國務院發(fā)展研究中心9月16日發(fā)布的《中國房地產企業(yè)競爭力研究報告》顯示，隨著國家土地和房地產金融調控政策的不斷調整，房地產企業(yè)不斷進行融資渠道創(chuàng)新，資本規(guī)模急劇擴張，土地購置面積也越來越大。8月份國家發(fā)改委價格監(jiān)測中心發(fā)布的《2007年中國上半年房價分析及后期走勢預測》明確指出，“開發(fā)商囤地、捂房現(xiàn)象嚴重，加劇了供求矛盾”。同時，根據在香港和內地上市的各大房地產公司2007年中報，土地儲備(建筑面積)10平方公里以上的不下10家。

　　對此，專家學者們指出，“如何促使閑置土地變成有效供應成了眼下樓市調控必須破解的難題”。“開發(fā)商囤地不但影響到房價，影響到城市建設發(fā)展，讓政府處于被動地位，而且囤地帶來的風險也會轉嫁到股民身上”，有關市場研究人士發(fā)出這樣的擔憂。

　　珠三角一開發(fā)商中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%，“目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久”。

　　珠三角某知名地產企業(yè)則在目前2300萬平方米的基礎上，預計還將在今年購入3000萬平方米的土地儲備，業(yè)內分析認為，“足夠它近10年的開發(fā)所需”。

　　“囤地”現(xiàn)狀：

　　開發(fā)商土地儲備量

　　遠大于政府推地量

　　正如國務院發(fā)展研究中心“9·16報告”等所指出的那樣，當今年各地政府加大土地供應，甚至是“節(jié)衣縮食”地放出儲備地塊之時，在土地市場上唱主角的大型房地產開發(fā)企業(yè)的土地儲備并不少。然而，“取得較多土地的企業(yè)有效利用不足”，中國房地產業(yè)協(xié)會發(fā)布的《2007上半年中國房地產市場研究報告》披露，“上半年全國完成土地開發(fā)面積同比增長7.6%，增幅比去年同期回落26.4個百分點，占同期土地購置面積比重68.4%，占待開發(fā)土地面積比重僅40%”。

　　“8·31大限”(2004年8月31日起所有經營性的土地一律都要公開競價出讓，協(xié)議出讓叫停)之后，中國各大城市一級土地市場的供應被足足收緊了兩年。隨著“8·31”歷史遺留土地的清理、政府土地儲備的增加以及在房價上漲等諸多因素作用下，今年伊始，一二線城市不約而同地加大了供地力度。

　　政府努力增加土地供應量

　　“今年起，廣州連續(xù)三年確保全市十區(qū)每年供應住宅用地5平方公里以上”，今年3月廣州出臺的“穗七條”無疑讓人十分振奮。

　　盡管政府已十分努力地增加土地供應量，但“8·31”大限三周年之際，合富輝煌市場研究部的一份統(tǒng)計報告顯示，開發(fā)商手中存儲的地更多。合富輝煌市場研究部首席分析師黎文江說：“初步統(tǒng)計，廣州十區(qū)約29平方公里多住宅用地未開發(fā)，加上從化、增城已出讓未開發(fā)土地，全廣州約40平方公里住宅用地囤積在開發(fā)商手中�！�

　　不僅廣州如此，北京今年也掀起供地高潮。與此同時，珠海、東莞、佛山等珠三角城市的供地力度也明顯加大，珠海市國土部門近日一次性掛出8宗建設用地、總建筑面積約80萬平方米。

　　趁政府開閘開發(fā)商加速囤地

　　土地市場上，各地“地王”頻現(xiàn)，樓面地價趕超房價。令人關注的是，頻頻創(chuàng)造“地王”的主角正是各大上市房地產企業(yè)。這些上市公司的年報、中報顯示，隨著政府開閘放地，他們的土地儲備也在迅猛增長。佛山地區(qū)一家大房地產商的中報顯示，截至8月15日，公司土地儲備量為5400萬平方米，比4月20日上市前的1900萬平方米增長了180%�！捌渲�40%位于廣東省內，60%則位于廣東省以外地區(qū)”，其董事長表示。而今年上半年，該公司房屋銷售面積僅90多萬平方米，“如果以全年銷售200萬平方米計算，它目前的土地儲備足夠其開發(fā)27年之久�！庇嘘P人士說道。

