昨天，建設(shè)部發(fā)布了買房風(fēng)險(xiǎn)提示，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)，有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，都不符合法律規(guī)定，不受法律保護(hù)�？磥�，面對那些價(jià)格便宜的小產(chǎn)權(quán)房，消費(fèi)者應(yīng)該小心提防，然而，就在前不久的北京的夏季房展會上，我們就發(fā)現(xiàn)有不少小產(chǎn)權(quán)房賣得正火。
位于房山、昌平等郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目因?yàn)閮r(jià)格相比市區(qū)的普通住宅要低很多最近賣得正火，建設(shè)部發(fā)布了買房風(fēng)險(xiǎn)提示，特別提醒城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋，否則將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。
不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房不斷升溫
在軍博召開的北京市夏季房展會上，記者看到，不少位于房山、昌平等郊區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目也紛紛在展會上向市民推銷自己的樓盤；由于這些“小產(chǎn)權(quán)房”多分布在城市郊區(qū)，因此價(jià)格相比市區(qū)的普通住宅要低很多。
記者：“是板樓嗎多少錢？”
銷售人員：“是的，2300元一平米�！�
這位銷售人員告訴記者，他們的小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目不僅價(jià)格低，而且還有不少普通商品房沒有的優(yōu)點(diǎn)，因此銷路很好。
銷售人員：“非常好買，咱們這個小產(chǎn)權(quán)位置好，就在后花園那兒，三面環(huán)山。”
當(dāng)記者對小產(chǎn)權(quán)住宅只有50年使用權(quán)表示擔(dān)憂的時(shí)候，銷售人員表示，這根本不是問題。
銷售人員：“那應(yīng)該不是大問題，50年使用不變，50年后再續(xù)簽，和鄉(xiāng)政府簽。”
隨后記者來到了北六環(huán)外的通州張家灣鎮(zhèn)，一走出成鐵站，就看到不少人正在發(fā)放售樓廣告，廣告中最顯眼的就是低廉的樓盤價(jià)位，而售樓處的班車就停在路邊，隨時(shí)接送看房者，記者跟隨班車來到了一家售樓處。
記者：“產(chǎn)權(quán)證是哪頒發(fā)的呢？”
售樓員：“就是村委會頒發(fā)的。”
記者：“有用嗎？”
售樓員：“就是房子的所有權(quán)，沒有土地的所有權(quán)。”
售樓人員告訴記者，這種只有村委會頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證的房子叫小產(chǎn)權(quán)房或鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房，購買方式也只能一次性付清。
售樓員：“不能貸款，小產(chǎn)權(quán)都不能貸款�！�
雖然沒有土地所有權(quán)，也不能貸款，但是由于房價(jià)低，這里的小產(chǎn)權(quán)房還是受到了很多購房者的青睞。
售樓員給記者算了一下，這里的房子均價(jià)為每平米3440元，一套86平米的房子總價(jià)還不到30萬，而同樣的價(jià)錢，在通州買正規(guī)的商品房只能是40平米左右，在通州另一家售樓處，由于每平米起價(jià)還不到3000元，前來咨詢看房的人更是絡(luò)繹不絕，當(dāng)記者問到是否有銷售許可證時(shí)，售樓員明確表示沒有。
售樓員：“咱們這個不是商品房，所以沒有銷售許可證。”
盡管手續(xù)證件不全，但是這位售樓員卻表示這絲毫不影響小產(chǎn)權(quán)房的銷售甚至二次轉(zhuǎn)讓。
售樓員：“過戶很簡單，二手房市場買賣或者自己私下過戶都可以，我有一個客戶姓陳的阿姨，她買了好多小產(chǎn)權(quán)的房子，她買了5套小產(chǎn)權(quán)的房子，她就是投資她買完就賣或出租，她在我們這買了三套房。”
然而，奇怪的是，當(dāng)記者公開以記者的身份對這些小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目進(jìn)行回訪時(shí)，他們竟然矢口否認(rèn)銷售的是小產(chǎn)權(quán)住宅。
