央視上周日《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》欄目報(bào)道了李澤楷旗下房地產(chǎn)公司在北京囤地三年后轉(zhuǎn)手,指其炒地利潤(rùn)比蓋房高三倍。開(kāi)發(fā)商囤地與資本泡沫、房?jī)r(jià)上漲的微妙聯(lián)系被暴露在陽(yáng)光之下,囤地炒地不成比例的暴利與風(fēng)險(xiǎn)引發(fā)各界高度關(guān)注。

　　囤地收益好過(guò)炒金

　　據(jù)報(bào)道稱(chēng),北京核心城區(qū)的工體四號(hào)地塊2006年被李澤楷旗下的房地產(chǎn)公司盈科大衍地產(chǎn)公司競(jìng)得,按照約定此地塊開(kāi)工日期為2006年9月20日,峻工日期為2008年3月31日,但一直沒(méi)有動(dòng)工,最后該地塊于今年8月21日被轉(zhuǎn)讓給另一家香港企業(yè)瑞安建業(yè)。盈科方面的轉(zhuǎn)讓價(jià)為1.18億美元,而當(dāng)初的拍賣(mài)價(jià)格為5.1億人民幣,按照當(dāng)時(shí)的匯率,僅為0.6414億美元。如果按照2009年8月的匯率,約為0.7467億美元,考慮到中間費(fèi)用,小超人大概賺了0.5億美元,三年利潤(rùn)在78%以上。分析人士稱(chēng),如果開(kāi)發(fā)商選擇建樓,收益也不過(guò)幾千萬(wàn)元,大約是炒地收益的1/3。

　　財(cái)經(jīng)評(píng)論人葉檀算了另一筆賬:如果“小超人”囤的是同樣價(jià)格不斷上漲的黃金,按照2006年9月15日的現(xiàn)貨金為每盎司572.35美元,2009年8月21日為953.85美元,盈利381.50美元,盈利約為60%。葉檀的結(jié)論是,在中國(guó)一線(xiàn)城市核心區(qū)域囤地收益好于囤金。

　　囤地風(fēng)險(xiǎn)輕松轉(zhuǎn)移

　　盈科炒地獲暴利的新聞在當(dāng)前新一輪搶地風(fēng)潮背景下顯得極具警示意義。數(shù)月以來(lái),北京、上海、廣州、深圳等一二線(xiàn)城市的地價(jià)不斷被新的“地王”推至新高,發(fā)展商手中的土地儲(chǔ)備估值也得到了進(jìn)一步上漲,房?jī)r(jià)也從穩(wěn)定走向大幅上漲,房地產(chǎn)市場(chǎng)的泡沫化引發(fā)眾多擔(dān)憂(yōu)。

　　專(zhuān)家指出,發(fā)展商在不斷推高地價(jià)過(guò)程中的風(fēng)險(xiǎn)與其獲得的溢價(jià)收益完全不成比例,風(fēng)險(xiǎn)被稀釋在了資本市場(chǎng)和購(gòu)房者身上。發(fā)展商的“圈地運(yùn)動(dòng)”在資本市場(chǎng)被解讀為利好,而購(gòu)房者在通脹預(yù)期之下也熱衷于買(mǎi)高檔住宅投資保值,大量資金就這樣循環(huán)為開(kāi)發(fā)商“輸血”。

　　另一方面,國(guó)家要求收回閑置土地的政策在多數(shù)時(shí)候成為一紙空文,有關(guān)部門(mén)多次重申與調(diào)研的效果也不明顯。北京大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)指出,企業(yè)之所以敢于大規(guī)模拿地和囤地,是基于利益驅(qū)動(dòng)。而地方政府縱容這種囤地的行為,同樣也是利益驅(qū)動(dòng)。