目前，我國存量建設(shè)用地利用普遍粗放，甚至出現(xiàn)閑置浪費(fèi)現(xiàn)象。為保住18億畝耕地紅線，在實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的同時，節(jié)約集約利用土地成為今后我國土地利用的根本方針。

　　繼去年推出一系列土地調(diào)控手段之后，2008年的土地新政出臺。昨日，國務(wù)院正式頒布了《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》(以下簡稱《通知》)，從房地產(chǎn)開發(fā)用地到基礎(chǔ)設(shè)施用地再到農(nóng)村集體土地，新政為今后我國的土地利用印制了“節(jié)約集約”的新標(biāo)簽。新政的明確方向是提高建設(shè)用地利用效率，充分發(fā)揮市場配置土地資源基礎(chǔ)性作用成為土地在宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控中的角色定位。

　　閑置土地

　　閑置房地產(chǎn)用地將征繳增值地價

　　土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　近年來，“圈地風(fēng)”導(dǎo)致開發(fā)商大規(guī)模囤地，延緩?fù)恋亻_工時間，繼而延緩樓盤開盤，坐地漲價。針對此，《通知》規(guī)定，將嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策。對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價。目前，國土資源部正會同有關(guān)部門抓緊研究制訂具體辦法。

　　根據(jù)規(guī)定，土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用。對不符合法定收回條件的，也應(yīng)采取改變用途、等價置換、安排臨時使用、納入政府儲備等途徑及時處置、充分利用。土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費(fèi)。

　　目前，土地成為開發(fā)商向銀行和資本市場進(jìn)行融資的籌碼，致使一些開發(fā)商寧愿付出與其獲得利益不相稱的違法違規(guī)成本，進(jìn)行囤地。造成大量土地處于閑置狀態(tài)。

　　對此，《通知》要求將企業(yè)違法用地、閑置土地等信息納入有關(guān)部門信用信息基礎(chǔ)數(shù)據(jù)庫。金融機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)項目超過土地出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年、完成土地開發(fā)面積不足1/3或投資不足1/4的企業(yè)，應(yīng)審慎貸款和核準(zhǔn)融資，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動授信；對違法用地項目不得提供貸款和上市融資。

　　與此同時，為提高建設(shè)用地的使用效率，《通知》鼓勵開發(fā)利用地上地下空間。對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改變用途的前提下，提高土地利用率和增加容積率的，不再增收土地價款；對新增工業(yè)用地，要進(jìn)一步提高工業(yè)用地控制指標(biāo)，廠房建筑面積高于容積率控制指標(biāo)的部分，不再增收土地價款。

　　此外，財政、稅務(wù)部門要嚴(yán)格落實(shí)和完善鼓勵節(jié)約集約用地的稅收政策。國土資源部要會同有關(guān)部門，依照《物權(quán)法》的有關(guān)規(guī)定，抓緊研究制訂土地空間權(quán)利設(shè)定和登記的具體辦法。

　　基礎(chǔ)建設(shè)

　　經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地實(shí)行有償使用

　　對城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)中經(jīng)營性用地實(shí)行有償使用。

　　自2004年8月31日起，國土資源部、監(jiān)察部聯(lián)合下發(fā)71號令，要求所有經(jīng)營性項目用地一律公開競價出讓，各地不得再以歷史遺留問題為由進(jìn)行協(xié)議出讓。但對基礎(chǔ)設(shè)施是否有償使用卻一直處于爭論和討論中。此次發(fā)布的《通知》明確表示，今后，除軍事、社會保障性住房和特殊用地等可以繼續(xù)以劃撥方式取得土地外，對國家機(jī)關(guān)辦公和交通、能源、水利等基礎(chǔ)設(shè)施(產(chǎn)業(yè))、城市基礎(chǔ)設(shè)施以及各類社會事業(yè)用地要積極探索實(shí)行有償使用，對其中的經(jīng)營性用地先行實(shí)行有償使用。其他建設(shè)用地應(yīng)嚴(yán)格實(shí)行市場配置，有償使用。

　　目前，我國一些地區(qū)在進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)時，存在鋪張浪費(fèi)用地的現(xiàn)象，甚至在一些中小城市出現(xiàn)數(shù)萬平方米的城市廣場。面對類似的浪費(fèi)用地現(xiàn)象，《通知》要求，嚴(yán)禁規(guī)劃建設(shè)脫離實(shí)際需要的寬馬路、大廣場和綠化帶。

