預(yù)測(cè)房?jī)r(jià)是升或降，好像變成了“多此一舉”的事情。
盡管國家一再出臺(tái)相關(guān)政策，呼吁調(diào)控“發(fā)燒期”的房?jī)r(jià)。但隨著中國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們對(duì)改善居住環(huán)境的剛性需求不斷增強(qiáng)，投資者對(duì)中國經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期看好，房?jī)r(jià)只漲不降，房源供不應(yīng)求。
自上世紀(jì)90年代中期以來，伴隨著經(jīng)濟(jì)的持續(xù)繁榮，世界上一些主要國家的房?jī)r(jià)開始大幅上漲。近5年多來，美國房?jī)r(jià)的累計(jì)漲幅更是達(dá)到了50%以上；在房?jī)r(jià)瘋漲的俄羅斯，房產(chǎn)專家預(yù)測(cè)2006年全俄各地平均房?jī)r(jià)將上漲25%-30%，莫斯科甚至超過50%。此外，在一些房?jī)r(jià)漲幅“還算正�！钡臍W洲城市，比如比利時(shí)的布魯塞爾，從2001年至2005年，房?jī)r(jià)的年均漲幅也在10%上下。
對(duì)照國際上的房產(chǎn)熱，或許我們可以用十個(gè)中國代表性城市房地產(chǎn)的個(gè)性化上漲作為對(duì)這一現(xiàn)象的注釋。
北京：有效土地供應(yīng)不足
盡管房?jī)r(jià)飛漲，人們報(bào)怨“房奴”身份，但來自市場(chǎng)的信息顯示，目前的供給速度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上需求。根據(jù)北京統(tǒng)計(jì)局的最新統(tǒng)計(jì)：1月—5月，房屋銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為109.2%，比去年同期提高1個(gè)百分點(diǎn)。自年初以來，各月房屋銷售價(jià)格指數(shù)呈逐漸上揚(yáng)趨勢(shì)，5月份達(dá)到109.6%。其中，普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)最快。在新建商品房中，住宅銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)為110.1%，在新建商品住宅中，普通住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為111.4%，高檔住宅價(jià)格指數(shù)累計(jì)為108.3%。
專家認(rèn)為，造成北京房?jī)r(jià)上漲的根源是北京市有效土地供應(yīng)不足。中科院研究員劉維新在接受《小康》采訪時(shí)指出：“目前土地上市速度慢而導(dǎo)致的供應(yīng)持續(xù)減少，是造成當(dāng)前房地產(chǎn)供應(yīng)不足的根源性因素。而且我們必須注意：土地是有限資源，不可能無限供給�！�
由于土地資源的有限性，決定了供應(yīng)上的緊張。另外，北京作為全國的政治文化中心，每年流入的人口眾多，這些流入人口成為購房的主力之一；同時(shí)北京作為全國高校聚集度最高的城市，每年有許多畢業(yè)生留京，買房成為他們的必然的目標(biāo)。 “大量的需求，加上供應(yīng)不足，這就造成了北京房?jī)r(jià)的上漲�！眲⒕S新指出。
也有人曾提出，2008年奧運(yùn)會(huì)將成為北京房?jī)r(jià)的分水嶺，但劉維新研究員并不認(rèn)同，他說：“在奧運(yùn)前，可能房子作為商品有一定的炒作價(jià)值，但是2008年之后，北京的首都身份并未改變，外來人口的流入局面也不可能改變，北京的土地資源還是供不應(yīng)求，這就支撐了北京的房?jī)r(jià)不可能下降�！�
深圳：香港房?jī)r(jià)約3倍于深圳，兩地交通便利，深圳房?jī)r(jià)不可能不漲
