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廣州:土地市場(chǎng)日趨謹(jǐn)慎 限價(jià)地降低開發(fā)商預(yù)期

2008年01月14日 11:13 來(lái)源:經(jīng)濟(jì)參考報(bào) 發(fā)表評(píng)論

  在國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控政策之下,廣州市采取加大土地供應(yīng),出讓限價(jià)地,嚴(yán)格處理囤積土地等措施調(diào)控土地市場(chǎng)。在一系列組合拳之下,開發(fā)商在土地市場(chǎng)表現(xiàn)日趨謹(jǐn)慎。

  土地供應(yīng)加大

  廣州市政府2007年頒布的“穗七條”,承諾未來(lái)連續(xù)三年每年供應(yīng)五平方公里土地,這相當(dāng)于每年向市場(chǎng)供應(yīng)1300萬(wàn)平方米住宅。而2006年廣州市經(jīng)營(yíng)性用地計(jì)劃出讓總用地面積僅為850.933萬(wàn)平方米。

  盡管2007年9月廣州土地市場(chǎng)誕生了樓面地價(jià)達(dá)18729元/平方米的“廣東地王”,但在廣州2007年12月6日出讓的13宗地中,一宗用地因故撤銷,兩宗金沙洲商業(yè)金融用地?zé)o單位競(jìng)買,五宗地塊以底價(jià)成交,10宗地塊成交樓面地價(jià)介于1482元/平方米至4241元/平方米之間。

  緊接著,12月20日,廣州再次出讓六宗居住用地,雖有20家開發(fā)商參加,但開發(fā)商并不是非常積極參與競(jìng)價(jià),有些土地只是經(jīng)過(guò)幾輪叫價(jià)即拍賣成交,成交樓面地價(jià)介于1602元/平方米至7632元/平方米之間,成交價(jià)格較為平穩(wěn)。

  嚴(yán)厲打擊開發(fā)商囤地

  在不斷加大土地市場(chǎng)供應(yīng)的同時(shí),廣州市對(duì)閑置土地尤其是故意囤積土地的行為,采取了堅(jiān)決打擊不手軟的態(tài)度。對(duì)市轄各區(qū)范圍內(nèi),無(wú)法定原因閑置兩年以上的房地產(chǎn)開發(fā)用地堅(jiān)決無(wú)償收回,并同時(shí)積極盤活利用已收回居住類閑置土地!

  據(jù)悉,截至2007年7月,廣州共對(duì)27029宗、用地面積62449萬(wàn)平方米的土地進(jìn)行清查,依法收回閑置土地1286宗、用地面積2446萬(wàn)平方米。

  為了預(yù)防開發(fā)商囤地,廣州市2007年9月起在土地使用權(quán)出讓合同中約定了開工、竣工和預(yù)售等環(huán)節(jié)時(shí)限,并對(duì)成交價(jià)款交付時(shí)間提出了更嚴(yán)格的要求,對(duì)于違反約定期限的,廣州將采取收取違約金(計(jì)征標(biāo)準(zhǔn)為:每日計(jì)收合同地價(jià)總額的千分之一),調(diào)整土地出讓金收取標(biāo)準(zhǔn)直至解除合同、無(wú)償收地等措施追究違約責(zé)任。這些措施也讓開發(fā)建設(shè)單位在投資前慎重分析開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)和自身能力。

  同時(shí),為了防止產(chǎn)生新的閑置土地,廣州還對(duì)競(jìng)買者提出了限制條件。規(guī)定凡競(jìng)買土地申請(qǐng)人名下有閑置土地、拖欠地價(jià)、嚴(yán)重違反國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同,或有其他不良業(yè)績(jī)的情況,不予接受競(jìng)買申請(qǐng)。

  “限價(jià)地”降低開發(fā)商預(yù)期

  為了減少因?yàn)椤暗赝酢背霈F(xiàn)而進(jìn)一步拉高房?jī)r(jià),廣州在出讓土地的過(guò)程中,安排“限價(jià)地”對(duì)弈“地王”,或者通過(guò)“限價(jià)地”與周邊土地同時(shí)拍賣形式,從而降低開發(fā)商預(yù)期,使土地市場(chǎng)趨向原本價(jià)值。

  在2007年12月6日推出的13宗地塊中,就有四宗住宅地與花都區(qū)限價(jià)房地是緊鄰的,而番禺區(qū)推出的兩宗住宅用地與“限價(jià)地”同樣位于中心城區(qū)南區(qū)的濱江大道。最后通過(guò)競(jìng)價(jià),作為番禺區(qū)首個(gè)限價(jià)房地塊,最高售房?jī)r(jià)格為5500元/平方米,比起其毗鄰的9月拍出的番禺“地王”6230元/平方米的樓面地價(jià)要便宜730元/平方米;而花都區(qū)的“限價(jià)地”最高售房?jī)r(jià)格為3900元/平方米,同樣比9月成交的花都新“地王”5659元/平方米的樓面地價(jià)便宜1759元/平方米。

  合富輝煌負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,從小范圍來(lái)看,限價(jià)地的推出會(huì)對(duì)周邊的樓價(jià)有壓力。從大范圍來(lái)看,由于限價(jià)房只賣給首次置業(yè)者,從而減少了對(duì)商品房市場(chǎng)的剛性需求,也會(huì)給開發(fā)商造成很大的壓力。

  同時(shí),廣州市正在完善建設(shè)住房保障體系,引導(dǎo)居民合理消費(fèi),這也分流了部分住房需求。據(jù)統(tǒng)計(jì),2006年,廣州在住房保障方面的財(cái)政投入超過(guò)18億元,“十一五”期間,廣州規(guī)劃建設(shè)900萬(wàn)平方米、11.43萬(wàn)套的保障型住房,占全社會(huì)住房供應(yīng)總量的17%。

  廣州房管局負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,隨著加大商品住宅用地、加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序治理、加快政府保障型住房供應(yīng)等宏觀調(diào)控措施的實(shí)施,廣州住房市場(chǎng)投機(jī)性需求和住房?jī)r(jià)格過(guò)快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)得到抑制,開發(fā)建設(shè)企業(yè)投資會(huì)更加謹(jǐn)慎、穩(wěn)健。(陳先鋒)

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