“去年就盤算買房，但一直猶豫，后來(lái)眼瞅著房子一個(gè)月一個(gè)價(jià)，今年元旦過(guò)后趕緊訂了一套；現(xiàn)在那里的房子已經(jīng)漲了60%。”在北京一家外企工作的馮先生所買的房子位于東北四環(huán)外。去年9月，馮先生第一次看房時(shí)，那里的均價(jià)大約是每平米6500元；到他買的時(shí)候，已經(jīng)漲到每平米8500元；而今年8月份，該區(qū)域一新開(kāi)盤項(xiàng)目，銷售均價(jià)已超過(guò)每平米13000元。
今年以來(lái)，北京的買房人確實(shí)感受到了房?jī)r(jià)暴漲的滋味。據(jù)國(guó)家發(fā)展改革委、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局調(diào)查顯示，2007年7月，北京新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲11.6%，這是北京房?jī)r(jià)連續(xù)第17個(gè)月接近或超過(guò)兩位數(shù)上漲。而據(jù)搜房網(wǎng)對(duì)北京城區(qū)(五環(huán)內(nèi))各主要樓盤的跟蹤統(tǒng)計(jì)，去年8月以來(lái)，北京91%的樓盤，銷售價(jià)格已經(jīng)翻番。
業(yè)內(nèi)專家分析，目前北京商品房供求緊張的態(tài)勢(shì)并沒(méi)有改變；前兩年土地供應(yīng)偏緊和開(kāi)發(fā)商惜售造成住房有效供給不足，而需求卻日益旺盛，加之部分投資者買房后借奧運(yùn)題材炒作，是造成北京房?jī)r(jià)暴漲的原因。
供應(yīng)指標(biāo)下滑尚未扭轉(zhuǎn)
“北京房?jī)r(jià)暴漲有很多原因，但根源還是供求關(guān)系決定的�！本┏且患曳康禺a(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)的經(jīng)理吳迪萊認(rèn)為，前兩年北京收緊土地供應(yīng)，結(jié)果是商品房有效供給不足；而相應(yīng)的住房保障體系卻沒(méi)有建立，強(qiáng)大的購(gòu)房需求涌入市場(chǎng)，造成了供求關(guān)系的失衡。
目前，北京市商品房供應(yīng)量下滑的局面尚未扭轉(zhuǎn)。今年上半年，北京市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，影響未來(lái)市場(chǎng)供給的新開(kāi)工面積持續(xù)下降。由于市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)矛盾突出，房屋銷售價(jià)格指數(shù)仍然高位運(yùn)行。
北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，北京住宅完成投資365.3億元，比去年同期增長(zhǎng)9.5%，增幅同比回落21.6個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房住宅完成投資7.6億元，下降59.3%。
商品房施工面積小幅增長(zhǎng)，但新開(kāi)工面積繼續(xù)下降。數(shù)據(jù)顯示，年初以來(lái)，北京商品房施工面積穩(wěn)步小幅增長(zhǎng)，截至6月底，達(dá)到8390.1萬(wàn)平方米，比去年同期增長(zhǎng)3.1%。其中，本年新開(kāi)工面積970.8萬(wàn)平方米，下降25.8%，降幅比一季度縮小6.4個(gè)百分點(diǎn)。
在商品房中，住宅施工面積和新開(kāi)工面積繼續(xù)呈下降趨勢(shì)，分別為4712.6萬(wàn)平方米和627.2萬(wàn)平方米，比去年同期分別下降6.6%和21.9%。
與供應(yīng)下滑相對(duì)應(yīng)的，則是價(jià)格上漲。7月初，從分環(huán)路看，四環(huán)路以內(nèi)住宅期房均價(jià)已達(dá)到13696元/平方米，四至五環(huán)路為11439元/平方米，五至六環(huán)路為8006元/平方米，六環(huán)路以外為5385元/平方米。
商品房“庫(kù)存”消耗加速
“房產(chǎn)，現(xiàn)在已經(jīng)有很大的投資品屬性了；因此，庫(kù)存對(duì)未來(lái)價(jià)格的預(yù)期影響很大，就像有色金屬的價(jià)格對(duì)庫(kù)存量就相當(dāng)敏感。如果這種商品沒(méi)有庫(kù)存了，那它肯定是無(wú)價(jià)的�！币晃煌顿Y分析師稱。
在供給萎縮的情況下，商品房“庫(kù)存”開(kāi)始加速消化。去年以來(lái)，北京“新房可售房源”一直在下降。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，截至8月22日，北京市共有9.31萬(wàn)套一手商品住宅尚未售出，這與去年同期11.43萬(wàn)套的可售房源量相比，減少了2.12萬(wàn)套，降幅高達(dá)18.5%。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)每日統(tǒng)計(jì)的商品住宅可售房源，是市場(chǎng)供應(yīng)量與每日成交量的差值，房源由住宅期房和住宅現(xiàn)房組成，其中多數(shù)為期房。數(shù)據(jù)顯示，從今年6月中旬開(kāi)始，北京一手商品住宅可售房源就一直徘徊在9.2萬(wàn)套上下，房源面積保持在1300多萬(wàn)平方米。而在去年的6月至8月期間，可售房源超過(guò)11萬(wàn)套，房源面積超過(guò)1600萬(wàn)平方米。無(wú)論是套數(shù)還是面積，今年同比下降的幅度都相當(dāng)明顯。