　　廣州另一知名地產企業(yè)今年的中報顯示，目前其土地儲備已達到約3113.3萬平方米，“目前手頭土地儲備足夠未來3年之用，為達營業(yè)目標，集團每年需要投資約200億元購置新的土地�！痹摰禺a集團負責人說道。

　　珠三角某知名地產企業(yè)在目前2300萬平方米的基礎上，預計還將在今年購入3000萬平方米土地，業(yè)內分析認為，“足夠它近10年的開發(fā)所需”。

　　國務院發(fā)展研究中心“9·16報告”指出，未來地塊的規(guī)�；�開發(fā)與企業(yè)經營的規(guī)�；瘮U張趨勢將愈演愈烈。此前的建行報告顯示，2001年年初至今年5月份，開發(fā)商累計購置土地21.62億平方米，實際僅開發(fā)完成12.96億平方米，不足購置面積60%。

　　以某開發(fā)商為例，其土地儲備中不少都是劃撥的，根據其業(yè)績報告，其地塊成本2006年時占房屋銷售價的9%，而今年更是下降到7%。

　　“囤地”原因：

　　歷史用地+招拍掛拿地

　　“大量的土地儲備在開發(fā)商手中有其歷史原因”，黎文江說道，“過去協(xié)議出讓的土地多，協(xié)議地、人情地延伸到現(xiàn)在”。以某開發(fā)商為例，黎文江表示，其土地儲備中不少都是劃撥的，根據其業(yè)績報告，其地塊成本2006年時占房屋銷售價的9%，而今年更是下降到7%。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波曾說道，1993年～1998年，政府委托開發(fā)商去征地和拆遷，開發(fā)商拿著政府的批文征的地，就是通常說的協(xié)議土地；一些城市由于“開發(fā)早、時間久，因此爛尾樓、閑置土地積淀的程度相對較深”。

　　事實上，全國各地都存在著這些歷史遺留問題。相比國內其他城市，廣州較早破除了陳規(guī)。據了解，廣州市1999年以后就沒有協(xié)議出讓土地，在土地公開招拍掛、建立有形市場方面，廣州市是走在前面的，其他城市2001年以后才陸續(xù)跟進。

　　同時，早在1997年，《廣州市閑置土地處置辦法》就已經向地產商們發(fā)出了預警，提醒開發(fā)商們盡快對圈占的閑置土地實施開發(fā)，2年內未開工的，政府將無償收回。但是，上有政策，下有對策，每到檢查，就在工地安排一些機器和工人作出開工的樣子，就不是“閑置”了。

　　在“8·31”大限后，住宅用地招拍掛獲得成了天經地義的事，各個房地產開發(fā)企業(yè)紛紛上市，上市公司憑借著便利的融資渠道在土地市場上以動輒幾十億、上百億元的資金購置地塊。而購置地塊后高昂的財務費用、項目建設費用，又迫使開發(fā)商融資、再融資。

　　而“土地儲備是衡量房地產企業(yè)未來發(fā)展?jié)摿Φ闹笜恕边@一證券分析思維也起到推波助瀾的作用，當雅居樂地產土地儲備計劃大幅增加，瑞銀發(fā)表研究報告第一次給予其“買入”評級。

　　“囤地”影響：

　　房價上漲風險轉嫁股民

　　盡管有專家認為“囤地”與房價上漲沒有必然聯(lián)系，國土部門有關負責人也表示“地價高不一定代表樓加高”，但是“囤地”帶來的土地有效供應和利用不足，卻可以令市場供應“縮水”，推動了房價上漲。

　　房價的上漲只是“囤地”帶來的一方面影響。更深遠的影響在于“囤地”還可能會令政府被動，令小股民受到傷害。“別看現(xiàn)在有的企業(yè)囤的地是荒山野嶺，但隨著城市發(fā)展，政府很可能就要從開發(fā)商手中將地買回來，至少，政府投入的市政配套等令開發(fā)商囤的地升值，總之，開發(fā)商手中地越多，政府手中地越少，與開發(fā)商博弈的籌碼也就少了”，黎文江說道，“另一方面，上市公司瘋狂拿地后風險就會轉嫁到股民身上，一旦房地產企業(yè)投資失敗，損失的是小股民的錢”。