深圳早兩年的樓市還算是風(fēng)平浪靜。在2003年，深圳的房?jī)r(jià)為每平方米5000元左右，但是到了2005年底，房?jī)r(jià)開始上漲到10000元，2006年更是房?jī)r(jià)飆升的一年。眼下，關(guān)外成交的均價(jià)已經(jīng)過萬元，臨近香港特區(qū)的普通住宅的單價(jià)約在10000元/平方米，部分高達(dá)14000元/平方米；關(guān)內(nèi)普通住宅的單價(jià)約15000～20000元/平方米，關(guān)內(nèi)高層豪宅約3.5萬～4.5萬/平方米。
“深圳房?jī)r(jià)的上漲主要是供求矛盾引起的。具體地說，是因?yàn)樯钲谂徬愀�，而深圳的房�(jī)r(jià)相對(duì)香港還是便宜很多，所以不少香港人到深圳買房�！敝袊嗣翊髮W(xué)土地管理系主任葉劍平教授在接受《小康》采訪時(shí)說，“這是香港聯(lián)動(dòng)，作為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，價(jià)格高總有其理由�！�
一般來說，普通香港市民住的是每平米2萬到3萬價(jià)格的小戶型，大多是50～80平方米，100平方米的房子可謂豪宅。香港最便宜的房?jī)r(jià)大約是每平米1萬五左右，但是這些房子都是地處元朗，緊鄰深圳的低價(jià)房。而地理位置好，小區(qū)環(huán)境講究的半山豪宅與山頂別墅，前者每平米10萬以上，后者每平米單價(jià)則高于20萬元。
對(duì)比2006年的人均GDP水平，香港人均GDP為38127美元，而深圳的人均GDP只有8619美元，僅為香港的22.6%。而目前，深圳房?jī)r(jià)已相當(dāng)于香港的45%。
據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，由于南山區(qū)通往香港的西部通道即將開通，于是該地區(qū)的房?jī)r(jià)突飛猛漲，僅在一個(gè)星期里就漲到了2.2萬／平方米。
廣州：作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)自然會(huì)升
廣州房?jī)r(jià)，曾一度被經(jīng)濟(jì)學(xué)家冠以“理性、成熟”，但是6月的廣州樓價(jià)卻創(chuàng)下了近年來的最大升幅。
今年年初，市長(zhǎng)張廣寧在各場(chǎng)所針對(duì)控制房?jī)r(jià)放出狠話，形成“安定購房者民心”的語錄。2月2日，廣東省“兩會(huì)”期間，張市長(zhǎng)說：“房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來,起碼是小戶型肯定要降,不降也要把房?jī)r(jià)穩(wěn)定下來”；3月5日，全國“兩會(huì)”期間，他再次強(qiáng)調(diào)：“政府會(huì)全力以赴壓低房?jī)r(jià)。我以為廣州的房?jī)r(jià)肯定會(huì)降下來。所以我提醒中低收入者,如果想買房,先不用著急”； 到了3月26日,張廣寧針對(duì)房?jī)r(jià)問題更是加重語氣，指出“住房問題已經(jīng)不單純是一個(gè)經(jīng)濟(jì)問題、社會(huì)問題,更是一個(gè)政治問題”。
但房?jī)r(jià)似乎與張市長(zhǎng)較上了勁。6月，廣州部分大戶型新房?jī)r(jià)格大幅上升，全市均價(jià)繼續(xù)保持在每平方米8千元以上，其中中心6區(qū)均價(jià)超過每平方米1萬1千元，比5月每平方米上漲近千元，成為近年來廣州樓價(jià)單月升幅最高的一次。
“房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入市場(chǎng)軌道，這一點(diǎn)已經(jīng)不可置疑。對(duì)于廣州的房?jī)r(jià)上漲，我認(rèn)為是意料之中。中國經(jīng)濟(jì)形勢(shì)長(zhǎng)期看好，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)也成為熱點(diǎn)，而廣州作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)活躍的省會(huì)城市，房?jī)r(jià)自然會(huì)升�！敝袊嗣翊髮W(xué)公共管理學(xué)院的葉劍平教授在接受《小康》采訪時(shí)表示：“政府的職能是做好保障工作，更應(yīng)該注重經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)以及廉租房工程�！�
