2007年10月31日 星期三
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圈錢、高地價(jià)和高房?jī)r(jià)的“三角畸戀”
2007年10月31日 10:56 來源:第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)

  昨天,經(jīng)過53輪競(jìng)價(jià),“杭一棉”地塊,以15588元/平方米的樓面地價(jià)“王者之相”被遠(yuǎn)洋地產(chǎn)和另一家北京企業(yè)聯(lián)合競(jìng)得。令人驚訝的是,這一樓面地價(jià)已超過周邊樓盤現(xiàn)售價(jià)。而這種“面粉貴過面包”的情形已不是第一次出現(xiàn)。

  勝出者遠(yuǎn)洋地產(chǎn),完全是一副“資本英雄”凱旋的姿態(tài)。9月28日,遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在香港聯(lián)交所正式掛牌上市,首日股價(jià)大漲42.86%,總募集資金119億港元,成為繼碧桂園之后,第二家募資超百億元的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)。大筆圈錢——高價(jià)競(jìng)地,這完全是合乎邏輯的融資、投資之道。這也是近期各地高地價(jià)的創(chuàng)造者清一色都是上市公司的原因所在。

  今年7月,底價(jià)為46.38億元的長(zhǎng)沙新河三角洲地塊以92億元成交,成為全國(guó) “新地王”,其“東家”同樣是來自北京的北辰、城開聯(lián)合體,而北辰則是去年才由香港回歸A股。從市場(chǎng)的角度分析,高地價(jià)頻現(xiàn)的原因有三:一是住宅用地供應(yīng)偏緊,優(yōu)質(zhì)地塊尤其稀缺;二是地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)強(qiáng)者愈強(qiáng)的趨勢(shì),大企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)越來越激烈;三是由于房?jī)r(jià)上漲的良好市場(chǎng)預(yù)期,地價(jià)上漲難以抑制。從一定程度上講,“地王”現(xiàn)象是土地“招拍掛”出讓制度、樓市持續(xù)繁榮等孕育出的必然產(chǎn)物。

  同時(shí),高地價(jià)也是房?jī)r(jià)飆升的重要推手。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,今年一至三季度,70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格累計(jì)平均上漲6.7%,其中一季度上漲5.6%,二季度上漲6.3%,三季度上漲8.2%。相較可知,今年以來地價(jià)上漲的軌跡與房?jī)r(jià)非常吻合。更值得關(guān)注的是,今年一至三季度地價(jià)上漲幅度(12.8%),比房?jī)r(jià)增幅(6.7%)高出約一倍!如果考慮到項(xiàng)目開發(fā)周期的影響,地價(jià)推高房?jī)r(jià)的作用力還有一個(gè)慢慢釋放的過程,目前已如此高價(jià)拿地,則未來一到兩年中國(guó)房?jī)r(jià)的調(diào)控難度可想而知。

  那么,問題的關(guān)鍵在于兩點(diǎn),一是上市企業(yè)高價(jià)圈地合不合理,二是有關(guān)部門在其中充當(dāng)了什么角色。先分析一下大型上市企業(yè)。應(yīng)該說,由于房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè),在實(shí)行“招拍掛”之后,資金雄厚的企業(yè)必然在拿地中處于絕對(duì)優(yōu)勢(shì)地位,經(jīng)營(yíng)性住宅用地,尤其是優(yōu)質(zhì)地塊高度集中于上市企業(yè),是必然趨勢(shì)。而且,大型上市公司影響部分地方政府的能力很強(qiáng),在某些中西部城市和三、四線城市醉心于招商引資的情形之下,他們很容易在拿土地過程中得到優(yōu)惠和眷顧。在巨量資金的驅(qū)動(dòng)下,目前上市公司高價(jià)拿地已出現(xiàn)非理性傾向。大量土地集中于大型企業(yè)手中,比如大盤必然采取分期“滾動(dòng)開發(fā)模式”,客觀上容易出現(xiàn)囤地現(xiàn)象,這與宏觀調(diào)控精神背道而馳。

  從政策與體制上考量,目前我國(guó)的土地出讓及管理制度還有需要完善之處。比如,緣何國(guó)土資源部早已明確限制大幅經(jīng)營(yíng)性用地出讓,幾千畝的大盤仍大行其道?比如長(zhǎng)沙全國(guó)“地王”就達(dá)1177.8畝,而幾千畝、上萬(wàn)畝的超級(jí)大盤也并不少見,尤其是在二、三線城市。再如,掛牌和拍賣都遵循“價(jià)高者得之”的原則,這體現(xiàn)了市場(chǎng)機(jī)制,但在目前房?jī)r(jià)上漲預(yù)期強(qiáng)烈、大型地產(chǎn)商圈地沖動(dòng)炙熱的情況下,應(yīng)該調(diào)整、完善這一“游戲規(guī)則”,以使地方政府和開發(fā)商都變得理性一些。

  日前,在萬(wàn)科新標(biāo)志北京發(fā)布會(huì)上,地產(chǎn)領(lǐng)袖王石表示,萬(wàn)科一直堅(jiān)決反對(duì)囤地、反對(duì)捂盤,而且今年以來募集的上百億元資金100%投到了指定項(xiàng)目。暫且不管王石所言百分百屬實(shí),還是虛中有實(shí),實(shí)中有虛,至少萬(wàn)科比較注重“企業(yè)公民”建設(shè),比如正在進(jìn)行中的旨在“解決城市低收入人群住房問題”的“海螺行動(dòng)”。但不可否認(rèn)的是,目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)商仍是一個(gè)魚龍混雜的群體,為樹立競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)而漠視風(fēng)險(xiǎn)高價(jià)拿地,為貪圖擴(kuò)張而違反證監(jiān)會(huì)禁令從股市融資買地,為追求短期暴利而不惜頂風(fēng)囤地捂盤,如此非正,F(xiàn)象比比皆是。作為“父母官”,有關(guān)部門是該考慮干預(yù)高地價(jià)、上市公司、高房?jī)r(jià)之間的“三角畸戀”了。(楊紅旭 本文作者為上海易居房地產(chǎn)發(fā)展研究所所長(zhǎng)助理)


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