京城的房?jī)r(jià)“漲勢(shì)不改”，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系也“趨緊依舊”。北京市統(tǒng)計(jì)局和國(guó)土資源部門(mén)近幾年的綜合數(shù)據(jù)顯示，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控， “調(diào)低”了開(kāi)發(fā)投資，“調(diào)低”了商品房供給，但卻沒(méi)有給高企的房?jī)r(jià)“降溫”。市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，2006年，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)呈現(xiàn)出的開(kāi)復(fù)工面積、竣工面積雙雙下滑，以及住宅空置面積大幅減少等特點(diǎn)表明，房?jī)r(jià)上漲背后，存在著供給乏力這一關(guān)鍵性因素。

　　投資趨緩導(dǎo)致供給偏緊

　　宏觀調(diào)控在遏制房地產(chǎn)投資增幅方面效果十分明顯。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)始的2004年，北京房地產(chǎn)領(lǐng)域的新開(kāi)工面積出現(xiàn)比較大幅度的下降，下降了11.1%。2005年，下降幅度稍微有所緩解，但是仍然比2004年下降2.9%。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)新開(kāi)工面積，是該領(lǐng)域投資的一個(gè)主要先行指標(biāo)。這個(gè)先行指標(biāo)出現(xiàn)比較大幅度下降，勢(shì)必會(huì)影響到投資。

　　此外，房地產(chǎn)投資方面的其他指標(biāo)也在下滑。根據(jù)北京市年度國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)的數(shù)據(jù)，2006年，北京市商品房施工面積10483.5萬(wàn)平方米，比上年下降2.5%；其中商品住宅6311.3萬(wàn)平方米，下降13.3%。商品房竣工面積3193.9萬(wàn)平方米，下降15.3%；其中商品住宅2193.3萬(wàn)平方米，下降22.8%。

　　在供給偏緊的情況下，商品房空置面積也開(kāi)始加速消化。2006年末，北京商品房空置面積為1039.7萬(wàn)平方米，比上年末減少334.5萬(wàn)平方米；其中商品住宅空置494.1萬(wàn)平方米，減少305.6萬(wàn)平方米。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家坦言，雖然助漲房?jī)r(jià)的因素非常復(fù)雜，但是供求關(guān)系顯然是決定性因素之一。從2001年至2006年北京房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況的數(shù)據(jù)可以看出，房屋價(jià)格變動(dòng)和竣工面積、銷(xiāo)售面積的變動(dòng)，三者之間存在著很強(qiáng)的互動(dòng)關(guān)系。竣工面積、銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)較快的年份，房?jī)r(jià)漲幅平穩(wěn)，甚至有所下降。

　　來(lái)自國(guó)土資源部信息中心的數(shù)據(jù)顯示，2002年，北京市商品房竣工面積為2384.4萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了39.7%，銷(xiāo)售面積為1708.3萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)了41.8%，兩項(xiàng)指標(biāo)均為近5年來(lái)最大漲幅；與此相呼應(yīng)，2002年，北京住宅平均價(jià)格比上年下降了近5%。該效應(yīng)還延續(xù)到了2003年，數(shù)據(jù)表明，當(dāng)年北京住宅平均價(jià)格仍略有下降。

　　而房地產(chǎn)投資放緩后的2004、2005和2006年，商品房施工面積⒖⒐っ婊拖勖婊腦齜宦廢祿?006年出現(xiàn)了負(fù)增長(zhǎng)。與此同時(shí)，房?jī)r(jià)卻在一路上揚(yáng)。根據(jù)中國(guó)人民銀行營(yíng)業(yè)管理部貨幣政策分析小組所做的“2004—2005北京市金融運(yùn)行報(bào)告”，2004年，北京住宅平均價(jià)格增幅為6.7%，2005年增幅達(dá)到了19.2%，而2006年，漲幅也超過(guò)了10%。

　　北京市統(tǒng)計(jì)局有關(guān)負(fù)責(zé)人也指出，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)有兩種力量的博弈。一個(gè)是中央政府讓整體經(jīng)濟(jì)不要太熱，要適當(dāng)?shù)亟到禍�，就要降低房地產(chǎn)的投資。另外一種力量，就是需求的力量。這使得住房市場(chǎng)的供需關(guān)系日益緊張。

　　每年新增需求遠(yuǎn)超供應(yīng)

　　由于住房商品的特點(diǎn)，不可避免地出現(xiàn)一些投資和投機(jī)性的需求。加上住房剛性需求以及改善住房的需求，這就使得社會(huì)對(duì)住房的需求相當(dāng)大。

　　北京常住人口的快速增長(zhǎng)，帶來(lái)了對(duì)住房需求的增長(zhǎng)。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，近三年，北京每年增加41.5萬(wàn)人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積25.9平方米計(jì)算，每年新增住宅需求達(dá)到1074.85萬(wàn)平方米。

　　《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》中指出，到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將要達(dá)到30平方米左右。這意味著2006后的4年內(nèi)，北京人均居住面積還將提高4.1平方米左右。如果按照2006年北京市1581萬(wàn)常住人口計(jì)算，每年還需要新增建筑面積1620.53萬(wàn)平方米。加上新增人口產(chǎn)生的住房需求，北京今后4年，每年新增的住房建筑面積的需求至少是2700萬(wàn)平方米。而實(shí)際供應(yīng)量約為2200萬(wàn)平方米，有500萬(wàn)平方米左右的缺口。

　　一位市場(chǎng)人士指出，首先，北京城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快帶動(dòng)了大量的拆遷住房需求；其次，人們生活水平提高推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)，增加了他們的置業(yè)需求；最后，北京作為國(guó)際大都市吸引著大批的精英人士來(lái)京工作，這也產(chǎn)生巨大的自住需求。

　　除了住房剛性需求外，為了保值和投資而購(gòu)房，也成為不少富裕人群的選擇。招商銀行曾委托零點(diǎn)遠(yuǎn)景調(diào)查做過(guò)一項(xiàng)調(diào)查，調(diào)查對(duì)象是個(gè)人金融資產(chǎn)在50萬(wàn)元以上的都市高收入群體。調(diào)查結(jié)果表明，高收入群體大多偏愛(ài)保值型的房地產(chǎn)投資。而這些需求就很難加以量化了。

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