央行不久前的再次加息，使得各大銀行提前還貸的購房者在近段時間明顯增多。事實上，無論加息與否，購房者都十分熱衷于在條件適當(dāng)?shù)那闆r下，選擇提前還貸以減少購房成本。而業(yè)內(nèi)人士也認(rèn)為，在貸款的前幾年，尤其是前5年間一定要爭取多還款，使總貸款中的本金基數(shù)下降，在剩余的貸款中利息負(fù)擔(dān)會減小。
目前，銀行提供的提前還款方式基本有5種，即一次性還清；月供不變，縮短還款年限；減少月供，還款期不變；減少月供，縮短還款期限和增加月供，縮短還款期限。而這5種提前還貸方式究竟哪一種最經(jīng)濟(jì)省錢呢？為此，我們專門請教了北京中原地產(chǎn)三級市場研究部的專業(yè)人士，用案例為您做縱向比較。
案例分析
王先生買了一套總價70萬元的房子，首付50%后，貸款額為35萬元，貸款期限20年，在其采用等額本息還款法還款6個月后，考慮提前還款。此時，他所剩貸款額為335180元，其中所還利息共10117元。從以上數(shù)據(jù)可以看出，僅半年時間王先生已經(jīng)支出了1萬多元的利息。而通過分別采用以下的5種還款方式計算總利息支出，算出哪種提前還款方式更經(jīng)濟(jì)省錢。
◆第一種：將所剩貸款一次性還清
利息總額=提前還貸前的利息額(10117元)
◆第二種：部分提前還款，月供不變，縮短還款期限
提前還款10萬元，仍保持之前的月供水平，即2470元，貸款期限則縮短為10年零6個月，提前還款后的總利息為81000元。
利息總額=10117+81000=91117元
◆第三種：部分提前還款，減少月供，還款期限不變
提前還款10萬元，貸款期限剩余19年6個月，月供減少為1682元，提前還款后總利息為158494元。
利息總額=10117+158494=168611元
◆第四種：部分提前還款，減少月供，縮短還款期限
提前還款10萬元，月供減少為1960元，還款期限縮短為15年，提前還款后總利息為117804元。
利息總額=10117+117804=127921元
◆第五種：部分提前還款，增加月供，縮短還款期限
提前還款10萬元，月供增加為2589元，還款期限縮短為10年，提前還款后總利息為75470元。
利息總額=10117+75470=85587元
友情提醒
中原地產(chǎn)三級市場部專業(yè)人士提醒購房者，縮短期限是節(jié)省利息的關(guān)鍵因素。而月供減少、不變與增加將使利息的節(jié)省程度逐步提高。因此，房貸消費者要根據(jù)自己的資金實力和未來收入預(yù)期最終選擇適合自己的還貸方式。同時，提前還貸切記到保險公司辦理退保手續(xù)。
保險的計算公式：
以王先生為例：其35萬元、20年貸款的保費為350000×0.5‰×20=3500元，如果其將貸款期限縮短10年，應(yīng)收的保費為：350000元×0.8‰(10年保險期限對應(yīng)的費率)×10＝2800元，退保費為3500元—2800元=700元。
(由于各保險公司的保險費率不盡相同，且每年會有調(diào)整，因此房貸消費者要到自身投保的保險公司詢問具體的計算參數(shù)。)
延伸閱讀:精挑細(xì)選還款方式
貸40萬元最高可節(jié)省6.79萬元
在目前銀行提供的還款方式中，等額本息、等額本金、雙周供是較為常用的三種方式。而每種方式又有著不同的適用人群及還款特點。
通過對三種還款方式優(yōu)劣勢的比較，中原地產(chǎn)三級市場研究部的專業(yè)人士建議購房者，如果貸款年限在15年以上的消費者宜選等額本金，而15年以下的則宜選雙周供。以一套貸款40萬元的房屋為例，利率按5.814%計算的話，采取不同還款方式的利息支出也是大有玄機(jī)。
專業(yè)人士分析認(rèn)為，在等額本息、等額本金、雙周供還款法中，從總利息支出角度考慮，等額本息方式支出利息最高，對于貸40萬元的來說，15年支出利息達(dá)200366.03元，20年支出利息達(dá)277511.99元。同樣以貸款40萬元為例，25年期，采用等額本金則可比等額本息節(jié)省支息達(dá)67906.17元。
而等額本金與雙周供相比，利息支出差隨著貸款年限的增加出現(xiàn)小剪刀差現(xiàn)象。以貸款15年為一平衡點，在這一基點上，等額本金與雙周供支出利息基本相當(dāng)。而從15年往下，雙周供利息支出略低于等額本金方式，以貸款40萬元、10年期為例，雙周供比等額本金要少支出2767.12元；從15年往上，兩者之間差距明顯加大，以貨款40萬元、25年期為例，雙周供比等額本金多支付8332.91元。
（來源：北京商報 作者：仰靜）
