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我的地盤我能做主嗎?物權(quán)法后私改房屋糾紛增多

2008年01月10日 11:00 來源:北京日?qǐng)?bào) 發(fā)表評(píng)論



圖為在樓頂上私自加蓋房屋違法。(圖片來源:北京日?qǐng)?bào))

  最近,我的案頭上又多了一本案卷,經(jīng)過一次證據(jù)交換、兩次開庭審理,這個(gè)案件的事實(shí)基本清楚:王某是某小區(qū)業(yè)主,在購房前去現(xiàn)場(chǎng)看房時(shí),發(fā)現(xiàn)房屋存在漏水問題。開發(fā)商表示,這套房屋就是因?yàn)檫@點(diǎn)小小的漏水問題,打了大大的折扣,絕對(duì)劃算,省下的錢自己再做一遍防水,或者加蓋一些防漏設(shè)施,反正是頂層,也不會(huì)影響到其他住戶。王某覺得價(jià)格確實(shí)便宜很多,便買下。接下來開始裝修,為徹底解決漏水,王某干脆在漏水部位上加蓋了一間房。結(jié)果物業(yè)公司找上門來,說王某無故擴(kuò)大面積,又不多交物業(yè)費(fèi),還影響小區(qū)美觀,就將王某告上法庭。這又是一起因私自搭建引起的物業(yè)糾紛案件。

  物業(yè)糾紛案件數(shù)量一直在上升中,除了常見的拖欠物業(yè)費(fèi)、供暖費(fèi)糾紛外,比較突出的還有因業(yè)主私自搭建引發(fā)的物業(yè)糾紛,主持人李湘私改別墅被訴就是典型案例!段餀(quán)法》實(shí)施后,業(yè)主利用空地在自家門前搭建花園、陽光房,或在樓頂搭建房屋等,引起的糾紛案件陸續(xù)多起來。

  移動(dòng)?xùn)艡诩痈咦o(hù)欄擴(kuò)大面積被判恢復(fù)原狀房屋所有權(quán)人為了擴(kuò)大房屋的實(shí)際使用面積,而進(jìn)行搭建改造的情況較多,部分業(yè)主在花費(fèi)巨資購買房屋后,認(rèn)為自己擁有了房屋的所有權(quán),而所有權(quán)包括了占有、使用、收益、處分的權(quán)益,因此在自己的所有物上進(jìn)行改造搭建,是所有權(quán)的具體體現(xiàn),別人無權(quán)干涉。于是,為了擴(kuò)大房屋的實(shí)際使用面積而搭建陽光房、封閉露臺(tái)、改建庭院、搭建花房等行為,比比皆是。

  案例:朱某、趙某購買的是一個(gè)獨(dú)棟別墅,別墅四周有柵欄圍成的花園,為了擴(kuò)大自己的使用面積,他們將柵欄移動(dòng),挖出水池,并將護(hù)欄加高。他們的行為違反了《住宅室內(nèi)裝修管理辦法》、以及與物業(yè)公司簽訂的《臨時(shí)公約》及《裝修管理規(guī)定》中的規(guī)定:“嚴(yán)禁業(yè)主改變房屋建筑及其設(shè)施設(shè)備的結(jié)構(gòu)、外貌,包括陽臺(tái)、露臺(tái)的顏色、形狀和結(jié)構(gòu),不得在露臺(tái)上搭建建筑物、構(gòu)筑物”。因此朱某、趙某被物業(yè)公司告上法庭。

  法院最終支持了原告物業(yè)公司的訴訟請(qǐng)求,要求被告恢復(fù)原狀。

  拆承重墻違章搭商棚威脅樓房整體安全為了經(jīng)營(yíng)目的進(jìn)行搭建改造的,大多是房屋的承租人,出于經(jīng)營(yíng)目的,將房屋的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造,比如在承重墻上開個(gè)門、將門口綠地鏟平延伸經(jīng)營(yíng)場(chǎng)地、將房間隔斷打通等。

  案例:房屋的產(chǎn)權(quán)人郎某將此房出租給他人,承租人王某對(duì)該房進(jìn)行了裝修改造,將房屋南側(cè)陽臺(tái)欄板拆除,將南側(cè)臥室和起居室窗戶下面的承重墻拆除,并占用公共部位違章搭建商用棚一間,還在窗外壘了多層臺(tái)階,拆除公共圍欄。這種行為對(duì)樓房整體結(jié)構(gòu)形成威脅,影響周邊的環(huán)境美觀。物業(yè)公司起訴要求郎某、王某承擔(dān)連帶責(zé)任,將房屋恢復(fù)原狀。

  法院最終認(rèn)定,王某的拆改行為,違反了《入住合約》的約定和關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)法律文件的規(guī)定,應(yīng)承擔(dān)拆除責(zé)任。郎某作為房主和物業(yè)服務(wù)合同的相對(duì)方,明知承租人要將該房屋改成商業(yè)門面房,亦應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。

