各地出臺鼓勵購房政策

　　李小萌：歡迎來到《新聞會客廳》。很長一段時間人們話題的焦點聚焦在房子上，一方面我們看到不少城市房子價格在下降，交易量在萎縮，而另一方面從6月份開始，相繼有十多個城市也開始政府出手出一些對樓市利好的政策，企圖能夠挽回樓市的頹勢，特別是昨天剛剛結(jié)束的國務(wù)院工作會議，在部署第四季度的經(jīng)濟工作的時候提出來，要降低房地產(chǎn)交易的稅和費，來支持百姓購房，像這一系列政策怎么看待，對樓市又會有怎樣的影響，今天我們就探討這樣的話題，首先介紹到場的兩位來賓。坐在我旁邊的是清華大學(xué)布魯金斯公共政策研究中心主任肖耿，歡迎您。旁邊一位是北京師范大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩，也歡迎您。

　　肖耿：各位觀眾好。

　　李小萌：今天我們要說的是政府出手挽救樓市，一上來我們先看看幾條已經(jīng)出現(xiàn)的一些挽救樓市的政策，請兩位幫我們做一個解讀，第一條，購房入戶。如果你買房，辦理戶口會方便，有一些實施的優(yōu)惠政策，怎么看每一條政策背后實質(zhì)的目的是什么，請兩位幫大家解釋，先說第一條吧。

　　肖耿：第一條我覺得主要是提高房產(chǎn)的價值，當你買了房子，可以得到一些優(yōu)惠，實際上相當于這個房子的價值在提高，這個我覺得是有好處的。

　　李小萌：這個以前也有過這樣的方式。

　　董藩：過去歷史上是有過的，后來我們叫停了，這條政策的出臺實際上有背景的，杭州和廈門這個激勵措施比其它城市要晚，它看到別的城市出臺那些補貼或者說調(diào)低這種上調(diào)公積金貸款額度，并不是很起作用，他就在想什么措施更起作用，大家對在杭州買房子，對在廈門買房子，什么能調(diào)動他的積極性，后來發(fā)現(xiàn)如果是給他戶口，可能很多人會感興趣，就把這條政策就出來了。

　　李小萌：其實照理說這第一條并不是最直接在樓市上起作用的那些政策。

　　董藩：它綁了一個更值錢的東西，就是我們大家都關(guān)注的戶口。

　　李小萌：像第二條，延長土地開發(fā)期限，這個就更需要專業(yè)知識來解釋了。

　　董藩：我們過去規(guī)定，一塊土地到了開發(fā)商手中，兩年之內(nèi)他必須開發(fā)，但是現(xiàn)在市場上由于觀望，供應(yīng)量在增加，但是需求卻大量消失，大量沉淀，怎么辦？如果還逼著那些開發(fā)商馬上開發(fā)，一個是開發(fā)商這個事情不能干了，他肯定要賠。另外一個，對下邊我們交易量的影響可能就會更嚴重，價格會進一步走低，所以延長土地開發(fā)期限，來緩解市場未來的供應(yīng)量。

　　李小萌：也是給開發(fā)商松一松綁，讓他那根筋不那么緊。

　　董藩：對，最終是要緩解供求關(guān)系。

　　李小萌：第三條，上調(diào)公積金貸款的額度，降低首付的比例，像淮安，商業(yè)貸款可以直接轉(zhuǎn)為公積金貸款了。

　　肖耿：這個實際上提高了一些房貸的風(fēng)險，但是因為我們以前首息是定得很高的，所以實際上對整個行業(yè)風(fēng)險的提高不是很明顯。

　　李小萌：像第三條，包括像其它一些城市對于第二套房的限制逐漸取消，大家也在想，當時提出這樣的一些要求，是為了控制那些炒作房子的人，讓那些有實際住房需求的人可以買到房，現(xiàn)在這個政策又都改回來了，怎么看這個變化？

　　董藩：這就是說我們宏觀政策的制定，宏觀政策的制定要相機抉擇，過去的情況是什么呢？是需求比較旺，投資規(guī)模也比較大，然后我們要抑制投資過熱這種傾向，抑制炒房這些人，所以我們出臺了那些緊縮性的政策，限制他們買房的比例。現(xiàn)在情況發(fā)生變化了，房價上漲的幅度不但平穩(wěn)下來了，而且還出現(xiàn)了下跌的趨勢，我們宏觀調(diào)控的目的是要保證宏觀經(jīng)濟，保證房地產(chǎn)業(yè)這種平穩(wěn)而相對又較快地發(fā)展，今天這個局面表明什么呢？我們必須在調(diào)整政策，然后鼓勵大家買房子，使市場恢復(fù)到一個正常的交易水平。

