“我們代理的項(xiàng)目多數(shù)都延遲獲取預(yù)售許可證和開盤時(shí)間，開發(fā)商表示要看看市場(chǎng)變化再?zèng)Q定何時(shí)開盤�！币晃环康禺a(chǎn)代理公司的負(fù)責(zé)人這樣告訴記者，樣板間和售樓處已裝修完畢，開盤企劃和廣告也設(shè)計(jì)完畢，甚至有的項(xiàng)目都對(duì)外刊登了廣告，但仍未辦理預(yù)售許可證，沒(méi)有開盤的計(jì)劃。“在未辦理預(yù)售許可證之前，就開始進(jìn)行預(yù)約登記，主要是想積累更多的人氣。”北京東南區(qū)域正在進(jìn)行預(yù)約登記的某項(xiàng)目開發(fā)商這樣告訴記者。
開發(fā)商的策略令京城各大代理公司此前對(duì)5月樓市供應(yīng)量的預(yù)測(cè)落了空。
業(yè)內(nèi)曾預(yù)測(cè)4月后入市樓盤將猛增
中原地產(chǎn)、中大恒基等多家京城著名代理公司，在其2007年預(yù)測(cè)報(bào)告中都樂(lè)觀地表示，2007年北京樓市將出現(xiàn)放量局面，5月份左右，北京新增供應(yīng)量將可能集中出現(xiàn)，其中偉業(yè)顧問(wèn)認(rèn)為，2007年北京新增住宅供應(yīng)量的漲幅將可能達(dá)50%。
業(yè)內(nèi)的預(yù)測(cè)是有根據(jù)的，建立在對(duì)入市項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)數(shù)量的基礎(chǔ)上。中大恒基根據(jù)各項(xiàng)目對(duì)外預(yù)告的開盤時(shí)間統(tǒng)計(jì)得出，2007年4月入市的項(xiàng)目將達(dá)到65個(gè)，其中新開盤的項(xiàng)目可能達(dá)到30個(gè)；2007年5月入市項(xiàng)目將超過(guò)51個(gè)，其中新項(xiàng)目則達(dá)22個(gè)。由此得出今年4月后，入市的項(xiàng)目將可能達(dá)到120個(gè)左右，純新盤也將可能達(dá)到50個(gè)。“如果按照業(yè)內(nèi)的預(yù)測(cè)，今年4月和5月將可能達(dá)到200萬(wàn)平米的放量�！北本┞�(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h表示。
前5月取得預(yù)售面積同比減少62%
按照市建委的有關(guān)規(guī)定，北京的房地產(chǎn)項(xiàng)目取得預(yù)售許可證后，必須在3天后開盤銷售，因此根據(jù)開發(fā)商主動(dòng)辦理預(yù)售許可證的時(shí)間可以推斷其入市日期。“開發(fā)商一般是在其決定開盤后，才去建委辦理預(yù)售許可證�！庇劳瘓F(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛表示。但事實(shí)上，此前預(yù)計(jì)四五月開盤的螞蟻工房、珠江·奧古斯塔城邦、中灣國(guó)際、旭輝·奧都等多個(gè)新項(xiàng)目，到目前仍沒(méi)有取得預(yù)售許可證。
記者根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)公布數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，截至5月24日，北京住宅類項(xiàng)目取得預(yù)售許可證的數(shù)量為127個(gè)，月均25個(gè)，其中4月和5月取得預(yù)售許可證的數(shù)量為55個(gè)，前5月住宅取得預(yù)售面積為406萬(wàn)平米左右，月均81萬(wàn)平米左右，這個(gè)數(shù)據(jù)與去年同期相比低許多，減少了62%。記者統(tǒng)計(jì)去年前5個(gè)月取得預(yù)售許可證的住宅達(dá)到209個(gè)，月均為42個(gè)，其中4月和5月取得預(yù)售許可證的數(shù)量為103個(gè)，前5個(gè)月住宅取得預(yù)售面積為657萬(wàn)平米，月均131萬(wàn)平米。
5月京城樓市捂盤現(xiàn)象有所增加
據(jù)記者了解，很多開發(fā)商把開盤日期一推再推，選擇時(shí)機(jī)顯得很是謹(jǐn)慎。同時(shí)部分取得預(yù)售登記的項(xiàng)目也并未馬上開盤。4月份北京幾個(gè)購(gòu)房者搶購(gòu)住宅的項(xiàng)目，均是在開盤前開始預(yù)約登記發(fā)號(hào)，等登記人數(shù)超過(guò)其開盤數(shù)量數(shù)倍后，才開始辦理預(yù)售許可證，這種捂盤現(xiàn)象在5月表現(xiàn)得更明顯。
捂盤新招
招數(shù)1 推遲辦理預(yù)售許可證
