“金九銀十”已近尾聲，今年的傳統(tǒng)銷售旺季在供應量較為充裕的情況下未能出現(xiàn)慣常的銷售高峰。相反，購房人的觀望心態(tài)漸濃，樓市秋意漸起。11月的京城樓市小戶型將繼續(xù)放量，占到預計開盤的35個項目中的四成，創(chuàng)下今年以來的新高。

　　小戶型開盤個數(shù)占四成

　　據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月中小戶型為主的項目上市量大增，11月預計共有35個項目入市，其中小戶型項目為14個，占比達四成，創(chuàng)下今年以來的新高，中小戶型供給進一步增加，市場供應格局突變。

　　預計于11月入市的14個中小戶型項目中共有5個純新盤，為禧福匯國際社區(qū)、城南大道、螞蟻工房、新興年代和尚奧庫帕，分別位于京城東、南、西、北的朝陽、大興、豐臺、海淀四區(qū)，可供更多的購房人選擇。此外，還有一些項目前期原本規(guī)劃為以大戶型為主，受“90/70”政策以及購房人的居住需求日趨成熟的影響，戶型設計有所減小，如橡樹灣、泰華濱河苑等。位于麗都商圈核心東部的麗都東鎮(zhèn)11月份將推出二期酒店式小戶型公寓。該項目由永同昌集團開發(fā)，項目規(guī)劃面積逾百萬平方米。該項目其中一期是卡布其諾，建筑面積達到11萬平方米，目前已經(jīng)入住，主要是經(jīng)濟型、緊湊型的定位，也就是以年輕人為主。二期是芭桑諾瓦，建筑面積為10.8萬平方米，定位是高端，因為從地塊的價值和規(guī)劃密度，主要以高端定位為主。今年已經(jīng)推出兩棟樓，同時在10月份繼續(xù)推出新樓。

　　永同昌地產(chǎn)營銷總監(jiān)肖志剛透露，預計明年4月份左右將推出麗都東鎮(zhèn)三期項目，該項目規(guī)劃建筑面積達20萬平方米，此外緊鄰該地產(chǎn)的還有一塊規(guī)劃建筑面積達40萬平方米的地塊，三期目前嚴格按照國家“90/70”的政策來定位。作為百萬平方米的復合型項目，麗都東鎮(zhèn)在產(chǎn)品定位上肯定是多元化的。

　　在不增加用地面積的基礎上增加了使用套數(shù)，能夠滿足更多購房人的需求，同時引導購房人更加理性地選擇適合自己的居所面積。

　　小戶型均價上揚

　　受到京城樓市價格整體走高的影響，小戶型的單價也隨之上揚，預計在11月開盤的小戶型均價在12000元/平方米左右。

　　以目前一居室60平方米左右，二居室90平方米左右的主流戶型設計，購買一套中小戶型居所需要的總房款在75萬-110萬之間，以購買首套住房、首付兩成計尚需貸款的額度在60萬-88萬之間，按9月15日加息后優(yōu)惠利率計算，貸款30年，月還款額將需要3854.17-5652.79元，已超過了2006年北京市平均工資36097元/年、約3008元/月的水平。

　　在國內(nèi)已進入加息通路的時候，顯見購買一套小戶型也面臨著巨大的還款壓力，這也就是今年樓市銷售乏力的重要原因。

　　亞奧、望京供應發(fā)力

　　11月朝陽區(qū)仍延續(xù)以往的供應格局，共有10個項目預計入市，其中望京、亞奧兩大區(qū)域各有3個項目放量，助力朝陽供應居各城區(qū)之首。據(jù)中大恒基不動產(chǎn)營銷市場研究中心數(shù)據(jù)顯示，受奧運會利好，區(qū)域內(nèi)交通、環(huán)境、配套的完善，亞奧板塊今年以來供應一直較為充足，今年的總供應面積達到了93萬平方米。而望京區(qū)域作為發(fā)展多年的大型居住區(qū)，近兩年交通條件得到改善，同時產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動了區(qū)域內(nèi)商業(yè)氛圍的成熟，居住類產(chǎn)品平穩(wěn)釋放，今年總供應面積為81萬平方米。11月兩區(qū)域均保持了這種良好的供應節(jié)奏，使區(qū)域內(nèi)的供需趨于平衡。

　　供應居于次席的是大興區(qū)，有5個項目放量，均位于大興黃村、亦莊開發(fā)區(qū)兩地，除一個別墅項目外，其余均為普通住宅，開盤均價預計在8000-8700元/平方米之間，戶型設計均以中小戶型為主。地鐵4號線、亦莊線成為帶旺大興樓市的最大利好，交通的完善將會促進與城市商務區(qū)的融合，吸引更多置業(yè)者的關注，對于區(qū)域商業(yè)、教育、醫(yī)療等配套的完善都會起到推動作用。

　　中心城區(qū)的西城區(qū)和宣武區(qū)預計在11月將各有一個項目入市。宣武區(qū)為位于陶然亭公園周邊的項目一瓶，預計均價為25000元/平方米，西城區(qū)開盤項目為西絨線胡同26號，開盤均價預計達到40000元/平方米。隨著城市化進程的加快，市區(qū)內(nèi)居住用地呈現(xiàn)出稀缺態(tài)勢，價格也就一路飆升。

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