中新網(wǎng)6月7日電 著名房地產(chǎn)學(xué)者易憲容在今日出版的《中國(guó)經(jīng)濟(jì)時(shí)報(bào)》上撰文指出，“國(guó)六條”細(xì)則新的內(nèi)容不多，應(yīng)該說是對(duì)“國(guó)八條”精神的一種細(xì)化，這種量化了的強(qiáng)制性規(guī)則出臺(tái)肯定會(huì)對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生大的影響。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中低端產(chǎn)品如果越來越多，將改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式。
文章指出，這種影響可以從以下幾個(gè)角度來看。一是政府希望通過強(qiáng)制性方式來調(diào)整國(guó)內(nèi)不合理的住房結(jié)構(gòu)。這一條對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商來說是一個(gè)比較大的事，因?yàn)樽钪匾氖钦蛭覀兩鐣?huì)發(fā)出了一個(gè)十分強(qiáng)烈的信號(hào)。各地方政府應(yīng)該看到，如果今年這種強(qiáng)制性調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)結(jié)構(gòu)的政策不能夠落實(shí)，不能初見成效，甚至于遭到抵制，那么明年新的政策又會(huì)出臺(tái)。
二是我相信中央政府既然可以把我們的住房結(jié)構(gòu)調(diào)整細(xì)化量化，并通過土地拍賣與城市規(guī)劃來強(qiáng)制性執(zhí)行。這不僅具有操作性，也具有明確的強(qiáng)制性。因此，中央政府一定會(huì)讓這個(gè)政策認(rèn)真履行，不能給予地方政府更多討價(jià)還價(jià)的空間。而且，該政策要想落實(shí)就一定要明確問責(zé)，對(duì)于那些敢于消極抵制者嚴(yán)厲處罰。
三是“國(guó)六條”細(xì)則將改變目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展模式。以往我們的模式是誰拿到土地，就由誰來決定建筑什么樣的房子。這就導(dǎo)致了開發(fā)商生產(chǎn)的住房越來越向高端產(chǎn)品靠攏。如果政府用細(xì)則、量化的方式把這個(gè)比例規(guī)定下來，那么未來國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商就得在一個(gè)限定的模式下進(jìn)行開發(fā)，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的中低端產(chǎn)品也就會(huì)越來越多。
以前有人說過，房地產(chǎn)開發(fā)商生產(chǎn)的房子是給富人做的，窮人就不要進(jìn)入到這個(gè)市場(chǎng)來。這里所指的“富人”如果是指有錢來購買，就當(dāng)然沒有多少錯(cuò)，在市場(chǎng)中哪一個(gè)人不是通過貨幣支付來進(jìn)行的？但如果這個(gè)“富人”是指有多少錢才進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，那么就大錯(cuò)特錯(cuò)了。因?yàn)�，錢少一點(diǎn)的人也是有錢，要進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)就是價(jià)格問題了。在現(xiàn)代文明社會(huì)中，居住是每一個(gè)公民基本的生存權(quán)利，因此，一個(gè)文明社會(huì)的政府都會(huì)生產(chǎn)絕大多數(shù)民眾有支付能力的住房，如美國(guó)。如果中低檔產(chǎn)品多了，價(jià)格自然會(huì)便宜，進(jìn)入市場(chǎng)的民眾也就多了。我想這也是該政策之目的所在。
四是這樣強(qiáng)制性的方式來調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)住房結(jié)構(gòu)也會(huì)轉(zhuǎn)變中國(guó)居民以往的住房消費(fèi)模式。在以前，國(guó)內(nèi)的房子做得越來越大，消費(fèi)者也只能是被動(dòng)地接受，購房面積越來越大，負(fù)擔(dān)也就越來越重。這就是房地產(chǎn)開發(fā)商幾年來制造的所謂“房奴”成因所在。而在中小套型的產(chǎn)品占主流時(shí)，不僅會(huì)使大套型產(chǎn)品的價(jià)格高于一般均衡的價(jià)格水平，也會(huì)讓中小套型的產(chǎn)品的價(jià)格均衡水平向下移。在這種情況下消費(fèi)者住房模式就會(huì)發(fā)生很大的改變。比如在香港與日本，90平方米以下的住房占90%以上。
還有，住房產(chǎn)品面積的限制不僅能夠增加產(chǎn)品的供給，也能夠減少民眾對(duì)住房的需求。因?yàn)椋》棵娣e限制在一個(gè)較小的范圍，在價(jià)格統(tǒng)一的情況下，每一套住房的總價(jià)格自然下降。還有以往生產(chǎn)一套住房的土地可以生產(chǎn)兩套住房時(shí)，供應(yīng)增加一倍而需求減少一倍。在這種情況下，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系會(huì)發(fā)生很大的變化。整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格也必然是向下行。當(dāng)然，若要人為操縱市場(chǎng)那是另外一回事。
文章指出，再就是住房按揭貸款首付比例提高的問題。這對(duì)當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響微乎其微。因?yàn)橐话惆l(fā)達(dá)國(guó)家都是三成的首付比例。目前在國(guó)內(nèi)不少地區(qū)，個(gè)人住房按揭貸款比例早就在三成。因此，信貸政策差別化，不是用一個(gè)數(shù)據(jù)來劃一條標(biāo)準(zhǔn)，而是要采取多層次、多元化的標(biāo)準(zhǔn)。比如120平米以上什么價(jià)位的房子首付是多少，高端住房首付是多少。這樣通過信貸政策來調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作作用就會(huì)大一些。當(dāng)然信貸政策最為重要的方面，是如何通過利率變化來調(diào)整房地產(chǎn)的供求關(guān)系，如何監(jiān)督房地產(chǎn)銀行信貸資金的易獲得性。這樣就可以增加炒作者的成本，減少對(duì)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)炒作。
