商鋪是商業(yè)市場最基本的細(xì)胞，其租售價(jià)格的高低無疑是反映商業(yè)市場冷暖的晴雨表。2008年上半年，受奧運(yùn)會(huì)舉辦的利好影響，北京商鋪的租售價(jià)格曾一路攀升，而下半年爆發(fā)的全球金融危機(jī)，又讓商鋪的租售價(jià)格大幅回調(diào)。2009年，北京商業(yè)面臨著哪些市場機(jī)會(huì)，商鋪的租售價(jià)格走勢又將如何？

　　　　價(jià)格繼續(xù)走低

　　“商鋪的租售價(jià)格從根本上講與消費(fèi)是緊密相關(guān)的。銷售情況好，商家能夠承受的租金就高，反之生意不好做，商家承受能力必然降低。”華高萊斯國際地產(chǎn)顧問有限公司商業(yè)地產(chǎn)專家苗鈞認(rèn)為，從目前消費(fèi)市場整體偏弱的走勢來看，2009年，北京的商鋪?zhàn)馐蹆r(jià)格也將延續(xù)2008年三、四季度以來持續(xù)走低的態(tài)勢。

　　據(jù)華高萊斯相關(guān)調(diào)查顯示，2008年一季度，除了空置率有所增加外，北京商鋪無論是供應(yīng)量還是租金，都在延續(xù)2006、2007年持續(xù)走高的趨勢，并且在二季度達(dá)到最高點(diǎn)。從三季度開始，受奧運(yùn)臨時(shí)管制措施影響，商家經(jīng)營受到一定程度抑制，商鋪?zhàn)赓U市場陷于停頓。期間，三里屯Village、王府井樂天銀泰、東三環(huán)富力城等幾個(gè)大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目入市，拉動(dòng)商鋪?zhàn)赓U市場小幅回暖，但是新開業(yè)商鋪的售價(jià)則開始走低，呈現(xiàn)租售價(jià)格倒掛情形。

　　今年，生意不好做在很多市場已經(jīng)顯出端倪。在中關(guān)村專業(yè)電子賣場，清淡的生意讓不少商戶選擇撤離，空置率增高迫使經(jīng)營方紛紛主動(dòng)降低租金。以海龍電子商城為例，有知情人透露，根據(jù)位置的不同，商鋪?zhàn)饨鹣抡{(diào)幅度從8%-60%不等。

　　　　商戶總數(shù)不減

　　“盡管消費(fèi)市場整體走弱，但今年商戶的數(shù)量卻未必減少，甚至有可能增加。”易鋪網(wǎng)CEO、賽睿顧問董事長陳建明認(rèn)為，在就業(yè)市場壓力增大的情況下，會(huì)有更多人選擇自主創(chuàng)業(yè)，而開店無疑是最為普遍的創(chuàng)業(yè)形式。

　　在陳建明看來，整個(gè)2008年北京沒開出幾個(gè)打眼的商業(yè)項(xiàng)目。大鐘寺國際廣場、三里屯Village北區(qū)、國瑞城購物中心、金寶匯購物中心、萬貿(mào)購物中心等一批原先預(yù)計(jì)開業(yè)的項(xiàng)目，全都由于招商不利等各種原因，將開業(yè)時(shí)間推遲到了2009年。

　　項(xiàng)目既然已經(jīng)落成，遲早都要開業(yè)。國內(nèi)大批新商戶的加入，無疑將在一定程度上填補(bǔ)部分國際品牌退出所造成的市場空白。因此，對(duì)于北京商界來說，2009年同樣是一個(gè)商戶結(jié)構(gòu)調(diào)整年。

　　　　新項(xiàng)目難度加大

　　在整體商鋪?zhàn)饨鹣抡{(diào)的同時(shí)，不同區(qū)域、不同業(yè)態(tài)的表現(xiàn)情況也會(huì)不盡相同。

　　苗鈞認(rèn)為，成熟商圈，如王府井、國貿(mào)、西單等，由于多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營穩(wěn)定，客流量也基本穩(wěn)定，抗風(fēng)險(xiǎn)能力較強(qiáng)，受金融危機(jī)影響較小。加上這些商業(yè)項(xiàng)目與商戶的租約一般都簽得較長，所以在短期內(nèi)租金下調(diào)幅度有限。而新開業(yè)項(xiàng)目不僅面臨著招商的困難，而且人氣的培養(yǎng)也需要時(shí)間。在住宅市場同樣不景氣的情況下，開發(fā)商為了盡快回籠資金，無論是租賃還是銷售，商鋪價(jià)格下調(diào)的幅度都會(huì)更大。

　　不過，不同的商業(yè)業(yè)態(tài)，受金融危機(jī)的影響程度各不相同，商鋪價(jià)格的調(diào)整幅度也會(huì)不盡相同。陳建明認(rèn)為，以中高端為目標(biāo)消費(fèi)群的購物中心，在市場緊縮的情況下也會(huì)受到較大沖擊，特別是隨著國際一二線品牌的撤出，其租金下調(diào)幅度會(huì)更明顯。相比之下，超市、便利店等服務(wù)中低端的社區(qū)商業(yè)經(jīng)營反而更加穩(wěn)定，這些業(yè)態(tài)是百姓日常消費(fèi)離不開的。他預(yù)計(jì)，今年消費(fèi)市場上有所作為的商業(yè)企業(yè)，也將主要出自這一群體當(dāng)中。(記者 徐慧）