下半年，上海將有近十個(gè)符合“90/70”標(biāo)準(zhǔn)的小戶型樓盤上市，加上六七月份陸續(xù)推出的小戶型產(chǎn)品，累計(jì)將達(dá)到200萬平方米。這即將上市的200萬平方米小戶型是否能緩解目前市場上的供需矛盾，稀釋房價(jià)呢？專家從已面市的小戶型產(chǎn)品市場反應(yīng)分析，新增小戶型供應(yīng)稀釋房價(jià)作用有限。

　　近郊小戶型受年輕族歡迎

　　從6月份至今，首批已經(jīng)有三個(gè)符合“90/70”標(biāo)準(zhǔn)的樓盤上市，其中包括奧林匹克花園、萬科花園小城和萬科四季花城二期，新房源總量達(dá)到1000套左右。從這三個(gè)項(xiàng)目看，首批符合“90/70”標(biāo)準(zhǔn)的樓盤存在以下幾個(gè)特點(diǎn)，第一個(gè)特點(diǎn)是這些小戶型樓盤都位于近郊，近郊成為小戶型的主戰(zhàn)場，市中心區(qū)域難現(xiàn)蹤影。奧林匹克花園位于九亭，萬科花園小城位于閔行吳涇板塊，萬科四季花城位于寶山西城區(qū)板塊。其次，目前在售的“90/70”樓盤主要奧園、萬科等有實(shí)力的品牌開發(fā)商開發(fā)，小戶型考驗(yàn)開發(fā)商的實(shí)力，在戶型設(shè)計(jì)能力與產(chǎn)品推出速度上都處在領(lǐng)先地位。第三個(gè)特點(diǎn)是小戶型中的精裝產(chǎn)品受到歡迎，奧林匹克花園推出的三期266套精裝修房源，雖然單價(jià)不菲，卻深受年輕一族的歡迎。

　　需求旺盛令單價(jià)上升更猛

　　從已經(jīng)面市的小戶型產(chǎn)品銷售情況看，上海小戶型新房的交易量已明顯上升，網(wǎng)上房地產(chǎn)提供的最新數(shù)據(jù)顯示，6月份，全市140平方米以上的房型成交量占33.68%，90平方米到140平方米的房型成交量占52.45%，而90平方米以下的成交量占1..88%。與5月份相比，90平方米以下的新房成交比例上升了1.8個(gè)百分點(diǎn)，140平方米以上的房型成交變化較小。

　　從實(shí)際案例上看，市場追捧情況比其它類型的住宅有增無減。奧林匹克花園三期開盤當(dāng)天引來了1000多位客戶，售樓處上演了排隊(duì)搶購的大戲，在體育館外的廣場上擠成黑壓壓的一片，場面十分火爆。開盤當(dāng)天就實(shí)現(xiàn)了房源銷售的80%，以171套房源的銷售成績，登上當(dāng)周滬上住宅銷售排行榜的首位。

　　由于需求空前旺盛，奧林匹克花園三期房價(jià)再次創(chuàng)出新高，該案向來都是九亭樓市的風(fēng)向標(biāo)，每次新推房源的價(jià)格往往會(huì)刷新當(dāng)?shù)貥莾r(jià)的最高水平，穩(wěn)坐龍頭老大的位置。此次三期房源的售價(jià)更是高出周邊項(xiàng)目房價(jià)近2000元／平方米。原本單價(jià)基本在8000元／平方米左右的奧林匹克花園，三期售價(jià)逼近萬元，令九亭其它樓盤可望而不可及。

　　抑制區(qū)域房價(jià)上漲幅度

　　從已面市的小戶型產(chǎn)品市場反應(yīng)看，一方面，銷售好于其它普通住宅項(xiàng)目，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)七月樓市的供求比例是1：2，而小戶型的供求之比遠(yuǎn)小于此。這反映出目前住宅市場，尤其是小戶型住宅供求失衡現(xiàn)象明顯。中原地產(chǎn)研究咨詢部總監(jiān)陳寧對此分析，下半年雖然有200萬平方米的小戶型上市，但這個(gè)數(shù)字在下半年1000萬平方米供應(yīng)總量中比例并不高，而且新增的供給主要分布在市郊區(qū)域，又是分批推出，因此他認(rèn)為供求矛盾依然會(huì)存在。

　　同時(shí)，從奧園和萬科花園小城的價(jià)格看，小戶型的單價(jià)更高、上漲更猛。這其中除了需求旺盛的原因外，小戶型產(chǎn)品單位建筑成本高也是其單價(jià)很難降低的原因。因次陳寧也認(rèn)為，200萬平方米小戶型可能會(huì)對供應(yīng)相對集中區(qū)域的房價(jià)上漲幅度有所抑制，但對于稀釋整體房價(jià)的作用是有限的。（王穎穎）