5月16日亞奧立水橋附近的一個(gè)叫旭輝·奧都的項(xiàng)目售樓處開始有購(gòu)房者搭建帳篷排隊(duì)，至20日排隊(duì)者已達(dá)三四百人，不過(guò)其實(shí)該項(xiàng)目尚未拿到預(yù)售許可證。旭輝·奧都的開發(fā)商是北京永旭置業(yè)有限公司。該公司于2005年1月就通過(guò)公開的方式獲得土地，當(dāng)時(shí)該地塊的名字為“北方明珠大廈公共實(shí)施用地”。
時(shí)隔兩年半仍未取得預(yù)售許可證正式銷售。中原地產(chǎn)華北區(qū)域總經(jīng)理李文杰告訴記者，按照一般的開發(fā)周期，開發(fā)商拿到區(qū)域成熟的地塊后，如果沒(méi)有特殊原因，在8到12個(gè)月之后就可進(jìn)入銷售期。也就是說(shuō)按正常的開發(fā)周期，此項(xiàng)目早該進(jìn)入市場(chǎng)銷售。
類似的情況比比皆是。
如位于大興的螞蟻工房，其網(wǎng)站標(biāo)明預(yù)計(jì)2007年1月開盤，到目前仍未取得預(yù)售許可證；位于望京區(qū)域的多個(gè)樓盤，此前紛紛表示要馬上入市銷售，且對(duì)外的宣傳活動(dòng)不斷，但目前仍未見其有開盤的意向，開發(fā)商對(duì)外的口徑幾乎一致，前期準(zhǔn)備工作沒(méi)有做好。
“去年建委要求取得預(yù)售許可證后，必須在3天內(nèi)開盤，這就意味著開發(fā)商通過(guò)銷控的方式來(lái)控制銷售節(jié)奏無(wú)法操作。目前我們采取延遲辦理預(yù)售許可證的方式，先排隊(duì)認(rèn)購(gòu)，等意向性客戶達(dá)到一定數(shù)量后，再去辦理預(yù)售許可證，然后開盤。”位于東南五環(huán)外的某項(xiàng)目有關(guān)人員這樣告訴記者。他介紹，本來(lái)想在4月份開盤，但從目前的意向客戶的蓄積程度來(lái)看，初步估計(jì)要推遲3個(gè)月左右。
目前，推遲領(lǐng)取銷售許可證已經(jīng)成為不少開發(fā)商“捂盤”的法寶，開發(fā)商們?yōu)榱搜悠陂_盤，即使項(xiàng)目達(dá)到了上市條件，也不去拿銷售許可證。
招數(shù)2 抬高售價(jià)保護(hù)房源
位于東三環(huán)和東四環(huán)之間的某項(xiàng)目售價(jià)達(dá)到22000元/平米。項(xiàng)目開盤時(shí)，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為這個(gè)價(jià)格有些高，可能將影響其產(chǎn)品的銷售數(shù)量。
“我們項(xiàng)目開發(fā)面積不是很大，不到300套房子，公司對(duì)現(xiàn)金流的要求也不是很高，因此我們采取了高開高走的銷售策略。”該項(xiàng)目的業(yè)務(wù)員這樣告訴記者。他表示，不論從區(qū)域的整體價(jià)值，還是從產(chǎn)品類型來(lái)看，該項(xiàng)目都有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力，但目前市場(chǎng)整體處于一個(gè)比較低迷的階段，如果降低開盤價(jià)格，則可能取得比較好的銷售業(yè)績(jī)，但從長(zhǎng)期來(lái)看，北京樓市整體趨于上漲局面，通過(guò)高開高走的方式，在保證一定銷售利潤(rùn)的前提下，還可以“保護(hù)一些房源”。
“下半年北京房?jī)r(jià)漲起來(lái)后，我們?nèi)杂蟹靠墒�，未賣出的房源到時(shí)候還可以賣個(gè)好價(jià)格。”該銷售人員對(duì)將來(lái)充滿信心。
“這種方式是一種非常安全的手段，因?yàn)槟壳罢嘘P(guān)部門嚴(yán)禁開發(fā)商捂盤，對(duì)其捂盤銷控的行為進(jìn)行嚴(yán)厲打擊，但開發(fā)商抬高其產(chǎn)品的銷售價(jià)格，是一種市場(chǎng)的定價(jià)形式，房子賣多少錢，由開發(fā)商根據(jù)成本價(jià)格和市場(chǎng)供求關(guān)系來(lái)決定，政府有關(guān)部門是不能干涉其價(jià)格制訂的�！庇袠I(yè)內(nèi)人士這樣指出。
但他同時(shí)指出，雖然政府不能去干涉開發(fā)商的銷售定價(jià)，但市場(chǎng)則會(huì)對(duì)這種人為抬高售價(jià)來(lái)達(dá)到捂盤的行為進(jìn)行調(diào)節(jié)，通過(guò)抬高售價(jià)的方式進(jìn)行捂盤銷控的風(fēng)險(xiǎn)較大，如果對(duì)現(xiàn)金流要求比較嚴(yán)格，會(huì)出現(xiàn)銷售滯后帶來(lái)的現(xiàn)金流不足的局面。甚至還會(huì)出現(xiàn)長(zhǎng)時(shí)間開盤仍無(wú)人問(wèn)津的冷清局面，導(dǎo)致項(xiàng)目嚴(yán)重滯銷，最終將會(huì)受到市場(chǎng)的打擊。
