董藩：因?yàn)榇饲拔覀冎醒胝�府是�?qiáng)調(diào)什么？要大力建經(jīng)濟(jì)適用房，還提倡建限價(jià)房，增加這種低收入階層的購(gòu)買(mǎi)能力，讓它進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，但是現(xiàn)在形勢(shì)發(fā)生變化了，如果第一，政府沒(méi)有錢(qián)建這個(gè)了，為什么？土地賣(mài)不出去，和房地產(chǎn)相關(guān)的稅和費(fèi)收不上來(lái)，地方政府就沒(méi)有能力建更多的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房。另外就是說(shuō)你建了這么多廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，它本身擠壓正常的商品房供應(yīng)，這邊都賣(mài)不掉，你那邊又弄出很多來(lái)，這個(gè)市場(chǎng)可能就比較麻煩了。

　　李小萌：但是我想很多想要買(mǎi)房的人看到這條可能在感情上一下不太好接受。

　　肖耿：我覺(jué)得這個(gè)從經(jīng)濟(jì)學(xué)道理上來(lái)講應(yīng)該更有效率的，因?yàn)槟憬o老百姓錢(qián)，比給他住房要簡(jiǎn)單，因?yàn)槟憬o他住房的話(huà)，實(shí)物，你要蓋，還有很多監(jiān)管上面的問(wèn)題，給他錢(qián)他有選擇權(quán)，他可以選擇蓋得最好的房子。但是在實(shí)際上來(lái)看，有一定的困難，因?yàn)檎嬲�需要幫助的，你給他錢(qián)的話(huà)他也買(mǎi)不起，所以在香港即使現(xiàn)在這種措施也沒(méi)有實(shí)行，他主要還是政府把房子蓋起來(lái)以后，以比較便宜的房?jī)r(jià)給租出去，這個(gè)在操作中會(huì)有一定的困難。

　　李小萌：像第七可能跟第一條性質(zhì)有點(diǎn)接近。

　　董藩：這是一個(gè)比較特殊的政策。

　　李小萌：行政和教育鼓勵(lì)，像紹興，今年招聘教師，規(guī)定在地方買(mǎi)了商品房，試用期滿(mǎn)后就轉(zhuǎn)為事業(yè)單位或正式編制，大專(zhuān)學(xué)歷以上或初級(jí)技術(shù)職稱(chēng)以上的各類(lèi)人才買(mǎi)了房以后，子女就參加中考加十分，這種屬于爭(zhēng)議比較大的一些政策。

　　董藩：第一條和第七條看出了地方政府的無(wú)奈，因?yàn)樗麄兺ㄟ^(guò)一些補(bǔ)貼，甚至一些降低交易稅和費(fèi)發(fā)現(xiàn)對(duì)市場(chǎng)的影響仍然是非常有限，在這種情況下沒(méi)有辦法，他們動(dòng)用了從行政上來(lái)看，一些大家認(rèn)為不該動(dòng)用的這種手段或者資源，來(lái)鼓勵(lì)大家買(mǎi)房，他的初衷是好的，可能這個(gè)手段上大家會(huì)有爭(zhēng)議。

　　李小萌：通過(guò)剛才這一系列的手段，其實(shí)我們看得出來(lái)，首先政府推出挽救樓市的政策應(yīng)該是很謹(jǐn)慎的，但同時(shí)也看出來(lái)有些迫不得已，房地產(chǎn)市場(chǎng)究竟有哪些指標(biāo)出現(xiàn)之后會(huì)使得政府想出這些辦法來(lái)，想要去挽救它，到底樓市怎么了？

　　董藩：從今年年初開(kāi)始，我們中國(guó)的樓市進(jìn)入到一個(gè)什么？就是大面積觀望這種狀態(tài)，它的形成有客觀原因，最后就導(dǎo)致什么？導(dǎo)致這個(gè)市場(chǎng)大面積觀望。客觀原因，比如5月12號(hào)汶川地震出現(xiàn)之后，極大地打擊了投資性市場(chǎng)，同時(shí)大家也都是由于地震的原因，大家也都是不買(mǎi)房子了，導(dǎo)致交易量進(jìn)一步萎縮。汶川地震的影響沒(méi)有消除，深圳出了一個(gè)打賭的事件，賭房?jī)r(jià)漲還是跌，賭的就是深圳這一個(gè)城市，但是最后被大肆炒作，形成對(duì)全國(guó)樓市未來(lái)趨勢(shì)的看法，說(shuō)漲的人輸了，說(shuō)跌的人贏了，進(jìn)一步加劇了觀望。這件事情還沒(méi)有結(jié)束，奧運(yùn)會(huì)又召開(kāi)了，奧運(yùn)會(huì)期間大家都在看奧運(yùn)，又不買(mǎi)房子，所以交易量連續(xù)下滑，這種下滑又回過(guò)頭來(lái)產(chǎn)生了一個(gè)作用，說(shuō)大家在觀望，會(huì)不會(huì)進(jìn)一步下滑，會(huì)不會(huì)房?jī)r(jià)下跌，更多的人不買(mǎi)了，就產(chǎn)生了資產(chǎn)市場(chǎng)上很常見(jiàn)的殺跌這種局面。