　　同時，房地產調控的聲音不斷，收緊房貸、打擊炒樓、增加保障型住房供應等措施，都對房地產業(yè)構成風險�！艾F(xiàn)在的地價高不一定代表未來樓價高，等到大量限價商品房出現(xiàn)時，現(xiàn)在購房的市民就會抱怨了”，廣州市國土房管局新聞發(fā)言人、副局長黃文波說道。

　　10年來，廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬平方米，大約相當于28個越秀公園(86公頃)。

　　如今，廣州在土地出讓合同中與開發(fā)商“約法三章”，開始明確繳納土地出讓金時限、開工時限、完工時限，違背其中任何一條，開發(fā)商都要繳付違約金。

　　解決措施：

　　政府出讓土地約法三章

　　如今，“囤地”已是公開的秘密，各地都打出“組合拳”來打擊囤地、穩(wěn)定市場、平抑過快的房價漲幅。廣州在承諾連續(xù)三年推出5平方公里土地的同時，也是在全國最早展開“收地”的城市。10年來，廣州按照分類分期分批的原則穩(wěn)步推進閑置土地處置工作，依法收回閑置土地1286宗，2446萬平方米，大約相當于28個越秀公園(86公頃)。尤其是近年來，廣州市對閑置土地，尤其是故意囤積土地的行為，采取了絕不手軟堅決打擊的態(tài)度，2006年大規(guī)模依法收回181宗、273萬平方米用地，今年再收回約37宗、約84萬平方米閑置用地。

　　同時，針對以往合約沒有規(guī)定開工時限等缺陷，如今，廣州在土地出讓合同中與開發(fā)商“約法三章”，開始明確繳納土地出讓金時限、開工時限、完工時限，有的還特別規(guī)定地塊建設面積中90平方米以下中小戶型的建設時限，最近還新增了領取預售許可證時限(符合預售許可條件10日內申請)和發(fā)售(取得預售許可證10日開始銷售)時限，違背其中任何一條，開發(fā)商都要繳付違約金。

　　北京也出臺四項措施打擊圈地囤地，加快土地供應。其中，第一條“建立擬入市地塊推進情況紅、黃牌制度”。對規(guī)劃意見書已過期和審定地價已過期的項目用地，以及對規(guī)劃意見書和地價將要到期的項目用地，將采取包括撤銷其直接入市資格、撤銷已審定的地價成果、限期上市交易在內的嚴厲措施。

　　專家建議：

　　設立土地出讓準入制度

　　如何促使開發(fā)商加快開發(fā)速度，將“囤地”拿出來開發(fā)，目前這是一個難題。廣州市房地產專家韓世同表示，“如何讓開發(fā)商手中的土地得以開發(fā)，需要新的模式”。

　　黎文江就此提出兩點建議，首先，建議應避免大幅地塊的出讓，否則，土地大量地集中到一些開發(fā)商的手中；其次，建議政府在出讓土地中根據開發(fā)商土地儲備量設立準入制度，“拿地較多的開發(fā)商應被適度限制再繼續(xù)拿地”。

　　此外，有專家建議，通過繳納較多的保證金形式限定開發(fā)商必須在多少天內開發(fā)、銷售，如果不開發(fā)，不但沒收保證金，還要進行處罰。

　　同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文也不贊同出讓大地塊的做法，他認為，政府把大面積的土地輕易交給開發(fā)商，實際上是把土地升值的巨大空間給了開發(fā)商，也把調控的主動權交給了開發(fā)商，這在如今房價上漲需要政府調控的背景下，是很矛盾的做法�！案偁幉粔�，寡頭壟斷已經是目前房價上漲的一大原因，所以今后要慎重出讓大規(guī)模地塊，把大地塊拆開賣比較好�！壁w卓文指出。(李婧）