記者：“你這是小產(chǎn)權(quán)房子嗎？”
銷售人員：“我們是北京市產(chǎn)權(quán)，大產(chǎn)權(quán)。”
而這個剛才還告訴記者自己的房子十分好銷的銷售人員現(xiàn)在卻連有房都不愿承認(rèn)。
記者：“咱們這邊一百平米的房子大概能賣到多少錢？”
銷售人員：“我們這個是旅游度假的，我們這里沒有房購，是招商合作的，沒有房子�！�
小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目屬于非法開發(fā)項(xiàng)目
價(jià)格便宜、手續(xù)簡單，還不用繳納任何稅費(fèi)，小產(chǎn)權(quán)房儼然成了香餑餑，甚至有不少人還把它當(dāng)作一個房產(chǎn)投資的新渠道。
乍眼看上去，似乎小產(chǎn)權(quán)比大產(chǎn)權(quán)房劃算多了，可事實(shí)不是這樣，我們都知道，大產(chǎn)權(quán)房是從正規(guī)渠道購買的商品房，要和開發(fā)商簽訂購房合同，到國土房管部門備案，最后能領(lǐng)到土地使用證和房產(chǎn)證，這就是大產(chǎn)權(quán)房；而小產(chǎn)權(quán)房，往往是一些鄉(xiāng)、村在農(nóng)村集體土地上來開發(fā)的房子，它沒有產(chǎn)權(quán)，因?yàn)樗鼪]有向國家繳納土地出讓金等稅費(fèi)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，這類房子實(shí)際上并沒有真正的產(chǎn)權(quán)。
小產(chǎn)權(quán)房占用的是集體土地，按照我國現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，它沒有產(chǎn)權(quán)，更沒有國家的土地使用證和預(yù)售許可證，因此小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán)。
大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán)，一字之差，天壤之別。
2001年，石雙月家位于北京市區(qū)的幾間平房即將拆遷，全家決定再購買一套住宅，在經(jīng)過反復(fù)比較之后，位于北京市房山區(qū)良鄉(xiāng)鎮(zhèn)太平莊村的紫金苑小區(qū)引起了他的注意。
紫金苑小區(qū)業(yè)主石雙月：“當(dāng)時(shí)在城里買房肯定不夠，沒辦法，說的郊區(qū)便宜點(diǎn)，我們也看了幾個地方，到這以后呢看了他的格局還行�！�
不僅價(jià)格低，當(dāng)時(shí)紫金苑小區(qū)打出的銷售廣告中還承諾給購房者辦理北京戶口，辦理北京市產(chǎn)權(quán)證，提供銀行按揭等各種優(yōu)惠政策。
記者：“房款全繳嗎？”
石雙月：“房款不是全繳，當(dāng)時(shí)是繳三分之一就可以了，我的總房價(jià)是17萬多，他說你繳6萬左右就可以了，我剛開始先給他談定了以后，他先讓我繳個一千塊錢的定金，完了第二天再去什么時(shí)候，這個簽合同的時(shí)候，又等于又要了一個6萬。”
記者：“答應(yīng)你什么時(shí)候給你辦房產(chǎn)證？”
石雙月：“他說很快�！�
和石雙月一樣，楮志超也是在2001年入住的紫金苑小區(qū)，當(dāng)時(shí)開發(fā)商不但答應(yīng)能幫他們辦理銀行商業(yè)貸款，而且承諾一年之內(nèi)可以辦好房產(chǎn)證；然而兩年過去了，產(chǎn)權(quán)證卻始終沒有等到。
紫金苑小區(qū)業(yè)主楮志超：“就是03年初，我就一直沒有等到房產(chǎn)證，家里人就去問這個事，說房產(chǎn)證什么時(shí)候能拿到？然后說很快了，正在辦理過程當(dāng)中，然后我說住了這么久沒有辦下來是不是辦不下來了�！�
由于房產(chǎn)證遲遲沒有辦下來，辦理銀行按揭貸款也沒有了下文，拿不到銀行的首付發(fā)票憑證，很多業(yè)主的單位住房公積金就沒法正常提取了，記者在采訪中還發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商在收取了業(yè)主的部分房款以后，所開具的憑證僅僅就是這幾張蓋著“太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社”大印的簡陋的收據(jù)。
