近日，有媒體報道稱，北京市建委日前公布并實施《住宅物業(yè)服務(wù)等級規(guī)范(一級)(試行)》，這個全國首個住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)強制性規(guī)范，內(nèi)容包括綜合要求、房屋維修養(yǎng)護、共用設(shè)施設(shè)備運行及維修養(yǎng)護、電梯服務(wù)、消防服務(wù)、二次供水管理、協(xié)助維護秩序、清潔服務(wù)、綠化養(yǎng)護、停車服務(wù)、裝飾裝修服務(wù)等，其中規(guī)定物業(yè)企業(yè)要為業(yè)主報賬，水電氣等急迫性報修20分鐘內(nèi)、其它報修按雙方約定時間到達現(xiàn)場。

　　眾所周知，業(yè)主與物業(yè)公司之間的緊張關(guān)系由來已久，因為停車位、物業(yè)費、取暖費、房屋修繕等引發(fā)的糾紛比比皆是，如何創(chuàng)造一種和諧、良性的物業(yè)關(guān)系就成為法律的首要任務(wù)。

　　法律主要是通過“權(quán)利”與“義務(wù)”這兩個輪子來對社會關(guān)系作出調(diào)整。所以，良好的業(yè)主與物業(yè)關(guān)系必須建立在雙方權(quán)責(zé)對等的基礎(chǔ)上，這種權(quán)利與義務(wù)的平等性、確定性乃是創(chuàng)造和諧社區(qū)最核心和最關(guān)鍵的要素。

　　應(yīng)當說，去年隨著《物權(quán)法》對物業(yè)管理的規(guī)范和國務(wù)院對《物業(yè)管理條例》的修改，長期制約業(yè)主與物業(yè)緊張關(guān)系之舒展的法律障礙已被打破，最明顯的例證就是將“物業(yè)管理企業(yè)”調(diào)整為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，修正了過去賦予物業(yè)公司過多含糊的“管理權(quán)”的立法局面，而將物業(yè)公司置于為業(yè)主提供服務(wù)的義務(wù)方。這有助于從根本上扭轉(zhuǎn)當前業(yè)主的弱勢地位，從而為創(chuàng)造安定、和諧的業(yè)主物業(yè)關(guān)系提供制度空間。

　　但是，在立法基本到位的情況下，物業(yè)服務(wù)關(guān)系的規(guī)范化程度顯然還依賴于政府部門的末端調(diào)控。

　　立法從來不能為具體的物業(yè)服務(wù)關(guān)系提供詳細的權(quán)責(zé)標準，在以服務(wù)合同為主要規(guī)范依據(jù)的領(lǐng)域，對合同條款的約定就成為實現(xiàn)雙方權(quán)責(zé)對等的關(guān)鍵。

　　不難看出，北京市上述服務(wù)等級規(guī)范的出臺，就是在雙方達成共識的基礎(chǔ)上謀求物業(yè)服務(wù)合同規(guī)范化的體現(xiàn)。表面上，規(guī)范本身更多是對物業(yè)公司單方義務(wù)的強調(diào)，但在對等權(quán)利難以對等兌現(xiàn)的情況下，對強勢一方義務(wù)的具體明確無疑是實現(xiàn)雙方權(quán)責(zé)對等的關(guān)鍵。

　　盡管在法律地位上，物業(yè)公司與業(yè)主完全平等，但由于雙方實力的懸殊，在權(quán)利的真正實現(xiàn)上往往會出現(xiàn)權(quán)責(zé)不對等。比如，由于僅對某些綠地、電梯等享有共有所有權(quán)，單個業(yè)主無法獲得有效的原告身份，而在很多小區(qū)內(nèi)，都沒有成立業(yè)主委員會，此時業(yè)主維權(quán)就面臨巨大障礙。而物業(yè)公司背后則與開發(fā)商、政府主管部門有著千絲萬縷的聯(lián)系，其資源相對集中且優(yōu)越于業(yè)主。一盤散沙的業(yè)主在面對相對強勢的物業(yè)公司侵權(quán)時，往往難以尋求到制度內(nèi)的救濟，逼迫之下很多業(yè)主選擇不交或拒交物業(yè)費的對抗方式“維權(quán)”。

　　要將法律上對等的權(quán)責(zé)衍生為現(xiàn)實中和諧的秩序，離不開政府的矯正。政府主管部門的職責(zé)，就在于為對等權(quán)責(zé)在實現(xiàn)過程中因雙方力量的懸殊而出現(xiàn)的失衡進行糾偏，以達到真正意義上的權(quán)責(zé)均衡。所以對強勢一方義務(wù)含糊之處作出更為細致的規(guī)范就成為必須。

　　但是，政府這種“偏袒式”的干預(yù)，并不是促進和諧關(guān)系生成的根本。政府根本的任務(wù)，更應(yīng)當致力于業(yè)主自治傳統(tǒng)的形成，致力于業(yè)主與物業(yè)企業(yè)雙方力量的均衡。

　　從理論上說，現(xiàn)代物業(yè)管理的本質(zhì)是業(yè)主自治，物業(yè)企業(yè)公共服務(wù)和治理權(quán)力的取得，正是業(yè)主自治基礎(chǔ)上的權(quán)利讓渡，是業(yè)主自治權(quán)的延伸。目前，我國業(yè)主弱勢地位的形成正是因為自治程度的欠缺所致。

　　所以，從根本上說，政府的目標當是促進和提升業(yè)主的自治化水平，包括提供明確的自治組織規(guī)范，寬松而積極的業(yè)主選舉氛圍等。

　　只有在實現(xiàn)業(yè)主自治的基礎(chǔ)上，散沙狀態(tài)下的業(yè)主才能凝成一團，形成與物業(yè)企業(yè)力量相當?shù)牟┺哪芰浚�均衡博弈之上才能形成良性的互動關(guān)系。到那時，政府的職責(zé)就主要轉(zhuǎn)向提供更為明確的權(quán)責(zé)標準和更為寬闊的利益博弈平臺，以及更為順暢的權(quán)利救濟通道了。(傅達林)