到2007年1月1日，貸款購房的消費者就將按照本年8月18日中國人民銀行再次上調(diào)的個人住房貸款利率基準(zhǔn)利率。于是，剛于今年7月份花58萬元買了一套二手商品房的楊先生，也不愿意承擔(dān)這無端多出來的息錢，于是想把自己手上10萬元余錢都提前還貸，早點還自己個“自由身”。
楊先生的房子位于中關(guān)村，評估價為50萬元。首付23萬元后，貸款額為35萬元，按揭貸款期限為15年。眼下，按照等額本息還款算，楊先生合計應(yīng)付利息總額為175184.62元。至今他已貸款4個月，支出利息為6742.68元，故按揭貸款本金剩下345071.92元，應(yīng)付利息還剩下168441.94元。
專業(yè)人士分析
針對目前銀行的5大提前還貸方式，即一次性還清；月供不變，壓縮期限；減少月供，保持還款期限；月供、期限雙減；增加月供，擠壓期限，楊先生選擇哪種方式更加合適，利息更少呢？本刊請千萬家市場研究中心專業(yè)人士給予指導(dǎo)：
第一種還貸方式：一次性還清
一次性還清的提前還貸方式顧名思義，是全部還清貸款，這意味著借款人需要將全部的本金和利息結(jié)算清楚。這種方式對于購房者最為劃算，也是對還貸人的經(jīng)濟要求最高的。因為楊先生目前能支付的一次性還款金額僅為10萬元，所以這種方式對于他而言，完全無法承擔(dān)。
第二種還貸方式：月供不變，壓縮期限
如果楊先生先還款10萬元，選擇保持月供水平不變，即每月還2917.69元，而貸款期限就相應(yīng)縮短為9年，他今后應(yīng)付出的總利息將為70212.33元，其按揭貸款的利息總額為76955.01元，利息減少了98229.61元。
第三種還貸方式：減少月供，保持還款期限
如果楊先生先還款10萬元，選擇15年貸款期限不變，則目前剩余14年8個月，由此每月還款金額為2072.16元，其月供水平相應(yīng)減少為845.53元，這樣他今后的總利息支出為119628.36元，其按揭貸款的利息總額為126371.04元，利息減少了48813.58元。
第四種還貸方式：月供、期限雙減
如果楊先生提前還款10萬元，再將其余貸款的還款期限縮短為10年，提前5年還清剩余貸款，那么月供為2697.48元，相應(yīng)減少220.21元，這樣今后的利息支出為78625.25元，其按揭貸款的利息總額為85367.93元，利息減少了89816.69元。
第五種還貸方式：增加月供，擠壓期限
如果楊先生提前還款10萬元，將其余貸款還款期限縮短為8年，提前7年還清剩余貸款，則月供會相應(yīng)增加到3197.97元，這樣今后的利息支出為61933.27元，其按揭貸款的利息總額為68675.95元，利息減少了106508.67元。
專家提醒
提前還款注意細則
業(yè)內(nèi)人士提醒，本次加息的情況較之以往有所不同，雖然利率表面上也是0.27%的小幅度上調(diào)，但銀行針對商業(yè)性個人住房貸款的優(yōu)惠政策由貸款基準(zhǔn)利率的0.9倍擴大為0.85倍，意味著加息幅度僅為0.06%。以貸款五年期為例，每萬元貸款額增加的金額為0.28元，并不是很大。因此，在提前還貸之前要根據(jù)自身條件考慮是否適合提前還貸、選擇哪種最經(jīng)濟省錢、還款還需要注意哪些事項，尤其是提前還款時的申請過程和諸多小細節(jié)要仔細把握，詳情如下：
辦理手續(xù)需預(yù)約
借款人提前還款，首先要和銀行簽署補充協(xié)議。協(xié)議主要是用來更改借款額或者借款期限。第二，要辦理提前還貸手續(xù)。大部分借款人都不太清楚辦理此項手續(xù)還要提前向貸款銀行提交申請，等到銀行回復(fù)后，才可前往銀行辦理提前還款手續(xù)。如工商銀行，就需借款人提前30個工作日提前預(yù)約，通常銀行會在一個月左右的時間給予回復(fù)。因此，消費者如要提前還款就應(yīng)提前行動，以免延誤時機。
撤銷抵押登記步驟不可或缺
借款人到銀行付清款項、支付當(dāng)月利息后，一般會分成兩種情況。第一種是銀行將房契送到合同指定的律師事務(wù)所，辦理取消按揭貸款的契約并到房產(chǎn)管理部門登記，律師辦好手續(xù)后，會通知業(yè)主領(lǐng)回所有的房產(chǎn)契約，包括產(chǎn)權(quán)證原件。第二種有部分銀行不通過律師，這時借款人要注意拿著銀行開具的貸款結(jié)清證明，到房產(chǎn)管理部門的抵押科辦理撤銷抵押登記手續(xù)。
提前還貸勿忘退保
提前償還全部貸款后，原個人住房貸款的房屋保險合同此時也提前終止。借款人可攜帶保險單正本和提前還清貸款證明到保險公司退還未到期的保險費。但應(yīng)注意的是，如果購房人沒有一次性付清所有貸款，是不能要求退保的。
(文章來源：北京晨報 作者：王麗婭)