　　李小萌：董先生剛才講了一下今年以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)這個(gè)現(xiàn)象的一些原因，回過(guò)來(lái)我想問(wèn)您的是，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)什么樣的指標(biāo)了，什么樣的一些數(shù)據(jù)了，政府就必須要出手？

　　肖耿：雖然我覺(jué)得救市其實(shí)不是一個(gè)很好的概念，我覺(jué)得實(shí)際上是怎么樣讓房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展，因?yàn)檫^(guò)去我們?cè)谑杖朐黾雍芸斓臅r(shí)候，很容易出現(xiàn)泡沫的時(shí)候，我們沒(méi)有采取一些比較好的監(jiān)管，還包括提高利率，使得資本的價(jià)格比較合理，現(xiàn)在就出現(xiàn)了一些小小的泡沫，這個(gè)時(shí)候泡沫又破滅了，我們要想辦法怎么樣把它，我覺(jué)得不應(yīng)該說(shuō)是救起來(lái)，而應(yīng)該說(shuō)是怎么樣找到一個(gè)可以使房地產(chǎn)市場(chǎng)更健康地發(fā)展，就是說(shuō)有一些房地產(chǎn)應(yīng)該發(fā)展，價(jià)格也應(yīng)該漲，因?yàn)槟莻�(gè)房子就是好，但是有一些房地產(chǎn)項(xiàng)目可能就是根本就沒(méi)辦法生存，就不應(yīng)該發(fā)展，在泡沫的環(huán)境下，它容易發(fā)展�，F(xiàn)在泡沫破滅了以后，它肯定沒(méi)法生存了，這一些房地產(chǎn)如果我們?nèi)ゾ人�，可能就�?huì)犯嚴(yán)重的錯(cuò)誤，但是總體上有很多很好的項(xiàng)目，我們是應(yīng)該讓它去繼續(xù)發(fā)展的。

　　李小萌：如果這個(gè)時(shí)候政府依然不出手，還在等待的話(huà)，樓市會(huì)出現(xiàn)什么樣情況，真的會(huì)把整體的經(jīng)濟(jì)都帶下來(lái)或者帶垮嗎？

　　董藩：股票市場(chǎng)是一個(gè)虛擬經(jīng)濟(jì)，在這個(gè)狀態(tài)之下，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一個(gè)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，你剛才提到了幾個(gè)指標(biāo)，什么情況下可以救市，第一個(gè)，當(dāng)房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量和價(jià)格下滑，已經(jīng)嚴(yán)重影響到就業(yè)的時(shí)候，直接我們有四千萬(wàn)的建筑民工，他們就業(yè)要出問(wèn)題。

　　李小萌：現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象了嗎？影響到就業(yè)了？

　　董藩：當(dāng)然，很多建筑工地都停了下來(lái)，這些建筑工地都要回家，都要裁減下去。還有就是相關(guān)的這些行業(yè)，比如說(shuō)建材相關(guān)的，比如鋼鐵廠大量裁員了，已經(jīng)開(kāi)始了，因?yàn)樗麤](méi)法再生產(chǎn)了，鋼材的價(jià)格，剛才我已經(jīng)提到已經(jīng)跌到了40%左右，水泥等等這些行業(yè)都出現(xiàn)了問(wèn)題。這是第一個(gè)指標(biāo)，影響到就業(yè)的時(shí)候。第二個(gè)影響到銀行信貸資金安全的時(shí)候，剛才肖博士已經(jīng)提到了這個(gè)問(wèn)題，而且一旦影響到它的時(shí)候，會(huì)導(dǎo)致整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的供應(yīng)，資金的供應(yīng)緊縮，進(jìn)一步加速?lài)?guó)民經(jīng)濟(jì)的下滑。第三個(gè)就是什么呢？地方財(cái)政收入，我們國(guó)家地方財(cái)政收入和房地產(chǎn)相關(guān)的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)大約占到了一半甚至更高的比例，由于房地產(chǎn)下滑導(dǎo)致開(kāi)支緊張，地方預(yù)算安排的很多項(xiàng)目都沒(méi)法進(jìn)行，包括經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的建設(shè)沒(méi)法搞，所以像這些指標(biāo)都在提醒我們，這個(gè)市場(chǎng)不能這樣進(jìn)行下去，要采取措施。

