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90平方米小戶型成漲價急先鋒 物業(yè)稅呼之欲出?
2007年08月03日 10:29 來源:上海證券報


    90平方米小戶型成漲價急先鋒。 中新社發(fā) 黃正勝 攝


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  薛建雄 佑威房地產研究中心主任

  閔益飛 荒島房產工作室市場研究部副經理

  在4月發(fā)布的社科院房地產研究報告中,專家們做出了房價漲幅將得到有效控制的判斷,最核心論據來自樓市“結構調控”。根據規(guī)定,新建商品住宅70%以上須建成90平方米以下的小戶型。如今一年過去了,首批“70-90”房源已緩緩步入市場。但近期不少信息卻顯示,“70-90”房源反而成了漲價“急先鋒”,并成為不少投資客的“獵物”。如年初以來報價為8000元/平方米的上海奧林匹克花園,已經算是區(qū)域最貴樓盤之一,但其7月推出的按“70-90”規(guī)劃建設的三期房源,報價又攀高至9000元/平方米,且推盤不到一周就售出266套房源的一半以上。結構調控政策為何見效難,本期的上證第一演播室就請來業(yè)內人士與大家一起討論。

  市場現狀引發(fā)小戶型熱

  主持人:首批“70-90”小戶型入市后,反而成了漲價“領頭羊”,甚至被不少投資客利用。事實上,此前就有不少市場人士指出,“小戶型并不代表中低價房”,“小戶型的選擇者雖然總體付款數額降低,但單位面積的支付并沒有減少,單價甚至有可能在總價降低的掩蓋下反而提升”。您認為“70-90”房源領漲的原因有哪些?

  閔益飛:這個現象主要是由當前的樓市供求結構所致。消費者需求旺盛,市場供應緊張,中小戶型總價低,就算開發(fā)商把單價抬高,也不會對需求造成太大的阻礙。具體來看,我認為“70-90”房源銷售熱的原因有三,一是大勢所趨,宏觀經濟走勢好,房價不斷上升,小戶型的價格自然也上揚;二是股市熱后,部分投資者資金轉移,引發(fā)買樓風潮;三是購房者的偏好和需求正好與小戶型契合,開發(fā)商借機抬高價格賺取更高利益也是意料之中。

  薛建雄:結構調控是個宏觀層面的政策,國家通過限制戶型面積來增加供應套數,長期可以起到解決我國人多地少、土地資源緊缺的問題。這個政策有先見之明,但同時也讓房價有“先見之明”地上漲。去年這一政策出臺時造成了開發(fā)商的一定觀望,導致了目前新房供應不足,新入市的小戶型少,房價自然上漲。

  小戶型“輻射”影響各異

  主持人:小戶型的大量建設是否會對大戶型產生影響,造成開發(fā)商對大戶型的捂盤惜售及進一步抬升大戶型的價格?

  閔益飛:我覺得影響較小。大戶型的房價主要還是受整個樓市的變化而動,需求量也是比較平穩(wěn)的。開發(fā)商不應對大戶型捂盤惜售,無論是大戶型還是小戶型,都有利潤點,增加資金流轉才有意義。

  薛建雄:前面提到,由國土資源緊缺帶來的高房價,將會讓高品質的小戶型成為未來住房主流。屆時的房價和稅費,也會讓大多數人買不起也不愿意使用大戶型。但這是一個長遠趨勢,目前大戶型還會受歡迎,所以開發(fā)商會因考慮到大戶型今后稀缺而惜售。

  主持人:新入市的小戶型的價格領漲是否還會拉動周邊二手小戶型的價格?

  閔益飛:不會。二手房市場體系還是比較獨立的,這兩者之間的必然聯系不大。二手房源一般入市時間較長,房東最多也就是把二手房價與一手房價之間的差距逐漸減少。

  薛建雄:肯定會。新房價漲會拉動周邊二手房價格的上漲,其中包括小戶型。但是這些二手房小戶型的價格漲幅應該會小于新的“70-90”項目,理由是目前的自住購房者都希望有較好的居住品質,以往的小戶型不一定能滿足現在的需求。

  住房合理配置很重要

  主持人:從市場動態(tài)來看,結構調控似乎“事與愿違”,您認為今后這種市場局面能否得到緩解?政府是否會繼續(xù)出臺相關政策共同調控房價?

  閔益飛:是否會繼續(xù)出臺政策不好說,但我認為短期內不會,因為政策出臺后,是否有效果,總要進行評估,這是需要一段時間的,而從“國六條”出臺至今1年的時間,對于“70-90”政策的生效還是顯得有些短的。

  薛建雄:由于看到長期房價會因資源緊缺而上漲,投資者加大了對房地產的投資力度,導致了房價加速上漲,也使得調控沒怎么起效,這就需要政府出臺更為嚴厲的調控政策,如物業(yè)稅等,應該盡早出臺——讓投資者得不到高回報,這才能進一步起到調控房價過快上漲的作用。

  主持人:專家能否預計一下政府除了“70-90”結構調控以及諸如“兩限房”政策等,未來小戶型的發(fā)展還將呈現出怎樣的態(tài)勢?

  閔益飛:分析未來的態(tài)勢,先要看到,現在是整個宏觀經濟較熱,任何經濟效應都是與大環(huán)境聯系的,不能單獨看待,所以當前的整體熱決定了房價走勢至少不會走低。同時,開發(fā)商也發(fā)現了小戶型熱銷,所以加緊設計開發(fā),但是真正關鍵的環(huán)節(jié)在于開發(fā)商怎樣去供應。

  薛建雄:要實現土地資源的合理使用,住房就必須實現梯度消費,還需要解決二手房的流通問題,幫助實現住宅資源的合理配置。另外,住宅節(jié)能也是發(fā)展趨勢,全裝修將得到推廣。以上這些最終都會增加建筑成本,從而影響房價,所以通過降低面積來實現住宅的高品質、低總價勢必成為主流。(活動策劃:柯鵬 李和裕 主持人:李和裕 整理:李和裕 唐皓 倪珊珊)

 
編輯:王菲】
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