北海：房?jī)r(jià)漲幅有可能繼續(xù)保持全國第一
國家發(fā)改委發(fā)布的信息表明，今年以來，北海市同類地段經(jīng)營(yíng)性用地出讓價(jià)比去年同期上漲了1倍以上，3月至5月新建商品住房?jī)r(jià)格漲幅分別達(dá)13.7%、23.6%和15.1%，連續(xù)3個(gè)月位居全國首位，超過深圳及北京等發(fā)達(dá)城市。
在中央抑制房?jī)r(jià)的風(fēng)口浪尖上，北海連續(xù)3個(gè)月房?jī)r(jià)領(lǐng)漲，引起輿論的廣泛關(guān)注和質(zhì)疑。但是北海市市長(zhǎng)連友農(nóng)回答得理直氣壯：“目前北海房?jī)r(jià)、地價(jià)的上漲，是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的必然結(jié)果”。
上海：“世博效應(yīng)”提高城市價(jià)值，也提升房?jī)r(jià)上漲空間
“感覺又回到了那個(gè)買房子像買白菜的時(shí)代，房市一下子就火了�！庇^望了兩年之久的李靜感嘆說。
對(duì)于上海房?jī)r(jià)從冰點(diǎn)到沸點(diǎn)，從冷靜到狂熱的現(xiàn)象，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)分析師薛建雄先生認(rèn)為，近期購買力旺盛的一個(gè)重要原因來自供應(yīng)量。目前，全市在建商品房6000萬平方米，網(wǎng)上可售房源1657萬平方米，其中可售住宅886萬平方米。按照商品房開發(fā)周期3-4年和上海樓市往年每年供應(yīng)2000萬?2500萬平方米來算，未來3至4年內(nèi)可供應(yīng)的房源將遠(yuǎn)小于需求10%～25%。
上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)展研究所的李先生在接受記者采訪時(shí)分析了上海房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)走熱原因，他說“2010年世博會(huì)的承辦權(quán)再次確定了上海作為國際性大都市的身份。有句話說，世界看中國，中國看上海。上海作為全國金融中心的形象，通過各種方式傳達(dá)到國際上，這些推動(dòng)了它的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了它的房?jī)r(jià)上漲�！�
美國《財(cái)富》雜志曾就上海經(jīng)濟(jì)地位作過調(diào)查，結(jié)果表示：全球4萬多家跨國公司中，92%的企業(yè)將考慮在中國設(shè)立地區(qū)總部，而上海是首選，占45%的比例。而2010年，上海成功舉辦世界博覽會(huì)之后，其知名度將再次得以提升，這將更為鞏固上海作為新興國際金融中心的地位。
作為投資商來說，2010年在上海召開的“世博”，猶如2008年在北京召開的“奧運(yùn)”。 “奧運(yùn)”概念是堅(jiān)挺北京房?jī)r(jià)的原因之一，同樣，“世博”也是堅(jiān)挺上海房?jī)r(jià)的重要原因。戴上政治、經(jīng)濟(jì)色彩的“世博效應(yīng)”，將大幅度提高城市的價(jià)值，從而也推動(dòng)了房?jī)r(jià)上漲的空間。
杭州：誰在消費(fèi)“萬元房”
2007年，杭州普遍出現(xiàn)“萬元房”，即每平方米都在萬元以上。杭州市相關(guān)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，杭州樓市房源成交正在逐月增長(zhǎng)：3月份杭州主城區(qū)預(yù)定1588套，成交2033套；4月份預(yù)定2611套，成交3064套；5月份預(yù)定5466套，成交5043套……由于供不應(yīng)求，于是，一些新開的暢銷樓盤在幾個(gè)月內(nèi)不得不數(shù)次調(diào)價(jià)。因?yàn)樾麻_樓盤有限，市區(qū)的二手房也變得緊俏起來，一些在年初均價(jià)才8000元/平方米左右的二手房，也水漲船高，迅速晉級(jí)為“萬元房”。
