背后

　　央企兇猛拿地緣何有恃無恐?

　　各路外行央企創(chuàng)造新“地王”的盛宴尚未結(jié)束,專家級的央企再度兇悍出手。連日來,中海地產(chǎn)在佛山、重慶、沈陽等地兇猛出手,三天內(nèi)斥資128億元獲得多幅“地王”。退出廣州科學(xué)城地王之爭的保利、中信則分別在南京和廣州荔灣區(qū)得手,特別是中信地產(chǎn)以21億元收購城啟地產(chǎn)地塊,10000元/平方米的樓面地價(jià)創(chuàng)下廣州老城區(qū)新高。

　　央企和地方國企今年在土地市場的瘋狂搶地被一些行家解讀為“國進(jìn)民退”。熱衷投資地產(chǎn)的“國字號”企業(yè)不僅有中海、保利、廣州城建、上海綠地這樣的專業(yè)開發(fā)商,也有中化、中冶、中石油這樣的“門外漢”。為何這些國有企業(yè)會(huì)如此高度一致地看好、看高房地產(chǎn)市場?

　　房地產(chǎn)專家韓世同提出,央企、國企敢于以遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出市場預(yù)期的價(jià)格拿地,表明這些企業(yè)在對土地升值的判斷上與市場存在著明顯分歧。韓世同表示,央企、國企如此堅(jiān)決,一定是非常看好未來土地還會(huì)大幅升值。但前幾年一度激進(jìn)的萬科、保利在今年極少拿“地王”,萬科更是宣稱是吸取了教訓(xùn),兩種判斷孰對孰錯(cuò)還有待市場檢驗(yàn)。

　　民生銀行日前發(fā)布的《地產(chǎn)金融藍(lán)皮書》則認(rèn)為,國有資本涌入房地產(chǎn)市場有三大因素:首先,融資能力強(qiáng),融資成本低；其次,國企的主業(yè)正因消費(fèi)不足而導(dǎo)致產(chǎn)能過剩,房地產(chǎn)行業(yè)去庫存化進(jìn)度遠(yuǎn)比其他行業(yè)理想,國企急于擴(kuò)大地產(chǎn)比重；再次,央企多為壟斷性行業(yè),可以用壟斷行業(yè)的暴利彌補(bǔ)房地產(chǎn)行業(yè)短期的微利甚至虧損,以快速擴(kuò)大在房地產(chǎn)行業(yè)的份額。因此,“國進(jìn)”不僅僅是貨幣政策和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整的伴生現(xiàn)象,更是現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)體制和政策的必然產(chǎn)物。

　　鏖戰(zhàn)101回合科學(xué)城“回鍋”地王再嫁豪門

　　沉寂已久的廣州土地市場,在上周的土地拍賣中迎來了一場罕見的“馬拉松式”競拍,為了爭搶一塊被退的科學(xué)城KXC-F8-1地塊“回鍋地王”,上演了廣州土地拍賣歷史上爭奪土地最激烈一戰(zhàn)。華南巨頭雅居樂、碧桂園、保利地產(chǎn)從下午3點(diǎn)一直到晚上8點(diǎn),麝戰(zhàn)4小時(shí)52分鐘,歷經(jīng)101輪舉牌,才分出勝負(fù)。此次拍賣,不但創(chuàng)下中國史上土地拍賣時(shí)間最長,43.4億的地價(jià)也成為廣州土地出讓總價(jià)最高紀(jì)錄。而地塊的樓面地價(jià)也高達(dá)7074元/平方米,比“地王”第一次出讓的6321元/平方米地價(jià)高出753元/平方米。

　　這次拍賣,改變了以往舉牌競投的做法,而是通過一輪輪的開發(fā)商填報(bào)價(jià)格進(jìn)行,每次填報(bào)價(jià)格競投時(shí)間最長為5分鐘�，F(xiàn)場反饋,也正是因?yàn)橘u地會(huì)采取的新報(bào)價(jià)競投方式,導(dǎo)致賣地會(huì)時(shí)間不斷拖延,創(chuàng)下紀(jì)錄。

　　從房地產(chǎn)業(yè)一片繁榮的2007年,到樓市持續(xù)低迷的2008年,再到“地王”重現(xiàn)的2009年,全國樓市正經(jīng)歷著命運(yùn)“輪回”般的三年。然而這一切,在這塊兩度“地王”身上展現(xiàn)得更為微妙而明顯。

　　科學(xué)城KXC-F8-1地塊,根據(jù)歷史資料顯示,2007年9月,該地塊被廣東中萊投資以44.75億元高價(jià)競得,折合樓面價(jià)達(dá)到6321元/平方米,創(chuàng)下的科學(xué)城“地王”紀(jì)錄迄今仍未被打破。然而,期間經(jīng)歷樓市低迷,開發(fā)商選擇放棄了該地王的開發(fā)。此次重新拿出來拍賣,KXC-F8-1地塊原先用地面積471939平方米,分拆后土地面積不足原來的三分之二,只有306812平方米。起始樓面地價(jià)為2803元/平方米,僅為當(dāng)初6321元/平方米成交價(jià)44%。

　　值得注意的是,政府為防止“地王曬地”的悲劇重演,廣州市國土房管局特意為該地塊制定了苛刻的出讓條件。此次推出的地塊特別強(qiáng)調(diào)指出退地處罰措施:“開發(fā)商如果因自身原因終止投資建設(shè),提出終止履行合同并請求退還土地的,在政府批準(zhǔn)后,定金要沒收�！倍�此次的定金高達(dá)1.72億元,比先前“地王”沒收的8000萬元翻了一倍。同時(shí),此次推出的地塊并未限制戶型。

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