苦等了半年多的北京市“限外”細(xì)則——《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》終于在日前浮出水面，“嚴(yán)禁外資炒房”的調(diào)控政策被進(jìn)一步在地方細(xì)化。

　　然而，“限外令”的出臺(tái)也引起了一些思考和疑問：“限外令”對(duì)國(guó)家宏觀房地產(chǎn)調(diào)控有多大幫助？北京高端房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)不會(huì)受較大影響？外國(guó)投資者的投資信心會(huì)不會(huì)受影響？

　　疑問一　對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控幫助有多大？

　　“外籍人士在北京高端項(xiàng)目中7%-8%的購(gòu)房比例實(shí)在算不上多�！弊蛱�，中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理李文杰在談到外資買方對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響時(shí)坦言“限外令”影響不大。根據(jù)中原地產(chǎn)對(duì)于北京部分高端樓盤的銷售統(tǒng)計(jì)，2006年外籍人士購(gòu)買的比例大約為7%-8%，而這一數(shù)字在上海卻已經(jīng)超過了20%。對(duì)此，李文杰表示：“相比于上海，北京市目前的高端住宅多以自住和國(guó)內(nèi)投資者購(gòu)買居多，相比于7%左右的購(gòu)買率來講，本土購(gòu)房者所占的比率更為龐大。從這一層面上來看，在北京限制外資買房有點(diǎn)‘畫蛇添足’�！�

　　2月2日，北京市有關(guān)部門聯(lián)合發(fā)出通知，在境內(nèi)工作、學(xué)習(xí)時(shí)間超過一年的境外個(gè)人、港澳臺(tái)地區(qū)居民和華僑因生活需要可以在北京購(gòu)買一套商品住宅，購(gòu)房前須辦理居留狀況證明。對(duì)于此次建委等相關(guān)部門出臺(tái)“限外令”細(xì)則，有部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為主要是由于從宏觀調(diào)控的整體出發(fā)角度考慮的。

　　從2006年開始，由于北京乃至全國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)過分火熱，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下，相關(guān)調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，而調(diào)控的細(xì)則也從住宅地產(chǎn)逐漸擴(kuò)大為商業(yè)地產(chǎn)、工業(yè)地產(chǎn)等各個(gè)方面。此次出臺(tái)的“限外令”細(xì)則，在一定意義上對(duì)于外資買房的條件加以了具體的限定，但對(duì)“限外令”予以抱怨的也大有人在。

　　疑問二　房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)受影響？

　　“外資對(duì)京城房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響是有限的，基本上不會(huì)影響到北京市保障性的住宅市場(chǎng)，也就是低端市場(chǎng)，更不會(huì)影響到房?jī)r(jià)�！弊蛱�，中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛在接受記者采訪時(shí)表示。

　　孫飛認(rèn)為，出臺(tái)限制外籍人士購(gòu)房的政策并不代表北京在“排斥”外資對(duì)房地產(chǎn)的投資，這個(gè)主要是由于目前北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)存在著一定泡沫隱患，而外資在這其中又起到了一定的推波助瀾的作用。此外，由于我國(guó)目前外匯儲(chǔ)備過高、人民幣升值壓力較大，北京作為重要的外匯流入城市，應(yīng)提高金融風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)，加強(qiáng)對(duì)外資的監(jiān)管。

　　但是，孫飛認(rèn)為，僅僅出臺(tái)這個(gè)政策是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，因?yàn)檫@次政策主要是針對(duì)個(gè)人購(gòu)房，而對(duì)于大型投資機(jī)構(gòu)并沒有做硬性的限制，相對(duì)于個(gè)人購(gòu)房境外機(jī)構(gòu)是微乎其微的。目前中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的投資回報(bào)率高達(dá)15%以上，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于歐美國(guó)家，而在亞洲地區(qū)中國(guó)內(nèi)地的住宅、寫字樓、商鋪市場(chǎng)的回報(bào)率也是最高的，因此境外資本會(huì)源源不斷地流入境內(nèi)，這個(gè)是無法限制的。孫飛表示與其對(duì)外資設(shè)限不如疏導(dǎo)，引導(dǎo)其投向北京的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、遠(yuǎn)郊區(qū)縣的房地產(chǎn)開發(fā)中，也可以進(jìn)入廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。

　　疑問三　有沒有新空子可鉆？

　　此前SOHO中國(guó)聯(lián)席總裁張欣就公開表示不應(yīng)該限制外資進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)，因?yàn)橹袊?guó)房地產(chǎn)總體上離成熟還差很遠(yuǎn)，如果限制資本的進(jìn)入，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展是不利的。

　　“就像在城市的街頭，這管制甚至嚴(yán)格到了有的城市不允許西瓜進(jìn)來擺攤，于是城里人吃不到西瓜；也有的把各種各樣的攤販哄到房子里去。這些外資不在你這買房一定要到別的地方買房，我們這樣只會(huì)給別人增加福利。”華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)形象地將限制外資的政策比喻為“城管攆攤販”。

