年底將至，有的購(gòu)房者選擇將手頭的資金進(jìn)行提前還貸；而也有部分購(gòu)房者則醞釀著趁機(jī)再投資。從今年整體形勢(shì)來(lái)看，股市的震蕩仍在繼續(xù)，而樓市的上漲也未減退。據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，前三季度四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)達(dá)到14744元/平方米，而上半年的均價(jià)為13696元/平方米，即第三季度又上漲了1048元/平方米。

　　盡管在經(jīng)歷提高首付和頻繁加息的調(diào)控后，樓市投資風(fēng)險(xiǎn)在不斷釋放，但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，年底股市調(diào)整、年底分紅、房源增加等三大利好因素將會(huì)促成年底房產(chǎn)投資的“暖冬”。投資者可穩(wěn)守為先，伺機(jī)出擊。

　　投資“暖冬”到來(lái)

　　小戶型仍是首選產(chǎn)品

　　今年9月末央行對(duì)第二套房提高首付款及利率之后，京城樓市明顯出現(xiàn)了投資勢(shì)頭有所抑制的現(xiàn)象。但政策所產(chǎn)生的抑制作用在之后股市的震蕩中有所緩解。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，10月以來(lái)，上證和深證指數(shù)起伏不定，出現(xiàn)了寬幅震蕩。先是10月16日，上證指數(shù)收于6092.06點(diǎn)，創(chuàng)下新高；隨后一個(gè)月內(nèi)下跌了904點(diǎn)，跌幅達(dá)到14.8%。在這樣的震蕩中，減倉(cāng)觀望成為許多投資者的必然選擇，也使得這部分股市資金在年底流入樓市的可能性大大提升。此外，年底公司分紅所得的預(yù)期收入，也成為流入樓市用以升級(jí)置業(yè)、再投資的資金。

　　一方面是大量資金等待流入樓市，另一方面年底房源放量的增加，據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)資料顯示，11月上半月，房源掛牌量比10月同期上漲了26.2%。顯然，房源放量的增加無(wú)疑將會(huì)直接刺激等待在樓市之外的資金流入。

　　供與需的持續(xù)旺盛，顯然是年底房產(chǎn)投資迎來(lái)“暖冬”的支持。 “鏈家地產(chǎn)”副總經(jīng)理金育松表示，盡管今年年底是房產(chǎn)投資的“暖冬”，但投資者還是應(yīng)當(dāng)把握“穩(wěn)守為先，伺機(jī)出擊”的策略原則。同時(shí)，在具體投資方面要重點(diǎn)關(guān)注四個(gè)方面。首先是選擇投入少、易于出手的項(xiàng)目，如90平方米以下的小戶型。這類產(chǎn)品長(zhǎng)期具有低總價(jià)、投資回報(bào)率高、持有成本低等優(yōu)勢(shì)。尤其是今年以來(lái)頻繁的加息以及未來(lái)可能出臺(tái)的物業(yè)稅，小戶型相比大戶型更有優(yōu)勢(shì)。其次，在這樣的敏感時(shí)期投資者需要更多關(guān)注租金回報(bào)率，不要僅僅關(guān)注購(gòu)入房產(chǎn)后，坐等升值賺取房?jī)r(jià)大漲帶來(lái)的豐厚利潤(rùn)。第三是更多地關(guān)注房?jī)r(jià)處于低位而潛力巨大的區(qū)域。第四是關(guān)注冬天選房的細(xì)節(jié)。

　　年底政策不斷

　　房產(chǎn)價(jià)值隨之普漲

　　月初以來(lái)，影響房地產(chǎn)的相關(guān)政策不斷出臺(tái)，就在11月7日當(dāng)天就有包括“新限外令”、“經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)”以及《北京十一個(gè)新城規(guī)劃》三大政策亮相。而這些新政策帶給京城樓市的影響，也在隨后紛紛顯現(xiàn)。

　　在國(guó)家發(fā)改委、商務(wù)部聯(lián)合下發(fā)《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》中，除了對(duì)外資進(jìn)入成片土地開發(fā)、高檔住宅和寫字樓建設(shè)等領(lǐng)域提出限制外，還首次提出了限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)中介或經(jīng)紀(jì)公司。據(jù)記者了解，加強(qiáng)版的“限外令”在出臺(tái)后短短一周時(shí)間就促使300萬(wàn)元/套以上的房源掛牌量上漲了14.7%。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這是全面限制外資后可能將導(dǎo)致高端物業(yè)需求減少，投資者對(duì)物業(yè)未來(lái)升值產(chǎn)生消極心態(tài)的直接體現(xiàn)。

　　而與“新限外令”出臺(tái)一周掛牌量明顯上漲有一拼的是經(jīng)濟(jì)適用房準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)公布一周后，5年外的經(jīng)濟(jì)適用房客戶登記量比上個(gè)月上漲了19.6%，交易量上漲了8%。特別是天通苑區(qū)域5年外經(jīng)濟(jì)適用房，成交環(huán)比更是上漲了10.3%

　　與此同時(shí)，新公布的《北京十一個(gè)新城規(guī)劃》也幫助亦莊區(qū)域二手房交易均價(jià)由10月份的8700元/平方米，上升到9120元/平方米，漲幅4.8%。而業(yè)內(nèi)人士更是預(yù)測(cè)，在新規(guī)劃中多“軌道”引擎的推動(dòng)下，年內(nèi)亦莊核心區(qū)二手房成交價(jià)有望沖高萬(wàn)元大關(guān)。（仰靜）