“‘萬元房’在杭州已經(jīng)見怪不怪了。”浙江中環(huán)置業(yè)副總經(jīng)理李思同對(duì)記者表示，杭州房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入新一輪的上升通道。
但到底是誰在消費(fèi)杭州的“萬元房”？是購樓自居還是熱錢投資？
一個(gè)城市居民收入與購房能力的比例，如果按照國際房產(chǎn)市場(chǎng)的標(biāo)準(zhǔn)來說應(yīng)該是：房?jī)r(jià)和可支配收入在3：1和6：1之間。但按目前杭州的房?jī)r(jià)與居民平均收入來看，這個(gè)比例已經(jīng)高達(dá)10：1。房產(chǎn)策劃專家王志剛認(rèn)為“杭州的樓市大多是外地有錢人支撐起來的。他們?cè)诤贾葙彿�，既可做為自己來杭州這個(gè)人間天堂旅游的居住點(diǎn)，又可以做為投資，市場(chǎng)被大家看好�！�
一家公司的調(diào)查結(jié)果證實(shí)了王志剛的論斷。杭州某公司曾就杭州房產(chǎn)的閑置率作過一項(xiàng)調(diào)查。他們派人到杭州各小區(qū)在晚上18：00～21：00進(jìn)行蹲點(diǎn)，發(fā)現(xiàn)即使是一些成熟的社區(qū)，也有20%以上的房子沒有亮燈，有些新建社區(qū)甚至高達(dá)70%。而在國際房產(chǎn)市場(chǎng)，普遍認(rèn)同房產(chǎn)的閑置率為5.8%～6.2%，空置率應(yīng)該控制在15%以內(nèi)，但杭州的現(xiàn)象卻顯得特殊：房產(chǎn)商房產(chǎn)的閑置率幾乎都在5.8%以下，有的房產(chǎn)商的樓盤售得甚至一套不剩，但房子的空置率呢？卻達(dá)一半以上。
對(duì)于這一獨(dú)特的“杭州現(xiàn)象”，王志剛解釋稱，這是由浙江這一獨(dú)特的地理環(huán)境決定的。杭州市理想的人居環(huán)境和浙江經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)勁勢(shì)頭是造成杭州樓市火熱的主要原因。 “廣州，市中心平均房?jī)r(jià)也曾超過8000元/平方米，但后來跌下來了，基本維持在5000～6000元/平方米，原因是廣東人面對(duì)廣州的房?jī)r(jià)，有更多的選擇，比如到珠海、深圳、廈門等地購房。但杭州不一樣，浙江就一個(gè)杭州，甚至于全國就一個(gè)杭州，每個(gè)浙江人、甚至全國的人，還有一些海外的人都向往杭州，這里面有大多人希望能在杭州定居。而且，杭州周邊聚集了大批比杭州人更富有的人，像溫州人、義烏人，他們幫自己的孩子在杭州買房子，希望自己的孩子成為一個(gè)杭州人。這都支撐了杭州的房產(chǎn)市場(chǎng)�！�
南京：購房的剛性需求得到釋放，供給量卻未增加，房?jī)r(jià)必然還會(huì)上漲
有媒體稱，南京在房地產(chǎn)方面屬于經(jīng)常能在全國“出新聞”的“典型城市”。例如，南京“新城區(qū)”江寧的一個(gè)樓盤，上午的價(jià)格為3900元/平方米，但到了下午就升到5100元/平方米。多家媒體報(bào)道了這則新聞，并稱其“創(chuàng)造”了2小時(shí)每平方米房?jī)r(jià)暴漲1200元的記錄，謂之“傳奇”。
從3月至5月，住宅的成交量和成交均價(jià)一路走高。5月份的住宅成交量為9681套，基本與去年同期持平，但成交均價(jià)達(dá)到5800元／平方米，比去年同期上漲了22.5%，呈明顯漲勢(shì)。
對(duì)于南京的“搶房”現(xiàn)象，中房指數(shù)系統(tǒng)(南京)研究總監(jiān)古尹認(rèn)為，前二年，大部分老百姓對(duì)于購房還持觀望態(tài)度，但進(jìn)入2007年，婚房、搬遷房的需求開始得到釋放，而市場(chǎng)上房屋的供給量卻沒有同時(shí)增加，因此造成房?jī)r(jià)的上漲。
對(duì)于南京房?jī)r(jià)未來走勢(shì)，古尹分析：“就目前而言，全國的房?jī)r(jià)總體仍以上漲為主要趨勢(shì)，二、三線城市更為明顯。隨著銀根、地根的日益收緊，住房的成本必然會(huì)越來越高，再加上不斷增長(zhǎng)的購房需求，房?jī)r(jià)必然還會(huì)出現(xiàn)上漲的局面�！�
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