主持人：好，聽一下馬博士的觀點(diǎn)，志安的觀點(diǎn)是說，這恰恰讓我們看到了市場調(diào)節(jié)的作用，另外一個(gè)就是，這錢可以花到建廉租房上里頭去。

　　馬光遠(yuǎn)：我覺得市場這個(gè)關(guān)系，我們看到各地政府都在救市，補(bǔ)貼一點(diǎn)錢，去買商品房，這個(gè)商品房補(bǔ)貼這么一點(diǎn)錢，它的價(jià)格到什么程度，我對(duì)這個(gè)貢獻(xiàn)還是表示懷疑的。第二點(diǎn)就是說，我們這么多年住房建設(shè)，這么多年對(duì)住房市場的調(diào)控，有一個(gè)最大的體會(huì)就是說，我們?cè)谑袌雠c政府問題的認(rèn)識(shí)上確實(shí)經(jīng)歷了一個(gè)從否定到肯定，再到否定這么一個(gè)過程，我們認(rèn)為就是對(duì)住房市場上不存在完善的市場條件，各個(gè)國家都是這樣的。第二點(diǎn)在住房保障體系上，除了經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房以外，你不能說完全由廉租房來解決低收入家庭的問題，廉租房解決的什么問題呢？廉租房解決了，確實(shí)剛才志安講的，確實(shí)沒有能力去買房的那一部分人，但是在我們國家，從我們的收入來看，大部分人按照現(xiàn)在的商品房價(jià)格，他是肯定買不起的，按照我們的收入比，現(xiàn)在的收入比，可能是十二倍左右，我感覺應(yīng)該是高于這個(gè)比例，正常的在國外是三到六倍，如果按照這個(gè)比例，意味著多少人不吃不喝，多少年才能買起房。在這個(gè)情況下，就是政府來提供住房，對(duì)大部分人采取部分的政策，我講的這個(gè)政策是不一樣的，對(duì)中收入、低收入和最低收入的人，應(yīng)該采取不同的、雙層次、分類的住房保障制度。

　　主持人：我們還是從現(xiàn)實(shí)情況出發(fā)，畢竟我們看到一些地方在停建和緩建經(jīng)濟(jì)適用房，你又怎么評(píng)價(jià)這樣的現(xiàn)象？

　　馬光遠(yuǎn)：我剛才講了，有特別一點(diǎn)有利，比如說為什么他們反對(duì)，地方為什么反對(duì)建經(jīng)濟(jì)適用房，第一個(gè)是經(jīng)濟(jì)適用房的土地是劃撥的，這個(gè)對(duì)地方的收入來講是一個(gè)影響。第二個(gè)這個(gè)政策里面不一定配套資金都是地方政府來出的，也就是說一方面土地上面賺不了錢，同時(shí)它還要補(bǔ)貼錢，這個(gè)對(duì)地方政府來說顯然是不愿意的。

　　主持人：停建經(jīng)濟(jì)適用房是一個(gè)利益關(guān)系。

　　王志安：我不好猜測(cè)地方政府停建經(jīng)濟(jì)適用房的具體動(dòng)機(jī)，如果說停建經(jīng)濟(jì)適用房本身是為了救市，是為了維持房地產(chǎn)市場本身的高價(jià)，我覺得這種動(dòng)機(jī)是不對(duì)的，但是如果要說認(rèn)識(shí)到經(jīng)濟(jì)適用房本身或許就不該建，我覺得這樣的動(dòng)機(jī)就對(duì)了。

　　主持人：現(xiàn)在我看到的題材是說，從以前的重經(jīng)濟(jì)適用房、輕廉租房，轉(zhuǎn)變?yōu)橐粤�租房為主解決。

　　王志安：是的，因?yàn)閺谋壤�上來看，廉租房這批人實(shí)際上是最貧困的，應(yīng)該是政府應(yīng)該拿出更多的錢去幫助他們，但實(shí)際上年收入在北京，五萬塊錢到六萬塊錢，這些人實(shí)際上你不扶助他，他也會(huì)做自己的努力，改變自己的住房條件，這些人實(shí)際上沒有給他補(bǔ)貼的價(jià)值，或者說沒有補(bǔ)貼的合理性，所以說政府應(yīng)該把寶貴的社會(huì)資源，補(bǔ)貼給那些市場中，真正需要補(bǔ)貼的人。馬博士剛才還說的一個(gè)觀點(diǎn)我覺得也不對(duì)，他認(rèn)為這個(gè)市場中只要存在問題，政府只要管就能解決。

　　馬光遠(yuǎn)：不是這樣關(guān)系。

　　王志安：你就是說市場解決不了的問題，解決不了公共問題，解決不了住房保障問題，只要政府管，新加坡的例子，其實(shí)在全世界，其實(shí)也是個(gè)例，第一它是城市，國家非常小。第二，它其實(shí)人口規(guī)模非常小。其實(shí)全世界實(shí)行這種所謂的大規(guī)模的政府保障的國家，其實(shí)總的來說是屬于個(gè)例，大多數(shù)國家大多數(shù)是由市場來解決住房問題的。

　　馬光遠(yuǎn)：美國、英國都是，瑞典都是，我說我不跟北歐比，因?yàn)楸睔W基本上全部是福利，但是美國80%，英國都是。

　　主持人：我先聽郭佳有什么新的內(nèi)容。

　　郭佳：一個(gè)問題是給志安的，就是說當(dāng)政府停建經(jīng)濟(jì)適用房的時(shí)候，只去建廉租房，廉租房有多少，那些剛好不愿意住，就是說他的條件還可以，這部分人的疑問就是，難道政府的保障對(duì)這些人就完全關(guān)閉了嗎？還有一個(gè)問題是給馬博士的，這位網(wǎng)友認(rèn)為，正是因?yàn)橛辛私?jīng)濟(jì)適用房，才能夠不會(huì)無所顧忌地上漲，經(jīng)濟(jì)適用房是不是有這種作用？