　　李小萌：就是為了讓市場能夠復(fù)蘇，能夠有火熱的現(xiàn)象，哪怕是炒房團進來了，現(xiàn)在這個階段也不拒絕？

　　董藩：如果房價不是上漲的幅度非常大，可能就不存在一個炒房的問題，因為理論上來講，要炒房的話，房價的年漲幅必須在15%以上才可以做，因為交易有大量的稅和費，要達到10%以上，沒有相應(yīng)的回報的話他不值得�？鄢�了稅費，他炒房沒有收益，所以現(xiàn)在來看不具備炒房的條件。當然也有些人想多買幾套房子，出租，就是正常的理財，這個我們本身從現(xiàn)在來看是認可的，是鼓勵的，因為一個完善的市場一定包括兩部分，一部分是買賣市場，一部分是租賃市場。租賃市場上，一定要有一部分高收入階層拿出來錢買了房子，租給暫時不能買房子的比如說大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，暫時不想買房子的這些流動人口，還有其他暫時買不起房的，但是又不能納入到政府保障系列的人，通過一個租賃市場，滿足他們的居住條件。

　　李小萌：肖先生您怎么看？像類似取消第二套房限制這樣的政策出來之后，會不會把真正買房子來住的人又給擠壓出去了？

　　肖耿：從整個市場來看，是需要有人去投資的，因為很多人買房子，這個市場里面如果是供應(yīng)量很多，房價實際上是往下跌的，所以我們通常的觀點就是說炒樓的人是使得別人把樓炒高了，使得別人買不起房子，這是錯誤的觀念，實際上炒樓的人是在別人還買不起房子的時候，他就進入市場，這樣鼓勵了發(fā)展商去蓋更多的房子，當發(fā)展商蓋很多很多房子的時候，實際上市場整體的供應(yīng)增加了，將來市場的價格就會下降，一些年輕人可能買得起房子。

　　李小萌：但您說的這樣一個周期恐怕會比較長。

　　肖耿：對，但是最重要的是投資房地產(chǎn)是需要很多錢先放進去的，所以從這個意義上來講，越多的錢對于房地產(chǎn)的發(fā)展商是越有好處。

　　李小萌：是一種解釋，我們來看第四條。對購房者給予政府補貼，像江蘇的宿遷買房可以獲得7%的補貼，對購房的客戶按購房款總款給予財政補貼，分別會給1.5%、1%、0.5%三個等級，這是直接拿現(xiàn)金貼給買房人嗎？

　　董藩：對，因為他們曾經(jīng)想采取一些措施激發(fā)這個市場，但是發(fā)現(xiàn)很無奈，因為房產(chǎn)市場有點類似于股票市場，在這種市場上有一種追漲殺跌的現(xiàn)象，當房價上漲的時候很多人想買房子，當房價下跌的時候大家在想會不會再進一步跌，所以大家都在觀望。

　　李小萌：為什么不是迫使房地產(chǎn)商把房價降下來，讓老百姓花少一點的錢買房子，而是用納稅人的錢以政府補貼的形式補給買房人？

　　董藩：因為政府不能直接去干預(yù)市場價格的形成，因為它是由供求關(guān)系決定的。

　　李小萌：針對第四條來說的話，不管怎么樣講，能買得起商品房的人還是有錢人，但是我們拿政府的財政補貼去貼給他們，是不是符合所有公民的利益？

　　肖耿：我覺得這不是一個好的辦法，首先政府的財政就有限，你用財政去補貼買房子，就是剛才你說的，確實有問題，政府應(yīng)該是花錢是去蓋一批廉租房，這樣可以直接幫助買不起房子的一些人，這個我覺得是應(yīng)該的。

　　李小萌：我覺得第六條特別需要解釋，停止或暫緩限價房，像廣州，還有經(jīng)濟適用房的供地，像長沙，包括停止經(jīng)濟適用房的供地對符合購買經(jīng)濟適用房的家庭給予貨幣補貼。乍一看這條大家會覺得和以往的政策好像變化很大，經(jīng)濟適用房不是滿足錢少的人能夠去買到房子嗎，而且是鼓勵的，現(xiàn)在一下把它停下來了。