　　李小萌：但不管怎么樣講，現(xiàn)在購(gòu)房者的觀望情緒依然還是很重的，像這些政策出臺(tái)之后，是不是就可以扭轉(zhuǎn)這樣的一個(gè)現(xiàn)實(shí)？

　　肖耿：我覺(jué)得這些地方現(xiàn)在提到的這些政策實(shí)際上是沒(méi)有太大作用的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)跟整個(gè)經(jīng)濟(jì)是息息相關(guān)的，最重要的就是說(shuō)我們要讓老百姓的收入不斷增長(zhǎng)，當(dāng)老百姓的收入不斷增長(zhǎng)的時(shí)候，他就可以去買(mǎi)房，他去買(mǎi)房的時(shí)候，房地產(chǎn)發(fā)展商就有利潤(rùn)，他就會(huì)去蓋房，整個(gè)企業(yè)因?yàn)槔习傩沼惺杖肟梢再I(mǎi)消費(fèi)品，他也有利潤(rùn)，所以實(shí)際上我們遇到的問(wèn)題不是僅僅是房地產(chǎn)的問(wèn)題，就是我們整個(gè)經(jīng)濟(jì)一定要回到收入不斷增長(zhǎng)的軌道上來(lái)，而且我覺(jué)得特別重要的就是我們老百姓的貨幣收入，就是工資一定要能夠持續(xù)增長(zhǎng)，收入要保持穩(wěn)定，這個(gè)我覺(jué)得對(duì)維持房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)講是非常重要的。

　　李小萌：其實(shí)我理解肖先生的意思是說(shuō)，這一系列政策出臺(tái)，不能夠起到一個(gè)治本的作用，董先生怎么看？

　　董藩：這些措施的出臺(tái)我想有肯定比沒(méi)有要好，從態(tài)度上來(lái)講，地方政府對(duì)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展是積極的，但是剛才肖博士已經(jīng)說(shuō)了，它的作用可能是微乎其微，我也是這么看的。房地產(chǎn)這個(gè)市場(chǎng)就像一輛車(chē)，跑起來(lái)以后，我們給它拴一個(gè)繩，甚至很容易把它拽住的，但是停下來(lái)之后我們用這個(gè)繩再推它，會(huì)發(fā)現(xiàn)這個(gè)繩是軟弱無(wú)力的，目前就遇到這種情況，最關(guān)鍵是什么？要改變大家的預(yù)期，說(shuō)房?jī)r(jià)不能下跌，然后以后會(huì)平穩(wěn)下來(lái)，或者穩(wěn)中有升，中國(guó)經(jīng)濟(jì)還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，大家預(yù)期改變了，重新投入到這個(gè)市場(chǎng)當(dāng)中，可能這種我們所謂這個(gè)救市也就達(dá)到目的了，

　　李小萌：房?jī)r(jià)開(kāi)始下降有一種很強(qiáng)烈的聲音說(shuō)，這是房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格理性回歸的開(kāi)始，現(xiàn)在這些所謂的救市政策出來(lái)之后，是不是阻礙了理性回歸的道路呢？

　　董藩：關(guān)于房?jī)r(jià)的問(wèn)題，我們普通老百姓來(lái)講存在一系列錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)，比如說(shuō)該不該買(mǎi)房子的問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)跟別的市場(chǎng)是不同的，在這個(gè)市場(chǎng)上的確只有一部分人能進(jìn)來(lái)，一般來(lái)說(shuō)低端的家庭，收入比較低的這種人群很難進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，全世界發(fā)展的規(guī)律都證明，想讓人人都買(mǎi)得起房子這是做不到的，即使美國(guó)最發(fā)達(dá)的國(guó)家，它住房私有化率在68%左右，它還有百分之三十多是沒(méi)有房子的，他要租政府的房子，或者租私人的房子。而且房子的價(jià)格又恰恰是跟GDP增長(zhǎng)速度基本是吻合，我們根據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)算，它一般要高于GDP增長(zhǎng)速度，那就是必須10%以上，這個(gè)時(shí)候會(huì)發(fā)現(xiàn)它和低收入家庭可能距離越來(lái)越遠(yuǎn)，他們靠誰(shuí)？靠政府的保障來(lái)幫助他們。這里頭就產(chǎn)生了一個(gè)問(wèn)題，價(jià)值所謂的理性回歸，他們就能買(mǎi)得起嗎？可能會(huì)有一部分人接近這個(gè)購(gòu)買(mǎi)力，還是有很多人買(mǎi)不起，價(jià)格多高是合理呢？從來(lái)沒(méi)有規(guī)定說(shuō)這個(gè)房子必須賣(mài)給張三，或者賣(mài)給李四，因?yàn)樵谑袌?chǎng)上，理論上來(lái)說(shuō)他只認(rèn)貨幣，不認(rèn)人，只要有人買(mǎi)得起他就是合理的。