紫金苑小區(qū)業(yè)主亢留臣：“繳給他以后根本沒有發(fā)票，我說我到飯店吃飯花50塊錢，我給人家要發(fā)票人家還得給我發(fā)票，我那么大產(chǎn)業(yè)，你說十幾萬二十幾萬，我給你連個發(fā)票都沒有，你給我弄個收據(jù)這個我想應(yīng)該不合理的，這個我本身接受不了。”
由于房產(chǎn)證沒有到手，紫金苑小區(qū)的業(yè)主們一直沒有繳清余款，盡管開發(fā)商也屢屢在小區(qū)里張貼催款通知，但是一直沒有得到業(yè)主的理會，轉(zhuǎn)眼到了2006年底，紫金苑小區(qū)的19戶業(yè)主突然接到房山區(qū)法院的傳票，原來，太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社以拖欠房款為由把業(yè)主告上了法院，并且要求人民法院確認(rèn)原被告2001年簽定的《房屋買賣合同》無效，并且請求法院判決被告立即退還原告房屋。
楮志超：“說因?yàn)槲仪匪腻X，所以要求我退房，那我把所有的錢繳齊了也可以，我說那房產(chǎn)證呢，他說那房產(chǎn)證沒有，我說我買房子我交錢可以呀，我說消費(fèi)主要是買的一個保險(xiǎn)，你最起碼給我一個證明吧，這證明我買了這房子是我的，他說那沒有。”
那么，開發(fā)商到底有什么理由確認(rèn)當(dāng)初的《房屋買賣合同》無效呢？原來在2004年，北京市房山區(qū)國土資源和房屋管理局在治理整頓土地市場工作中，就發(fā)現(xiàn)紫金苑小區(qū)報(bào)批的《國家建設(shè)用地批準(zhǔn)書》存在超越批準(zhǔn)權(quán)限的問題，決定撤消該小區(qū)部分國有土地使用權(quán)證書，而開發(fā)商卻一直在隱瞞這個事實(shí)。
記者：“所有權(quán)還不屬于國家承認(rèn)的土地？”
房山區(qū)人民法院法官趙洪波：“對�！�
曾多次接受石雙月等業(yè)主咨詢的劉桂林律師也告訴記者，紫金苑小區(qū)在建設(shè)和銷售過程中一直沒有土地使用權(quán)證和銷售許可證屬于違規(guī)開發(fā)。
東方律師事物所律師劉桂林：“那么這樣的項(xiàng)目就屬于非法開發(fā)項(xiàng)目，所說的也就是小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目�！�
劉桂林律師介紹說，購買非法開發(fā)的項(xiàng)目或者是沒有取得合法所有權(quán)的項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)很大，從紫金苑小區(qū)的情況來看，一旦法院認(rèn)定合同無效，那么業(yè)主就會遭受很大的損失。
劉桂林：“非法開發(fā)的項(xiàng)目，一旦遇到國家拆遷的項(xiàng)目，這種非法的項(xiàng)目，沒有產(chǎn)權(quán)證的項(xiàng)目，一般情況下是不予補(bǔ)償?shù)摹！?
由于擔(dān)心自己的房子會被法院判回給開發(fā)商，石雙月和部分業(yè)主還是在沒有拿到房產(chǎn)證的情況下把房款余額交到了太平莊村農(nóng)工商經(jīng)濟(jì)聯(lián)合社，并且希望能簽一個類似產(chǎn)權(quán)證明的協(xié)議。
業(yè)主：“給個證明什么的？”
村財(cái)會師：“證明也沒有。”
業(yè)主：“有個證明好點(diǎn)，給領(lǐng)導(dǎo)說一聲，我已經(jīng)在這六七年呢，六七年這中間不少了，好幾萬呢，那我白繳�！�
村財(cái)會師：“白繳可不咋了唄�！�
業(yè)主：“我也沒錢再買房子�！�
村財(cái)會師：“房主是誰？”
業(yè)主：“劉淑芬，假如說我們要把房款把余款都繳了，能不能給我們簽一個協(xié)議。”
村財(cái)會師：“沒有。”
業(yè)主：“一點(diǎn)變化就都沒有，就是你們產(chǎn)權(quán)不能辦，寫個證明。”
村財(cái)會師：“辦不了。”
趙法官告訴記者，近幾年像這樣因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)引起的糾紛在房山越來越多，不少小產(chǎn)權(quán)住宅手續(xù)不齊備就開始預(yù)售，而購房者往往并不知情，因此在小產(chǎn)權(quán)住宅的銷售過程中隱藏著不小的風(fēng)險(xiǎn)。
趙洪波：“但是他宣傳不說，宣傳可能說北京市大產(chǎn)權(quán)，銷售的時(shí)候一定是違規(guī)的�！�
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