　　相關(guān)專家表示如果要對(duì)外資購(gòu)買進(jìn)行限制，就要研究進(jìn)入的渠道。外資一般是兩個(gè)渠道：第一是通過B股市場(chǎng)購(gòu)買房地產(chǎn)股票，這是公開的市場(chǎng)；第二是通過個(gè)人購(gòu)買住房，在中國(guó)工作購(gòu)買自住房；還有是通過直接在中國(guó)的外商企業(yè)機(jī)構(gòu)來買。

　　李文杰表示，由于此前出臺(tái)的“限外令”對(duì)于外資購(gòu)房的條件設(shè)置比較模糊，導(dǎo)致了一些外籍人士對(duì)于高端住宅的剛性需求得不到滿足，此次出臺(tái)的細(xì)則讓部分符合條件的外籍人士可以“名正言順”地購(gòu)房住宅，因而這一部分拖后的需求將會(huì)在不久的將來得以釋放。這樣，“限外細(xì)則”的反作用將會(huì)體現(xiàn)。

　　疑問四　京城高端房產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)否受沖擊？

　　目前，根據(jù)有關(guān)資料顯示，境外資金在北京購(gòu)房的比例占到了北京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易額的7%左右，主要集中在高檔酒店、商業(yè)、辦公樓以及高檔服務(wù)式公寓領(lǐng)域。

　　不久前在深圳舉辦的“京津最具投資價(jià)值的高端物業(yè)聯(lián)展”上，兩天內(nèi)成交高端物業(yè)32套，成交金額高達(dá)1億元。其中，僅北京一處起價(jià)每平方米2萬(wàn)元的物業(yè)就成交了16套，而60%被外籍人士購(gòu)買，因此不少人士認(rèn)為北京的限外細(xì)則將對(duì)高端住宅市場(chǎng)銷售產(chǎn)生一定的影響。

　　北京世邦魏理仕物業(yè)管理服務(wù)有限公司相關(guān)人士分析說，由于外籍人士在京購(gòu)房受到政策限制，基于政策變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)難以把握，原打算在京購(gòu)房的各大跨國(guó)公司外籍員工大多放棄買房計(jì)劃，采取保守態(tài)度以租房為主，這樣使得目前北京高檔住宅物業(yè)的租賃市場(chǎng)在一定程度上受益。但由于各大跨國(guó)公司外籍人員的住房津貼持續(xù)下調(diào)，除了部分優(yōu)質(zhì)住宅項(xiàng)目受到追捧以外，物業(yè)租金普遍呈現(xiàn)保持或下滑現(xiàn)象。

　　此前境外人士在北京購(gòu)入的多數(shù)為商業(yè)地產(chǎn)，住宅類占的比重相對(duì)較小，二者比例大約是7∶3，而且購(gòu)買主體也以外資機(jī)構(gòu)居多，外籍個(gè)人在京購(gòu)房的比重要小于外資機(jī)構(gòu)購(gòu)房。

　　疑問五　外資人士信心會(huì)否受影響？

　　出臺(tái)新的政策對(duì)外籍人士買房提出了許多新的要求，要求出具《境外個(gè)人在境內(nèi)居留狀況證明》并且限購(gòu)一套，但是中國(guó)企業(yè)海外發(fā)展中心主任孫飛認(rèn)為，這個(gè)不會(huì)影響到外籍人士在北京的居住工作需要。

　　孫飛認(rèn)為，這個(gè)政策出臺(tái)其實(shí)是有區(qū)別地對(duì)待自住與投機(jī)行為，壓縮一些不必要的住房需求，打擊投機(jī)行為。一般外籍人士來華主要是為了工作、學(xué)習(xí)和旅游，真正定居的人還屬于少數(shù)，而且一般在北京購(gòu)買的住房經(jīng)常處于空置狀態(tài)，實(shí)際使用率不高，因此外籍人士選擇租賃的形式比較合適。

　　政策限購(gòu)一套的規(guī)定完全可以滿足有需要買房的外籍人士，其實(shí)對(duì)外國(guó)買房的限制在其他發(fā)達(dá)國(guó)家也有所規(guī)定，新加坡就不允許短期居住的外國(guó)人買房。

　　同時(shí)有專家認(rèn)為，出臺(tái)限外政策主要是由于我國(guó)沒有完善的遏止炒房的政策，例如歐美等發(fā)達(dá)國(guó)家全設(shè)有高額的持有環(huán)節(jié)的物業(yè)稅，通過嚴(yán)厲的稅收政策確保炒作房產(chǎn)者無利可圖。還有韓國(guó)政府為了排擠不必要的住房需求不僅對(duì)外國(guó)人買房有嚴(yán)格的限制，同時(shí)還規(guī)定了每個(gè)家庭只準(zhǔn)購(gòu)買一套住房。(賴大臣 齊琳）