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公攤面積包含哪些部分? 信息不透明掩蓋"貓膩"
2007年04月18日 13:41 來源:經(jīng)濟(jì)參考報

  業(yè)主的房屋公攤面積具體包含哪些部分?分?jǐn)偟囊罁?jù)是什么?這些看似簡單的問題,由于提供給業(yè)主的材料上沒有注明,業(yè)主其實(shí)并不清楚。開發(fā)商如何分?jǐn)偣妹娣e,只有房管部門能夠掌握,但房管部門處處都能保護(hù)業(yè)主的權(quán)益嗎?

  近日,廣州中意花苑的首層業(yè)主與二層業(yè)主因樓梯使用權(quán)的問題鬧得不可開交,原因是開發(fā)商將樓梯間的面積全部分?jǐn)偨o了首層業(yè)主,但二層業(yè)主堅持認(rèn)為自己有權(quán)無償使用樓梯。讓人不得不質(zhì)疑的是,公用的樓梯怎么會全部分?jǐn)偨o首層業(yè)主?還有多少不合理的分?jǐn)倶I(yè)主不知情?

  貪心開發(fā)商“巧”攤樓梯間

  黃玉儀老人是中意花苑業(yè)主委員會的主任,她是首層商鋪的業(yè)主之一。據(jù)她介紹,中意花苑一層和二層是商鋪,使用樓梯;三層以上是住宅,使用電梯。1999年樓房建成開始交付業(yè)主時,就有人發(fā)現(xiàn)房屋面積、公攤比例等都明顯超過實(shí)際。于是近200戶業(yè)主一起到房管部門,要求出示測繪依據(jù)。經(jīng)查看有關(guān)數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn),測繪圖中標(biāo)明的值班室面積達(dá)200多平方米、電房面積達(dá)500多平方米,嚴(yán)重失實(shí)。在要求測繪部門重新測繪后,每戶的建筑面積和公攤面積都有所減少,開發(fā)商為此退了多收的錢。

  剛開始二層由開發(fā)商自己使用,2003年初開發(fā)商將二樓租給一家公司。租戶到來后首層業(yè)主發(fā)現(xiàn),原來分布在首層的三個一直關(guān)閉的卷簾門里面竟然都是直接通上二樓的樓梯。這讓首層業(yè)主不禁懷疑,開發(fā)商是不是將這三個“專用樓梯”也分?jǐn)偨o了他們?找到開發(fā)商一問,得到的答復(fù)是原來使用的大樓梯和這三個較小的樓梯全都分?jǐn)偨o了首層業(yè)主。

  但由于開發(fā)商當(dāng)場承認(rèn)首層業(yè)主對樓梯間享有“物權(quán)”,并主動協(xié)商租戶有償使用樓梯,首層業(yè)主就沒再追究。黃玉儀說:“開發(fā)商這么做就是為了多賺錢,首層的店鋪每平方米要一萬多元,而二層只要幾千元。”

  首層業(yè)主收費(fèi)不成索性砌墻堵路

  2005年由于開發(fā)商無力還債,二層的商鋪被法院拍賣給新的業(yè)主。當(dāng)首層業(yè)主要求新業(yè)主交樓梯“使用費(fèi)”時,新業(yè)主卻認(rèn)為自己買了二樓的商鋪,就有權(quán)使用樓梯,無須交納樓梯使用費(fèi)。雙方多次協(xié)商都無法達(dá)成一致。

  情急之下,首層業(yè)主找到房管部門,要求房管部門證明他們對樓梯間的“物權(quán)”。房管部門剛開始不予理會,后來經(jīng)過近10次的交涉后,房管部門終于作出書面答復(fù),確認(rèn)樓梯間為首層業(yè)主所有。但房管部門表示,關(guān)于樓梯使用權(quán)的問題不屬于其職責(zé)范圍。

  首層業(yè)主憑這紙“證明”于2006年10月向法院提起訴訟。由于法院審理后遲遲沒有判決,到了2007年3月底,首層業(yè)主索性在樓梯前砌起磚墻,希望此舉能迫使二層業(yè)主交納“使用費(fèi)”。

  首層業(yè)主的做法是否恰當(dāng)?廣州威戈律師事務(wù)所律師張旭峰認(rèn)為,樓梯是建筑物的公用部分,應(yīng)由全體業(yè)主共有。開發(fā)商為了謀取超額利益擅自將樓梯分?jǐn)偨o首層業(yè)主,是一種違法行為。因此首層業(yè)主不應(yīng)該找二層的業(yè)主來主張權(quán)利,而應(yīng)該要求開發(fā)商返還不當(dāng)?shù)美;樓梯的使用?quán)問題應(yīng)該依照相鄰關(guān)系來協(xié)商解決,首層業(yè)主封路是不對的。

  張旭峰還指出,房管部門在審核時應(yīng)該發(fā)現(xiàn)并糾正,而不應(yīng)該在明知開發(fā)商違法的情況下還確認(rèn)首層業(yè)主對樓梯的“物權(quán)”。

  公用面積如何分?jǐn)倶I(yè)主難知情

  中意花苑業(yè)主委員會的劉蛟說,開發(fā)商提供給業(yè)主的圖紙上只標(biāo)明了套內(nèi)面積、建筑面積和公攤面積的總數(shù),業(yè)主無法看出公攤面積具體包括哪些部分,以及每個部分的具體面積。分?jǐn)偟脑敿?xì)數(shù)據(jù)只有房管部門才有,這次如果不是那么多業(yè)主一起找到房管部門,根本不可能看到。

  長期以來,開發(fā)商利用房地產(chǎn)交易中部分信息不透明的“空子”,大肆在使用面積、公攤面積、公用設(shè)施等方面玩“貓膩”、欺騙業(yè)主。對此,廣州大學(xué)法學(xué)院副院長劉興桂教授說,不少開發(fā)商想盡各種辦法欺騙業(yè)主,只要多賣幾個平方米他們就能多賺很多錢。這只是暴露出來的問題,實(shí)際上存在的問題可能更多。因此業(yè)主一定要多留個心眼,及時識破開發(fā)商的花招。

  劉興桂說,房管部門和房地產(chǎn)測繪部門在此事中都存在失職的情況,房管部門應(yīng)該主動承擔(dān)起監(jiān)管開發(fā)商的職責(zé),雖然工作量比較大,但也應(yīng)對開發(fā)商提供的數(shù)據(jù)、圖紙進(jìn)行嚴(yán)格的審核,不要等出現(xiàn)問題才來管;首層的業(yè)主可以請求房管部門采取行政補(bǔ)救措施,重新測量分?jǐn)偂?/p>

  劉興桂還指出,房地產(chǎn)測繪帶有較強(qiáng)的專業(yè)性,大眾根本不知道是怎么測繪出來的。因此房管部門和測繪部門必須實(shí)行行政公開,公布測繪的標(biāo)準(zhǔn)、依據(jù)和結(jié)果,滿足公眾的知情權(quán),接受公眾的監(jiān)督。(孔博)

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