　　王志安：我覺得沒有�；卮鸬谝粋�(gè)問題，我覺得這實(shí)際上探討的還是政府幫助某一部分人的邊界問題，他們認(rèn)為，它既不符合廉租房的標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)他可能暫時(shí)又買不起商品房，我覺得他就應(yīng)該暫時(shí)租房。

　　馬光遠(yuǎn)：志安的觀點(diǎn)，我可以這么來解釋。

　　主持人：政府保障不起作用。

　　王志安：我覺得政府保障沒有合理性。

　　馬光遠(yuǎn)：志安觀點(diǎn)是這樣的，就是說你剛才講的公平問題，如果說你僅僅把公平停留在那么一小部分人身上，而比如說我們?cè)�先可能�?duì)低收入階層也是保障，對(duì)最低收入階層保障，你現(xiàn)在把低收入階層你不管了，你現(xiàn)在就管最低收入階層，你的公平何在。

　　王志安：我不知道就是說你的低收入標(biāo)準(zhǔn)，其實(shí)年收入六萬塊錢，按照咱們國家收入標(biāo)準(zhǔn)來算，其實(shí)已經(jīng)屬于中產(chǎn)階級(jí)。

　　馬光遠(yuǎn)：現(xiàn)在在北京市是四萬，不斷地調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)，比如說原來六萬以后，執(zhí)行的時(shí)候出現(xiàn)很多問題，現(xiàn)在他既規(guī)定你住的年限，也去考察他家，現(xiàn)在包括執(zhí)行程序上，他都做了很大的改進(jìn)。

　　主持人：你覺得是不是應(yīng)該擴(kuò)大廉租房的范圍。

　　王志安：對(duì)，這個(gè)我支持，就是說廉租房現(xiàn)在我們的比例實(shí)在是太低了，就是有統(tǒng)計(jì)，我們廉租房比例只占6%，這個(gè)應(yīng)該是擴(kuò)大了，但是經(jīng)濟(jì)適用房我覺得應(yīng)該取消。剛才郭佳說的那個(gè)問題，就是說有了經(jīng)濟(jì)適用房是不是可以成為遏制房價(jià)上漲的一個(gè)因素，其實(shí)我覺得恰恰相反，就是我們國家房價(jià)上漲的原因是什么，其實(shí)我們可以想一想，主要原因是由于我們的土地財(cái)政，這樣一個(gè)邏輯導(dǎo)致的，就是地方政府做稅收土地出讓金，然后房價(jià)持續(xù)上漲，在這個(gè)邏輯過程中間制造了一批人買不起房子，然后政府新建了一部分經(jīng)濟(jì)適用房來滿足這些人，解決不了住房問題的這些人，但是實(shí)際上這個(gè)利益格局我們仔細(xì)分析，他的邏輯是一樣的，如果我們沒有經(jīng)濟(jì)適用房解決中國的高房價(jià)問題，最本質(zhì)的原因是需要解決土地財(cái)政問題，也就是說不能讓地方政府的財(cái)政收入，過分依賴于土地的拍賣，如果這個(gè)結(jié)構(gòu)不改變，中國的房價(jià)高漲問題不會(huì)解決。

　　馬光遠(yuǎn)：剛才講的因果關(guān)系

　　主持人：深層次的問題，對(duì)，如果從表面現(xiàn)象來看，經(jīng)濟(jì)適用房，有沒有起到抑制房價(jià)的作用。

　　王志安：我覺得沒有抑制。

　　主持人：拿些數(shù)據(jù)。

　　王志安：經(jīng)濟(jì)適用房，比如說同一塊地塊，這個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房，它比別的房子要便宜2000塊錢，從每個(gè)人都是理性角度來講，他一定愿意買2000塊錢的房子，因?yàn)槲屹I了，就等于每平方米補(bǔ)貼兩千塊錢，在這種情況下，這種需求本身不是真實(shí)的，因?yàn)橹灰�有機(jī)會(huì)，別人補(bǔ)貼我，我也愿意接受。

　　馬光遠(yuǎn)：你說的很對(duì)。

　　王志安：所以說除非你把經(jīng)濟(jì)適用房的這個(gè)供應(yīng)量擴(kuò)大到這個(gè)在市場中間占絕大多數(shù)的情況下，它才會(huì)起作用，大家知道我們國家的經(jīng)濟(jì)適用房的總量，在全國的總量，十年的發(fā)展，總量也只有不到9%，6%到9%。

　　馬光遠(yuǎn)：北京市十一五規(guī)劃里面，我算了一下，比例可能到23%，如果這個(gè)量投入建設(shè)以后，我相信對(duì)房價(jià)抑制有一定作用，剛才志安一直講市場作用，市場作用，市場規(guī)律里面，最大的一個(gè)規(guī)律就是供需規(guī)律，價(jià)值規(guī)律。如果把23%的房子放到市場上去，它對(duì)房價(jià)沒有影響，這顯然不符合市場規(guī)律。

　　王志安：因?yàn)榻?jīng)濟(jì)適用房的買賣是受限制的，它的估值也是受限制的，比如說新加坡的租屋，規(guī)定五年之內(nèi)必須租，五年以后才允許半租，跟別人合租，十年以后才允許賣，也就是說它不是一個(gè)完全性的市場化的。而且我們還要想到一點(diǎn)，就是說過去經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)可能就解決一部分人住房的問題，甚至可能在一定程度上也會(huì)對(duì)價(jià)值起一定作用，但是它不是沒有代價(jià)的，這個(gè)代價(jià)是什么？