中新網7月14日電 據(jù)《中國證券報》報道，來自21世紀不動產的信息顯示，今年1-6月，京津地區(qū)二手房交易均價總體仍呈上漲之勢，但同時，新政后交易量及交易均價漲幅均有不同程度回落；上海市場持續(xù)低迷，其中中端市場受沖擊明顯，中高端市場尤其別墅成為市場“新歡”。

　　六月份出現(xiàn)拐點

　　1-6月，北京市二手住宅交易均價上漲12.9%；上海市二手住宅交易均價上漲1.2%；天津市二手住宅交易均價上漲5.6%。分析人士認為，雖有觀望情緒，但在北京和天津剛性需求仍難以抑制；而在上海，進入2006年以來，市場一直處于相對低迷狀態(tài)，均價的上漲幾乎可以忽略。

　　從二手房結構看，上半年北京市場交易的典型戶型為單套總價在30-60萬元，面積在60-100平米；天津為單套總價在30-50萬元，面積在50-90平米的房產。

　　不過，從今年1-6月北京市二手房交易總價分布情況看，50萬元價位的中低檔住宅交易比重繼續(xù)下滑，同比下降24.9%，而中高檔住宅的交易情況趨好，50-100萬元價位的住宅交易比重同比增長27.4%，100萬元以上價位的高檔住宅交易比重同比增長13.6%。

　　但受新政影響，三個城市的二手房市場供應在進入6月后均出現(xiàn)不同程度的回落，其中上海最為明顯。上海市6月二手房的供應量比5月份下降32.6%；而北京與天津的二手房供應增長速度放緩，天津市6月二手房的供應量與5月相比基本持平，北京市6月二手房的供應量相比5月份增長19.1%，均低于京津各自上半年的總體增長速度。

　　據(jù)21世紀不動產專家分析，上海市場之所以比另外兩個城市反應強烈，在于此次新政更多指向投資型客戶，而上海市場投資比例高于京津；此外，上海次新房供應量較大，受五年營業(yè)稅影響更為嚴重。

　　二手房轉向租賃市場

　　與此同時，6月三地交易結構也發(fā)生顯著變化，顯示出三地在投資與自住、房齡結構等方面的差別。其中，上海市出租房的供應量增長16.3%，增長幅度最大；天津市出租房的供應量增長5.5%；北京市租售比例基本與5月持平。

　　21世紀不動產專家分析，經過2005年樓市震蕩，現(xiàn)存上海投資客多數(shù)資金基礎堅實，因此新政后并未急于出手，更多的是轉入租賃市場以觀后市。

　　北京二手住宅市場則顯示出一定的潛力，在中高端市場，雖然次新房供應量很大，但北京二手住宅市場的剛性需求如拆遷、結婚、子女入學等，反而進一步抬升了報價及交易均價，交易成本更多轉移到了買方。

　　隨著各城市二、三級住宅市場的變化，各級市場也出現(xiàn)了相應的波動。大量二手房源涌入租賃市場，已給租賃市場帶來一定的壓力。上海市住宅市場租賃價格6月環(huán)比下降15.8%；天津市下降6.0%；北京市住宅市場租賃價格6月與5月環(huán)比下降2.9%。上海和天津出租方的信心已開始受到不同程度的動搖。

　　一手市場將影響二手市場

　　據(jù)21世紀不動產專家分析，新政對一手房的影響將波及二手房市場，主要表現(xiàn)為三點：首先，一手房未來90平米以下戶型供應充足，會帶來二手房交易中此類戶型交易的觀望；其次，應在半年左右開盤的項目供應量減少，選擇有限，加之價格提升，迫使部分中端客戶進入二手市場，將造成交投活躍；最后，新政對90平米的比例限定，在造成一手高端項目看好的同時，同樣提升二手高端的預期。

　　從三個城市的情況看，上海由于2005年開始的樓市震蕩，購房者信心有所下降，將導致需求下降，因此預計二手住宅市場將會出現(xiàn)一段1-2年的低迷期，交易價格將會下挫；相反，北京和天津的自住需求更為旺盛，高端市場走勢趨于明朗，而在一段時間消化政策后，中端市場對政策的消化程度將決定二手市場的未來。(曹騰)