日前，建設(shè)部官員提醒民眾說，從農(nóng)村購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”房，其產(chǎn)權(quán)得不到法律的保護(hù)。在目前許多城市郊區(qū)“小產(chǎn)權(quán)”房熱銷的情況下，這樣的提醒實(shí)有必要。
官員們這樣說，當(dāng)然有充分的法律條文依據(jù)。但是，如果人們的交易行為合乎公共利益，而法律未予以承認(rèn)，那么，應(yīng)當(dāng)改變的究竟是交易行為還是法律？
不用提醒，所有購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房、鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的民眾，都知道這類房屋的產(chǎn)權(quán)政策風(fēng)險(xiǎn)。但是，這類房屋之所以頗具市場(chǎng)，有其一定的合理性。它是民眾自發(fā)地形成的一個(gè)市場(chǎng)，參與這個(gè)市場(chǎng)的每個(gè)人都得到了凈收益，而且合乎公共利益。
先從城市居民的角度看。最近若干年來，城市住房?jī)r(jià)格持續(xù)快速上漲，這已不再僅僅是經(jīng)濟(jì)隱患，更成為一個(gè)嚴(yán)重的社會(huì)問題。面對(duì)壓力，政府也采取了增加福利供房的力度。但考慮到家庭收入狀況，在目前的城市房屋價(jià)格水平上，政府必然要為大多數(shù)家庭解決住房問題。這樣的負(fù)擔(dān)，政府顯然難以承擔(dān)得起。
小產(chǎn)權(quán)房卻意外緩解了這個(gè)問題。北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右，其房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間，這僅為四環(huán)內(nèi)商品房?jī)r(jià)格的25%至30%。因?yàn)椋@其中省去了土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)等費(fèi)用。以這個(gè)價(jià)位，大多數(shù)城市家庭都可以自行解決住房問題。
這樣一來，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)、尤其是福利責(zé)任將大幅度減輕，政府只用投入精力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題。
回過頭來再看，農(nóng)民也可以通過建設(shè)小產(chǎn)權(quán)房獲得土地增值的收益。在城市居民進(jìn)入之前，農(nóng)民建筑的房屋除了自己居住之外，不能給農(nóng)民帶來收入。隨著城市人口向鄉(xiāng)村轉(zhuǎn)移，鄉(xiāng)村房屋價(jià)格將穩(wěn)步升高。這樣，農(nóng)民就通過出售、出租這些房屋，獲得穩(wěn)定的收入。對(duì)于這些農(nóng)民，即使無地可種，政府也不用承擔(dān)什么安置、再就業(yè)的責(zé)任。
更為重要的是，小產(chǎn)權(quán)房這一交易形態(tài)，將成為城鄉(xiāng)一體化的根本動(dòng)力。城鄉(xiāng)分隔是計(jì)劃體制遺留下來的最大問題，政府目前花了很大精力試圖解決。
其實(shí)，市場(chǎng)、社會(huì)內(nèi)在地具有一種促使城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的機(jī)制。這種機(jī)制就是包括土地、人員、資本在內(nèi)的各種要素在城鄉(xiāng)之間雙向自由流動(dòng)。以土地為例，農(nóng)民通過經(jīng)營(yíng)面向城市人口的房屋，自然地融入現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)分工網(wǎng)絡(luò)體系中。城鄉(xiāng)人口自發(fā)遷移到鄉(xiāng)村，將帶動(dòng)鄉(xiāng)村的基礎(chǔ)設(shè)施、社區(qū)管理、文化建設(shè)等升級(jí)。工商業(yè)、服務(wù)業(yè)也會(huì)隨之跟進(jìn)。城市人口將把城市文明帶入鄉(xiāng)村。而這些市民社區(qū)的建設(shè)又可以為農(nóng)民們就地創(chuàng)造出大量服務(wù)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實(shí)現(xiàn)市民化。
最奇妙的是，這種城鄉(xiāng)一體化，不需要政府花一分錢，完全可以借助市場(chǎng)的力量自然地進(jìn)行。這樣的過程會(huì)由于城市化導(dǎo)致的要素價(jià)格的自然上漲趨勢(shì)，而從城市郊區(qū)向遠(yuǎn)郊區(qū)擴(kuò)展，隨著城市化的小型人口聚居區(qū)不斷形成，大量農(nóng)村人口也會(huì)卷入，從而逐漸完成城市化過程。
不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)”房若合法化，就涉及到市場(chǎng)的公平問題，開發(fā)商與鄉(xiāng)村集體，他們將處于不平等的競(jìng)爭(zhēng)地位，如何理順?biāo)麄冎g的關(guān)系，讓城市郊區(qū)更有序和規(guī)范地融入城市，也是必須考慮的。
變革可能會(huì)讓地方政府損失一筆土地轉(zhuǎn)讓收益。但是，明智的政府不會(huì)為了自己的一點(diǎn)收益，而將公共利益擱置在一邊。(秋風(fēng) 北京學(xué)者)
