2006年7月份，建設(shè)部等六部委聯(lián)合發(fā)布了對(duì)于中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)和外來(lái)資本同樣具有歷史意義的171號(hào)文件。這個(gè)被稱(chēng)為“限外令”的文件，業(yè)內(nèi)外一度視之為阻礙外資盲目進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的屏障。但是，事實(shí)證明，外資投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的步伐并未因此有所停滯。
2006年下半年，中國(guó)房地產(chǎn)投資市場(chǎng)頗不平靜；2007年1月，美國(guó)華平投資又以增資擴(kuò)股形式入股上海中凱房產(chǎn)，從而拉開(kāi)了2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)外資收購(gòu)的序幕。高力國(guó)際提供的數(shù)據(jù)顯示，2006年僅上海房地產(chǎn)市場(chǎng)便完成了將近20億美元的投資交易。“預(yù)計(jì)2007年的房地產(chǎn)外來(lái)投資市場(chǎng)將繼續(xù)保持這種活躍態(tài)勢(shì)，核心海外基金終于開(kāi)始持續(xù)進(jìn)入�！备吡�(guó)際華東區(qū)常務(wù)董事翁琳表示。
關(guān)鍵詞 大舉進(jìn)入
在國(guó)家外匯管理局國(guó)際收支分析小組提供的《2006年上半年中國(guó)國(guó)際收支報(bào)告》中，2006年上半年，新設(shè)外資房地產(chǎn)企業(yè)1180家，同比增長(zhǎng)25.04%；合同外資金額128.52億美元，同比增長(zhǎng)55.04%；實(shí)際使用外資金額32.2億美元，同比增長(zhǎng)27.89%。與之相對(duì)應(yīng)的，去年上半年外資房地產(chǎn)行業(yè)新增外債為17.35億美元，同比增長(zhǎng)203.32%。截至2006年6月末，外資房地產(chǎn)外債占全部房地產(chǎn)外債比例為92.13%，外資房地產(chǎn)行業(yè)外債總量呈現(xiàn)逐年遞增趨勢(shì)。此外，《報(bào)告》還強(qiáng)調(diào)，在部分地區(qū)，境外機(jī)構(gòu)、個(gè)人非自用和非自住目的的購(gòu)房，對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價(jià)格上漲有一定的推動(dòng)作用。
在此背景之下，171號(hào)文件對(duì)外資從房地產(chǎn)市場(chǎng)準(zhǔn)入審批、交易、外資個(gè)人購(gòu)房面積，以及結(jié)匯方式等方面，均提出了嚴(yán)格的管理要求。其中，規(guī)定了“購(gòu)買(mǎi)非自用房地產(chǎn)，必須先申請(qǐng)?jiān)O(shè)立外商投資企業(yè)”。而對(duì)于外商設(shè)立投資企業(yè)的自有資金要求也進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)定：“投資總額超過(guò)1000萬(wàn)美元的，注冊(cè)資本金不得低于投資總額的50%�！蓖瑫r(shí)，對(duì)于外商房地產(chǎn)投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)，注冊(cè)資本金和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金未達(dá)要求的，外匯管理部門(mén)不予外匯借款結(jié)匯。無(wú)疑，該文件的發(fā)布大幅提高了外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的門(mén)檻。
在文件發(fā)布之后的三個(gè)月內(nèi)，一向表現(xiàn)活躍的上海房地產(chǎn)市場(chǎng)靜寂了下來(lái)。“但這只是暫時(shí)現(xiàn)象，外資只是需要時(shí)間根據(jù)限外政策進(jìn)行策略調(diào)整�！敝倭柯�(lián)行全球董事鄧文杰當(dāng)時(shí)表示。事實(shí)證明，外資進(jìn)入的步伐確實(shí)并未受到多大阻礙。
今年潦跡攔僥薊鴯競(jìng)謔?Black stone Group)宣布，已經(jīng)聘請(qǐng)中國(guó)香港特區(qū)政府財(cái)政司前司長(zhǎng)梁錦松，作為其高級(jí)執(zhí)行董事及中國(guó)區(qū)主席，主要負(fù)責(zé)開(kāi)拓亞洲市場(chǎng)。外界將這一舉動(dòng)稱(chēng)之為“黑石積極謀動(dòng)中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的問(wèn)路舉措”。一周之后，美國(guó)橡樹(shù)資本管理有限公司(Oaktree Capital Management)對(duì)外公布，任命白瑞甫擔(dān)任橡樹(shù)資本(中國(guó)香港)有限公司主席。此前，白瑞甫的頭銜是摩根大通亞太區(qū)主席兼行政總裁。美國(guó)橡樹(shù)資本管理有限公司，這個(gè)在全球管理資產(chǎn)高達(dá)330億美元的投資企業(yè)，2005年設(shè)立了中國(guó)香港辦事處，今年則以設(shè)立北京辦事處作為正式進(jìn)入中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的標(biāo)志。
這兩個(gè)國(guó)際資本大鱷的涉水之舉，只是眾多海外資本爭(zhēng)搶中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的一個(gè)縮影而已。一位美國(guó)房地產(chǎn)投資公司負(fù)責(zé)人告訴記者，他所屬的企業(yè)在2006年低調(diào)“潛入”中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)，目前正在全國(guó)各地尋找投資項(xiàng)目。而另一家美國(guó)最大的私募基金公司則在今年悄悄設(shè)立了上海辦事處�！霸S多海外基金或投資銀行都對(duì)中國(guó)市場(chǎng)產(chǎn)生了濃厚興趣，在長(zhǎng)期觀察之后決定進(jìn)入。”一位外資銀行首代表示，這家澳大利亞數(shù)一數(shù)二的投資銀行同樣決定近期在中國(guó)展開(kāi)業(yè)務(wù)。
“有許多基金是之前從來(lái)沒(méi)有接觸過(guò)的，如今都出現(xiàn)在中國(guó)投資市場(chǎng)里。”擁有豐富投資經(jīng)驗(yàn)的鄧文杰，曾經(jīng)擔(dān)任過(guò)仲量聯(lián)行新加坡董事總經(jīng)理一職，對(duì)于如過(guò)江之鯽出現(xiàn)在中國(guó)內(nèi)地市場(chǎng)的海外資本，他用了“精彩紛呈”來(lái)形容。
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