋新市民需求，又能去化新房庫存，緩解當下商品房市場壓力。此外，建成后的項目將執(zhí)行保障房政策優(yōu)惠，如水電氣價格執(zhí)行民用標準、增值稅房產(chǎn)稅減少等稅收支持。

　　國是直通車：保障房建設的資金從哪里來？怎么通過金融服務為保障房建設保駕護航？

　　龐溟：歷史數(shù)據(jù)顯示，地方財政是保障房建設的主要資金來源，貢獻度長期在95%以上。然而，出于保障房本身“保本微利”的民生屬性，無論是新建還是存量改造，大規(guī)模的保障房籌建仍需要大量低成本資金的長期支持。

　　我們認為，中央政策性資金和社會資本將成為短期破解保障性住房建設資金難題的關鍵，而地方政府作為建設運營的主力部門，長期來看也應及時靈活使用各種政策工具激發(fā)市場活力。

　　中央政策資金包括作為財政計劃內資金的中央保障性安居工程補助資金、保障性住房再貸款、抵押補充貸款(PSL)和保障房專項貸款、特別國債相關資金支持等。

　　以保障性住房再貸款為例，這是當下商品房去庫存、籌集保障房最重要的資金來源。2024年5月17日，中國人民銀行宣布設立3000億元保障性住房再貸款，利率1.75%，并將2023年推出的在部分城市試點的1000億元租賃住房貸款支持計劃并入管理，該政策將在全國范圍全面推廣。

　　人民銀行將按照貸款本金的60%發(fā)放再貸款，后續(xù)可帶動21家全國性銀行貸款5000億元，支持收購已建成未出售的商品房，用作配租或配售型保障性住房。

　　國家發(fā)改委之前表示，將連續(xù)幾年發(fā)行的超長期特別國債，專項用于國家重大戰(zhàn)略實施和重點領域安全能力建設的“兩重領域”，重點支持科技創(chuàng)新、城鄉(xiāng)融合發(fā)展、區(qū)域協(xié)調發(fā)展、糧食能源安全、人口高質量發(fā)展等領域建設。我們預計，保障房作為城鄉(xiāng)融合發(fā)展、區(qū)域協(xié)調發(fā)展以及人口高質量發(fā)展的重要載體，未來有望獲得特別國債資金的長期支持。

　　國是直通車：地方有哪些金融工具和政策支持，可以用于保障性住房呢？

　　龐溟：地方政府專項債。這也是過往建設保障房最主要的資金來源。據(jù)統(tǒng)計，2021年至2023年，地方政府用于保障性安居工程的資金規(guī)模分別為6245億元、6319億元和4705億元。2024年專項債投向整體保持十大領域不變，但保障性安居工程領域里新增了城中村改造、保障性住房兩個投向。

　　地方政府計提土地出讓的溢價資本也可作為保障房建設的增量資金。如果要看創(chuàng)新運營模式，可采用保障房“先租后售，租售聯(lián)動”模式，提升項目現(xiàn)金流穩(wěn)健性。新加坡、中國香港、英國、澳大利亞和加拿大等國家和地區(qū)都曾推出過“先租后售”模式的住房計劃，允許購房者先通過租賃方式獲得住房，并在滿足條件后有機會購買房屋。內地包括重慶、深圳、上海、東莞和湖北等省市也曾先后對此類模式做出有益探索。

　　國是直通車：政策資金之外，我們能溝通哪些方法來引入社會資本，支持保障性住房建設？

　　龐溟：商業(yè)銀行在未來有望加大對租賃住房的支持力度。2024年1月5日，中國人民銀行、國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布《關于金融支持住房租賃市場發(fā)展的意見》，指出金融支持住房租賃市場發(fā)展應以市場配置為主，為租賃住房的投資、開發(fā)、建設、運營提供多元化金融服務體系，明確提出支持企業(yè)和事業(yè)單位依法依規(guī)批量購買存量閑置房屋用作宿舍型保障性租賃住房等利好政策。

　　我們認為，應在政策優(yōu)惠和引導下進一步健全完善以政府投資和政策資金為主、市場引導下的社會化資金為補充、全方位多渠道金融支持的體系，更好地加大投資、融資和運營各環(huán)節(jié)的資金利用效率和金融支持力度。

　　從中長期看，應著眼于構建多層次、多主體、多渠道的房地產(chǎn)融資體系，從源頭處理好人、地、房、錢的關系，做到低端有保障、中端有支持、高端有市場，來實現(xiàn)黨的二十大報告提出的“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度”“增進民生福祉，提高人民生活品質”的房地產(chǎn)發(fā)展方向，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)良性循環(huán)和宏觀經(jīng)濟健康增長，推動社會高質量發(fā)展。