　　此前，在接受媒體采訪時，中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長嚴(yán)金明如此評論，“高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施明顯帶有經(jīng)營收益性質(zhì)，其用地卻是無償劃撥取得，并沒有體現(xiàn)土地的性質(zhì)”。

　　而對于經(jīng)營性基礎(chǔ)設(shè)施用地的有償使用這一要求，有專家表示，具體操作上可將其直接“招拍掛”，也可以通過評估的方式操作。目前，根據(jù)修改后的《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》，“工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)、拍賣等公開競價的方式出讓”。

　　《通知》同時要求國土資源部要嚴(yán)格限定劃撥用地范圍，及時調(diào)整劃撥用地目錄。加強(qiáng)建設(shè)用地稅收征管，抓緊研究各類建設(shè)用地的財稅政策。

　　對于土地利用出現(xiàn)的變化，國土資源部土地咨詢研究部主任潘文燦表示，在土地資源的利用上，應(yīng)該發(fā)揮土地利用總體規(guī)劃統(tǒng)籌的作用。

　　農(nóng)村用地

　　盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地

　　要在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益原則下，依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

　　此前，中國人民大學(xué)土地管理系主任葉劍平做過一個關(guān)于農(nóng)村建設(shè)用地的估價。根據(jù)他的分析，2004年，全國有2.48億畝村莊用地，工業(yè)用地平均價格近500元每平方米，農(nóng)村宅基地100元每平方米。耕地和村莊建設(shè)用地相加大概34萬億元。根據(jù)統(tǒng)計局2006年的數(shù)據(jù)，全國農(nóng)戶有2.5億，就是耕地和宅基地，不算地上房屋及其他設(shè)施，大概每戶擁有13.6萬元的土地資產(chǎn)�！稗r(nóng)民有著非常大的資產(chǎn)潛力。”葉劍平表示。

　　如何激活這些沉默的資產(chǎn)成為當(dāng)前我國土地管理和土地制度改革試驗當(dāng)中的難題。對此，《通知》給出了一個根本原則，即要在堅持尊重農(nóng)民意愿、保障農(nóng)民權(quán)益的原則下，依法盤活利用農(nóng)村集體建設(shè)用地。

　　《通知》指出，農(nóng)民住宅建設(shè)要符合鎮(zhèn)規(guī)劃、鄉(xiāng)規(guī)劃和村莊規(guī)劃，住宅建設(shè)用地要先行安排利用村內(nèi)空閑地、閑置宅基地。對村民自愿騰退宅基地或符合宅基地申請條件購買空閑住宅的，當(dāng)?shù)卣�府可給予獎勵或補(bǔ)助。

　　對于《通知》中提到的“盤活”二字，專家指出，可以開展城鎮(zhèn)建設(shè)用地增加與農(nóng)村建設(shè)用地減少相掛鉤的試點(diǎn)工作，對農(nóng)村居民點(diǎn)進(jìn)行合理布局，使其適當(dāng)集中，借用掛鉤周轉(zhuǎn)指標(biāo)，彌補(bǔ)建設(shè)用地指標(biāo)的不足，以緩解用地供需矛盾。

　　同時，為防止農(nóng)村集體土地的非法流轉(zhuǎn)，《通知》強(qiáng)調(diào)要嚴(yán)格執(zhí)行農(nóng)村一戶一宅政策。此前，有專家表示，可借道農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，給目前大量存在的小產(chǎn)權(quán)房正名，使其的存在合法化。但去年底國務(wù)院和國土部分別對目前存在的小產(chǎn)權(quán)房問題發(fā)出聲明，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房。

　　官員考核

　　新增建設(shè)用地消耗與政績考核掛鉤

　　重點(diǎn)查處嚴(yán)重破壞、浪費(fèi)、閑置土地資源的違法違規(guī)案件，依法依紀(jì)追究有關(guān)人員的責(zé)任。

　　一方面要看緊企業(yè)依法用地的“閘門”，一方面還要管住政府依法批地的“閘門”。目前抑制固定資產(chǎn)投資增速加快，已經(jīng)成為我國在抑制經(jīng)濟(jì)從偏快轉(zhuǎn)向過熱的重要環(huán)節(jié)。在國家土地副總督察甘藏春看來，2003年以來，建設(shè)用地供應(yīng)始終都是在固定資產(chǎn)投資增長的下限波動，比較有效地遏制了固定資產(chǎn)投資規(guī)模的過快增長。