政府聲音
政府難約束開發(fā)商遲辦預(yù)售證
北京市建委有關(guān)官員接受記者采訪時(shí)表示，對(duì)于開發(fā)商的捂盤行為將嚴(yán)格查處。但開發(fā)商具備開盤條件，卻通過(guò)推遲辦理預(yù)售許可證的方式，延緩其項(xiàng)目入市的“捂盤”情況不好界定，同時(shí)也沒(méi)有相關(guān)的管理制度對(duì)這種行為進(jìn)行約束，因此無(wú)法對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取處罰措施。不過(guò)他表示，開發(fā)商取得預(yù)售許可證后，仍排號(hào)認(rèn)購(gòu)而不網(wǎng)簽銷售的，發(fā)現(xiàn)后必定嚴(yán)肅處理。如果購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)這種情況，可以通過(guò)投訴的方式告知建委，屆時(shí)建委和新聞單位一同對(duì)這些違規(guī)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)督。
專家觀點(diǎn)
制訂時(shí)間節(jié)點(diǎn)管理規(guī)定
首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)張躍慶教授認(rèn)為，開發(fā)商能夠在開盤前，通過(guò)延期開盤的方式來(lái)捂盤，主要原因是從開發(fā)商取得土地，到其開始銷售時(shí)間缺少合理的時(shí)間管理。
按照有關(guān)部門的規(guī)定，開發(fā)商在獲取土地后，必須在兩年內(nèi)進(jìn)行開發(fā)。這樣的管理規(guī)定，可以督促開發(fā)商積極進(jìn)行地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)，尤其是對(duì)其囤積土地的行為進(jìn)行嚴(yán)格限制。但是在對(duì)開發(fā)商開發(fā)后到銷售前的時(shí)間段，政府有關(guān)部門沒(méi)有嚴(yán)格的規(guī)定和限制，尤其是目前北京住宅普遍以期房銷售為主，對(duì)于這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)的管理就更難了。
有關(guān)部門應(yīng)該制訂開發(fā)商從項(xiàng)目動(dòng)工到其開始銷售的時(shí)間限制，這樣就可以避免目前出現(xiàn)的這種人為延遲預(yù)售許可證辦理的情況出現(xiàn)。比如要求房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目開工4-6個(gè)月后必須上市銷售，否則將到封頂后才能進(jìn)入市場(chǎng)銷售，這樣可以督促開發(fā)商加快銷售進(jìn)度，保證市場(chǎng)上可以形成有效的供應(yīng)。
記者觀察
加強(qiáng)開盤銷售前的排號(hào)管理
事實(shí)上，北京市建委提出取得預(yù)售許可證三天后必須開盤的規(guī)定，在一定程度上已經(jīng)很好地避免了開發(fā)商通過(guò)銷控的方式進(jìn)行捂盤的行為，但從目前的市場(chǎng)表現(xiàn)來(lái)看，如何對(duì)開發(fā)商在未取得預(yù)售許可證前進(jìn)行監(jiān)管，成為目前建委需要考慮的問(wèn)題。
我們不難發(fā)現(xiàn)，目前北京銷售價(jià)格較低的樓盤，每次開盤銷售前總能排出上千個(gè)號(hào)，甚至有的項(xiàng)目出現(xiàn)銷售員賣號(hào)的情況，開發(fā)商將開盤演化成為購(gòu)房者搖號(hào)熱搶住宅的鬧劇，而導(dǎo)致這種局面出現(xiàn)的原因，完全是開發(fā)商在通過(guò)延遲開盤，將銷控做到開盤前的結(jié)果，這樣的結(jié)果必然給購(gòu)房者制造心理暗示，那就是房子好賣，供不應(yīng)求，但購(gòu)房者卻不知上千個(gè)排隊(duì)的房號(hào)，是開發(fā)商故意延遲開盤后人為制造的市場(chǎng)表現(xiàn)。
看來(lái)，對(duì)于這種在開盤前就開始排號(hào)的樓盤，政府應(yīng)該加大懲罰的力度，尤其是要嚴(yán)格規(guī)定，在未取得預(yù)售許可證之前，不能進(jìn)行任何以銷售為目的的活動(dòng)，比如嚴(yán)格禁止在未取得預(yù)售許可證之前，所謂的內(nèi)部認(rèn)購(gòu)和排號(hào)行為，即使可以排號(hào)，也要將購(gòu)房者所排號(hào)的數(shù)量和開盤放量的樓盤數(shù)量一致，這樣才能保證所有的購(gòu)房者站在同一起跑線上，保證市場(chǎng)健康有效的供應(yīng)。(張學(xué)冬）