  封閉首層花園擴(kuò)大空間影響其他業(yè)主及整體景觀房屋所有權(quán)人因房屋有質(zhì)量問題、使用安全問題,對(duì)房屋改造搭建。比如頂層房屋漏水漏雨,業(yè)主就在房頂私自加蓋房屋;底層房屋的業(yè)主,為了防止樓上住戶亂扔雜物而將院落封閉;或者為了安全起見,將陽臺(tái)封閉。這種考慮可以理解,但由于涉及其他業(yè)主和整體環(huán)境的利益,一般會(huì)被要求恢復(fù)原狀。

  案例:某物業(yè)公司起訴:趙某在其房屋的首層花園內(nèi),自行搭建封閉設(shè)施,擴(kuò)大自己的使用空間,要求判其立即拆除。被告趙某辯稱,之所以搭建開放式的陽光棚,是因?yàn)闃巧蠘I(yè)主長(zhǎng)期往下扔雜物,為了保護(hù)自己兩個(gè)年幼的孩子,才搭建了該設(shè)施。

  法院審理后認(rèn)為,被告趙某并沒有拿出證據(jù),證明樓上業(yè)主亂扔雜物,根據(jù)原被告雙方簽訂的《物業(yè)管理公約》,判定趙某拆除自行搭建的設(shè)施并恢復(fù)原狀。

  提醒業(yè)主三點(diǎn)避免矛盾和敗訴

  正確行使物權(quán)

  《物權(quán)法》讓公民的財(cái)產(chǎn)權(quán)有了直接的法律保障。物權(quán)是權(quán)利人對(duì)其所有物可以全面行使占有、使用、收益、處分的權(quán)利,具有支配性、排他性。但不少業(yè)主理解《物權(quán)法》存在片面性,認(rèn)為既然擁有房屋所有權(quán),理所當(dāng)然可以根據(jù)自己的意愿改造房屋、添附材料。但法律同時(shí)規(guī)定,權(quán)利的行使不應(yīng)當(dāng)危害到他人利益。如果房屋的改建、添附,對(duì)整棟樓房的安全構(gòu)成威脅,對(duì)鄰居的利益構(gòu)成侵犯,則可能構(gòu)成違法行為。

  《物權(quán)法》第83條規(guī)定:“業(yè)主應(yīng)當(dāng)遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約。業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì),對(duì)任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規(guī)定飼養(yǎng)動(dòng)物、違章搭建、侵占通道、拒付物業(yè)費(fèi)等損害他人合法權(quán)益的行為,有權(quán)依照法律、法規(guī)以及管理規(guī)約,要求行為人停止侵害、消除危險(xiǎn)、排除妨害、賠償損失!

  如果房屋存在漏水或其他質(zhì)量問題,應(yīng)通過適當(dāng)?shù)某绦蚪鉀Q,尋求相關(guān)賠償或要求維修,不能自行通過違約違法方式解決,否則損失只能由業(yè)主自己承擔(dān)。

  仔細(xì)閱讀合同業(yè)主在購房后入住前,一般要和物業(yè)公司簽訂《物業(yè)管理公約》等文件,物業(yè)公司起訴業(yè)主私自搭建最直接的依據(jù),就是這份《公約》。《合同法》規(guī)定,當(dāng)事人雙方意思表達(dá)一致的,合同就成立;而合同生效后,當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)受其約束,履行各自的權(quán)利義務(wù)。因此,業(yè)主簽署《公約》后,就應(yīng)遵守相關(guān)內(nèi)容,配合物業(yè)公司合法有據(jù)的管理服務(wù)。

  實(shí)踐中,很多業(yè)主并沒仔細(xì)閱讀這些文件,在被起訴后才發(fā)現(xiàn)有自己簽名的文件中有此規(guī)定。所以,業(yè)主辦理入住手續(xù)時(shí),應(yīng)仔細(xì)閱讀每份文件,對(duì)自己的權(quán)利和義務(wù)心中有數(shù)。

  把握行為界限實(shí)踐中,對(duì)于破壞房屋結(jié)構(gòu),危害建筑物安全的做法,肯定構(gòu)成了違約違法,這沒有異議,但對(duì)一些有損房屋外觀如搭建陽光房、封閉露臺(tái)的做法,則存在爭(zhēng)議。在有些小區(qū),合理搭建防護(hù)欄、封閉露臺(tái),可能是被允許的合法行為,但在另外的小區(qū),對(duì)建筑物整體外觀要求較高,如奧運(yùn)場(chǎng)館附近的小區(qū)(實(shí)踐中也有這樣的案例),就不允許此種情況發(fā)生。

  業(yè)主最好事先征得物業(yè)公司的書面同意,再?zèng)Q定改造自己的房屋,避免產(chǎn)生糾紛。(北京市朝陽區(qū)法院法官凌巍)

   

編輯:王菲】
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