　　為了更好地執(zhí)行土地節(jié)約集約利用政策，將耕地保護(hù)的“紅線”變?yōu)椤案邏壕�”。今后，我國將制訂單位GDP和固定資產(chǎn)投資規(guī)模增長的新增建設(shè)用地消耗考核辦法。實(shí)行上一級人民政府對下一級人民政府分級考核，考核結(jié)果由國土資源部定期公布，作為下達(dá)土地利用年度計劃的依據(jù)。

　　甘藏春表示，土地節(jié)約集約利用政策的強(qiáng)化促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變。2004年以來，通過最大限度地利用存量土地，基本扭轉(zhuǎn)了建設(shè)用地供應(yīng)主要依靠新增建設(shè)用地的局面。多年來建設(shè)用地供應(yīng)中存量用地所占比重始終保持在50%以上，從全國來看，2003年以來單位土地供應(yīng)面積的城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資額增加量和GDP增加量都有顯著提高。

　　此外，《通知》要求，要完善建設(shè)項目竣工驗收制度，要將建設(shè)項目依法用地和履行土地出讓合同、劃撥決定書的情況作為建設(shè)項目竣工驗收的一項內(nèi)容。今后，沒有國土資源部的檢查核驗意見，或者檢查核驗不合格的，不得通過竣工驗收。

　　《通知》還要求，國土資源部要會同監(jiān)察部等有關(guān)部門持續(xù)開展用地情況的執(zhí)法檢查，重點(diǎn)查處嚴(yán)重破壞、浪費(fèi)、閑置土地資源的違法違規(guī)案件，依法依紀(jì)追究有關(guān)人員的責(zé)任。商報記者 丁蕊

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　　2007年土地調(diào)控政策回顧

　　◎ 城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍

　　經(jīng)修訂的《城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》于去年1月1日起實(shí)施，其中城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)提高兩倍， 即“土地使用稅每平方米年稅額：大城市1.5元至30元；中等城市1.2元至24元；小城市0.9元至18元；縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)0.6元至12元”。為了體現(xiàn)稅負(fù)公平，外商投資企業(yè)和外國企業(yè)不收城鎮(zhèn)土地使用稅的歷史也遭終結(jié)。

　　◎ 工業(yè)用地納入招拍掛范圍

　　去年1月1日起實(shí)施的《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》規(guī)定，工業(yè)用地必須采用招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)。國土資源部明確了最低價標(biāo)準(zhǔn)與土地等別相掛鉤的政策。在土地等別基礎(chǔ)上制訂的最低價標(biāo)準(zhǔn)，隨土地等別的降低呈現(xiàn)明顯的下降趨勢，一等相對應(yīng)的最低價標(biāo)準(zhǔn)(840元/平方米)是十五等(60元/平方米)的14倍，體現(xiàn)了區(qū)域土地利用政策。

　　◎ 國土部四招防止開發(fā)商囤地

　　為了防止土地閑置以及開發(fā)商大面積囤地，根據(jù)加大閑置土地處置力度的通知以及39號文，國土部四招辦法防止開發(fā)商囤地：一是土地實(shí)行凈地出讓。二是將大面積土地分割成小塊出讓，讓小型開發(fā)商有能力參與競爭，避免土地壟斷；規(guī)定土地開發(fā)期限。三是出讓土地的開發(fā)建設(shè)時間原則上不得超過3年，確保住房供應(yīng)量。四是若土地逾一年未按時動工開發(fā)，要征收土地出讓價20%的土地閑置費(fèi)，兩年未動工的，政府可以無償收回土地。

　　◎ 國務(wù)院嚴(yán)控5000萬元以上項目

　　去年11月，國務(wù)院辦公廳下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)和規(guī)范新開工項目管理的通知》。要求從今年1月起，總投資5000萬元以上的擬建項目須報國務(wù)院批準(zhǔn)，并且要求，在完成各項審批和許可手續(xù)后，須每月向社會公告。

　　◎ 土地供應(yīng)進(jìn)入“儲備管理”時代

　　去年12月，國土資源部、財政部、中國人民銀行聯(lián)合制訂發(fā)布《土地儲備管理辦法》，以“完善土地儲備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用，提高建設(shè)用地保障能力”。