記者發(fā)現(xiàn)，即使是在上半年的淡季，可售房源也同樣呈現(xiàn)出走低態(tài)勢(shì)。今年一季度，可售房源還維持在接近10萬(wàn)套以上的水平，但4月中旬就跌破了10萬(wàn)套，此后更是逐漸走低。
市場(chǎng)分析人士認(rèn)為，目前本市房地產(chǎn)市場(chǎng)的購(gòu)買需求并未發(fā)生明顯變化，存量消化的速度沒(méi)有明顯提高，但可售房源同比下降的幅度卻接近20%，原因在于市場(chǎng)供應(yīng)量萎縮明顯。
“土地供應(yīng)的緊缺是住宅供應(yīng)量持續(xù)萎縮的一個(gè)主要原因�！庇劳瘓F(tuán)營(yíng)銷總監(jiān)肖志剛認(rèn)為，去年以來(lái)實(shí)際入市的地塊較為稀少，相當(dāng)數(shù)量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至面臨“地荒”的窘境。“為了防止企業(yè)運(yùn)作的鏈條脫節(jié)，開(kāi)發(fā)商不得不放慢手中存量土地的開(kāi)發(fā)速度。這就使得土地市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面直接反映到了一手商品住宅市場(chǎng)”。
肖志剛告訴記者，除了土地層面的原因，去年“90平方米占七成”調(diào)控政策后，一部分項(xiàng)目面臨規(guī)劃變更而推遲入市，也是今年市場(chǎng)供應(yīng)走低的原因之一。再加上今年6、7、8月份出現(xiàn)了較為明顯的成交小高潮，一定程度上加大了近期的存量消化，而新增供應(yīng)仍然較少，因此近期的可售房源下降尤為明顯。
開(kāi)發(fā)商“惜售”
“由于在北京拿地日益困難，且成本也越來(lái)越高，所以現(xiàn)在手上有項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，都‘緊著賣’。”吳迪萊指出。她介紹，由于預(yù)期房?jī)r(jià)還會(huì)漲，所以目前開(kāi)發(fā)商普遍存在“惜售”心理；而控制銷售進(jìn)度的辦法基本上有兩種，一是開(kāi)盤高報(bào)價(jià)；二是延緩獲取預(yù)售證。
記者了解到，西五環(huán)附近的京漢旭城，原計(jì)劃今年9月開(kāi)盤三期；但在北京房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期下，公司有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，開(kāi)盤時(shí)間要推遲到明年。
相比2006年同期，開(kāi)發(fā)商對(duì)獲取項(xiàng)目預(yù)售證的積極性有明顯減弱，新盤放量減少。根據(jù)中大恒基不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)銷市場(chǎng)研究中心調(diào)研統(tǒng)計(jì)顯示，7月份北京市建委共批準(zhǔn)銷售許可證49個(gè)，批準(zhǔn)銷售面積共計(jì)161.52萬(wàn)平米。同比2006年7月份，商品住宅獲批個(gè)數(shù)減少12.5%，獲批套數(shù)減少5.7%，獲批銷售面積減少16.1%。
業(yè)內(nèi)專家指出，開(kāi)發(fā)商“惜售”直接造成了市場(chǎng)住房供應(yīng)減少，從而導(dǎo)致價(jià)格上漲，而價(jià)格越漲，開(kāi)發(fā)商為追求高利潤(rùn)就越捂盤不賣，因此出現(xiàn)惡性循環(huán)。
人口紅利助推需求增長(zhǎng)
北京常住人口的快速增長(zhǎng)，帶來(lái)了對(duì)住房需求的增長(zhǎng)。北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，近三年，北京每年增加41.5萬(wàn)人。按照2006年北京城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積25平方米計(jì)算，每年新增住宅需求達(dá)到1037.5萬(wàn)平方米。
按照《北京住房建設(shè)規(guī)劃(2006年-2010年)》，到2010年，北京城鎮(zhèn)人口人均住房建筑面積將要達(dá)到30平方米左右。這意味著2006年后的4年內(nèi)，北京人均居住面積還將提高10平方米左右。如果按照2006年北京市1500萬(wàn)常住人口計(jì)算，每年還需要新增建筑面積3750萬(wàn)平方米。而近兩年，北京商品住房銷售面積均維持在2000多萬(wàn)平方米左右。
作為國(guó)際性大都市，北京對(duì)外來(lái)人口吸附能力之大毋庸置疑。因此，“北京住房的消費(fèi)力不僅是北京的，而且是全國(guó)的，甚至是世界的”，房地產(chǎn)商的這一說(shuō)法并非完全是忽悠。
一位市場(chǎng)人士坦言，城市化助推了自住需求的擴(kuò)張，而人們生活水平提高推動(dòng)住房消費(fèi)升級(jí)，也增加了他們的置業(yè)需求。此外，為了保值和投資而購(gòu)房，也成為不少富裕人群的選擇。
北京市統(tǒng)計(jì)局副局長(zhǎng)于秀琴指出，隨著人口快速向城市流動(dòng)，以及居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)的升級(jí)，對(duì)住房產(chǎn)生了剛性需求。而借城市化和奧運(yùn)投機(jī)炒作，想從樓市中牟利的“熱錢”太多，更加劇了房源短缺。
(記者 林喆)
