房地產(chǎn)開發(fā)商獲取暴利是導致房價嚴重偏離人們實際購買力的根源之一。今年兩會上，從事水利工程研究的王長德委員替房地產(chǎn)商算了一筆賬：“一般地區(qū)，商品房每平方米的建筑造價不會超過1000元人民幣，而房地產(chǎn)業(yè)存在的‘暗箱操作’，給房地產(chǎn)商帶來了暴利�！�
王長德委員點中了目前高房價癥結(jié)的要害。最近一段時間，廣州市廣鋼集團均價2050元/平方米的自建房，讓開發(fā)商們暴利的尾巴露了出來——廣州市2月份一手房簽約均價為8134元／平方米，即使考慮到地價、品質(zhì)等各種因素，兩者的差價也已過半，導致這種差價的一個重要因素就是前者少了一個開發(fā)商環(huán)節(jié)而由自己承擔了開發(fā)商的功能。另外，無論在鄭州、溫州還是深圳，個人合作建房的最大預估成本都比臨近樓盤的市場價低一半，原因同樣在于少了開發(fā)商這一環(huán)節(jié)——從這一點上，也可以看出開發(fā)商的暴利是多么讓人觸目驚心！《21世紀經(jīng)濟報道》1月20日報道說：“很多項目(利潤率)超過了300%以上!”
實際上，單位自建房或個人合作建房的成本一般都是高于開發(fā)商的——尤其是整合相關(guān)資源和辦理相關(guān)手續(xù)的成本，加上合作建房最大限度杜絕了偷工減料等行為，質(zhì)量更有保障，即使在這種情況下，他們的建房成本依然能夠比相鄰的開發(fā)商主導的樓盤價格低一半。這些事實充分印證了房地產(chǎn)商的暴利之高。
許多開發(fā)商為了遮掩暴利真相，將責任推卸到政府身上，認為地價高才導致了房價高。這種謊言早已被國土資源部在全國范圍內(nèi)展開的調(diào)查結(jié)果所揭穿：北京市土地價格在商品房成本中占22.98%，上海占16.15%，廣州僅占11.4%。最近兩年，地價雖有所上漲，但考慮到房價同時也在上漲這一因素，地價在房價中的構(gòu)成相差無幾，甚至，在一些房價上漲速度快于地價上漲速度的地方，地價在房價中所占的比例其實是在下降的。某商業(yè)銀行北京分行某支行的行長曾向媒體披露，北京市朝陽區(qū)某樓盤商鋪綜合成本每平方米1.2萬元，售價卻高達3.8萬元！在這種情況下，地價在房價中所占比例已不值一提。因此，所謂地價上漲導致房價上漲的說法，只不過是開發(fā)商遮掩自身暴利，暗地里偷逃稅款的一個幌子罷了。
應該認識到，在我國房地產(chǎn)整個產(chǎn)業(yè)鏈條中，開發(fā)商所付出的實質(zhì)性勞動和所創(chuàng)造的實際價值是非常少的，我國的房地產(chǎn)開發(fā)商與國外集規(guī)劃、設計、建筑、裝修等為一體的房地產(chǎn)商有著本質(zhì)的區(qū)別。在我國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈條上，設計由設計單位負責，工程施工有建筑企業(yè)負責，開發(fā)商所扮演的只是一個“中間人”的角色，按照開發(fā)商自己的說法叫“資源整合”，但開發(fā)商的實質(zhì)是什么呢？去年4月19日，《工人日報》刊發(fā)了對中國社會科學院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海先生的訪談，曹建海經(jīng)研究后認為：“中國的房地產(chǎn)開發(fā)商是中國最大的倒賣商、皮包商和中間商，房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營則是一種沒有任何社會價值的企業(yè)模式，應該取消�！�
而且，從資金來源上來看，許多開發(fā)商的自有資金寥寥無幾，主要通過讓建筑企業(yè)墊資(向建筑企業(yè)轉(zhuǎn)嫁風險和成本)、預售房(向購房人轉(zhuǎn)嫁風險和成本)、假按揭(向銀行轉(zhuǎn)嫁風險和成本)等方式，甚至官商勾結(jié)打社保基金的主意“空手套白狼”獲取資金。
社科院專家的研究表明，盡管開發(fā)商只是一個資源整合者，但在整個房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，它卻攫取了高達90%的利潤，包括建筑施工企業(yè)在內(nèi)的環(huán)節(jié)，只得到了利潤的10%，這種利益分配方式是嚴重畸形的。面對高房價所隱含的潛在風險，必須采取措施，擠壓房地產(chǎn)商的利潤，把它的利潤限定在它作為一個“資源整合”或“中間人”、“中介人”角色所應得到的利潤。比如，將開發(fā)商利潤嚴格限定在3%以內(nèi)——作為一個不進行任何實質(zhì)性生產(chǎn)活動的環(huán)節(jié)，這一利潤對于開發(fā)商而言已經(jīng)非常豐厚。同時，必須盡快取消預售房制度，清查房地產(chǎn)界猖獗的偷逃稅款行為，嚴厲打擊囤積土地和住房的行為，倘若這些措施到位，即使在地價等因素都不變的情況下，房價也能實現(xiàn)深度回調(diào)。(時寒冰)
