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物業(yè)稅與房?jī)r(jià)并無(wú)直接聯(lián)系 開征面臨評(píng)估難題
2007年08月21日 08:50 來源:上海證券報(bào)


    7月27日,針對(duì)目前部分大中城市房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速攀升的問題,近日發(fā)改委報(bào)告建議選擇部分問題比較突出的典型城市作為試點(diǎn),盡快征收物業(yè)稅,促進(jìn)住房供給的有效釋放。此外,建議把目前的期房銷售制度,改為現(xiàn)房銷售制度,并對(duì)居民購(gòu)買第二套以上住房采取抑制性的金融政策。(資料圖) 中新社發(fā) 張慶民 攝


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  房?jī)r(jià)持續(xù)上漲令公眾憂心忡忡,有關(guān)征收物業(yè)稅平抑房?jī)r(jià)的建議不斷被提出來,最近,呼聲更是非常之高,有人已開始預(yù)測(cè)開征物業(yè)稅的具體時(shí)間。許多人希望物業(yè)稅能夠起到使囤房人“買得起住不起”的作用,從而達(dá)到抑制房?jī)r(jià)的目的。但是,開征物業(yè)稅并非如此簡(jiǎn)單,還有許多難題亟待克服。

  最直接的一個(gè)問題是,物業(yè)稅根據(jù)什么來征收?有人建議,根據(jù)住房面積來征收,住房面積越大,承擔(dān)的物業(yè)稅越多,這聽起來似乎合情合理。但如果據(jù)此征收,一套位于城市四環(huán)外的120平方米的住房,要比一套位居市中心的80平方米小戶型住房多交50%的物業(yè)稅,但是,位于市中心的小戶型住房售價(jià)可能比四環(huán)外的120平方米住房還要高出許多,僅以面積來計(jì)算稅負(fù)是否公平?畢竟,住在四環(huán)外的人所承擔(dān)的交通成本要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于住在市中心的人。另外,兩個(gè)擁有同樣住房面積的家庭,前者可能是三口人甚至一口人,后者可能是五、六口人,僅以面積計(jì)算因素來計(jì)征物業(yè)稅顯然也不盡合理。

  實(shí)際上,世界上那些已經(jīng)征收物業(yè)稅的國(guó)家,鮮有以面積為標(biāo)準(zhǔn)來計(jì)征的,更多的是把房產(chǎn)和土地的市場(chǎng)價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。這是由物業(yè)稅的性質(zhì)決定的。許多人所理解的物業(yè)稅一般指的就是稅種,但確切地說,物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱,而是稅收分類中的一個(gè)類別,因此,物業(yè)稅本身又稱財(cái)產(chǎn)稅。一般而言,開征物業(yè)稅的目的是為了實(shí)現(xiàn)公平,其原理是:當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)物業(yè)稅能力的時(shí)候,那可能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到有納稅能力者的手里,從而,有利于提高房產(chǎn)的使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率。

  因此,物業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù),國(guó)際上通行的做法是依據(jù)房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)值而不是面積。當(dāng)然,也有一些與眾不同的做法,比如,美國(guó)加州就是根據(jù)不動(dòng)產(chǎn)獲得的成本征稅。但是,無(wú)論那種計(jì)算方式,都有一個(gè)核心,即房產(chǎn)的價(jià)值(包括市場(chǎng)價(jià)值和非市場(chǎng)價(jià)值兩種)。這是大多數(shù)已經(jīng)開征物業(yè)稅的國(guó)家普遍的做法,我國(guó)估計(jì)也會(huì)采用這種國(guó)際上通行的方式,問題在于,市場(chǎng)價(jià)值是通過評(píng)估計(jì)算出來的,而恰恰在這至關(guān)重要的一個(gè)環(huán)節(jié)上,暴露出我國(guó)的一大軟肋———缺乏明晰的產(chǎn)權(quán)制度。

  無(wú)論從物業(yè)稅的納稅主體,還是具體稅種安排來看,都需要明晰健全的產(chǎn)權(quán)制度做基礎(chǔ)。中國(guó)政法大學(xué)校長(zhǎng)助理、民商經(jīng)濟(jì)法學(xué)院院長(zhǎng)王衛(wèi)國(guó)教授就建議說,物權(quán)法出臺(tái)后還急需制訂一系列相關(guān)法律法規(guī),尤其是不動(dòng)產(chǎn)登記制度等亟待確立,否則房屋的產(chǎn)權(quán)不明確,開征物業(yè)稅就會(huì)成為空中樓閣。從這個(gè)角度說,盡快健全產(chǎn)權(quán)制度,為今后出臺(tái)物業(yè)稅就顯得十分重要。

  顯然,開征物業(yè)稅首先需要從法律層面打好基礎(chǔ),而立法并非一朝一夕就能完成的,顯然,物業(yè)稅的開征急不得。

  事實(shí)上,即使物業(yè)稅有了健全的產(chǎn)權(quán)制度作為基礎(chǔ),對(duì)房屋價(jià)值的評(píng)估依然是一大難題。開征物業(yè)稅,必須制定出一個(gè)明確的評(píng)估標(biāo)準(zhǔn),然后,由專門的機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估。世界上許多開征物業(yè)稅的國(guó)家,都單獨(dú)設(shè)立了不動(dòng)產(chǎn)稅基的評(píng)估部門。但是,這種模式我們能夠直接復(fù)制過來嗎?需要成立一個(gè)多大規(guī)模的評(píng)估機(jī)構(gòu)才能完成這一使命?

  除此之外,還將面臨著一系列非常復(fù)雜的現(xiàn)實(shí)問題:復(fù)雜評(píng)估的部門能夠做到公平評(píng)估嗎?如何防止評(píng)估人員利用權(quán)力尋租?倘若稅務(wù)部門為了超額完成自身任務(wù),會(huì)不會(huì)借評(píng)估之機(jī)增加民眾的負(fù)擔(dān)?在房產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估過程中,如果耗費(fèi)的成本過高怎么辦?公眾如果對(duì)評(píng)估結(jié)果不認(rèn)可怎么辦?采取何種救濟(jì)機(jī)制讓這些人的利益訴求得到滿足,使其渴望的公平得到保障?

  還有,評(píng)估過程中的價(jià)格變化如何應(yīng)對(duì)?以深圳為例,五個(gè)月前評(píng)估的房屋價(jià)值已經(jīng)升值了50%以上,后期參與評(píng)估的顯然要吃虧。這一系列的問題都是我國(guó)不得不面對(duì)的,而且,有一部分問題在短時(shí)間內(nèi)還很難解決。

  另外,物業(yè)稅的開征與房?jī)r(jià)之間并未直接聯(lián)系,兩者甚至處于完全不同的領(lǐng)域,前者屬于公共財(cái)政的范疇,而后者屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇,相差甚遠(yuǎn)。從這個(gè)意義上來說,開征物業(yè)稅針對(duì)抑制房?jī)r(jià)的設(shè)計(jì)本身而言,就與物業(yè)稅的本質(zhì)特征相背離。因此,物業(yè)稅的開征不能急功近利,不能因?yàn)橐种品績(jī)r(jià)的緊迫性就放松對(duì)各項(xiàng)準(zhǔn)備工作的要求。(魏也)


 
編輯:王菲】
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