改革房產(chǎn)稅大勢(shì)所趨 征收面臨五大難題(2)

　　從2003年10月中央提出，“條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅”開始，房產(chǎn)稅改革這一大勢(shì)引起了廣泛的關(guān)注，在今年表現(xiàn)得尤為強(qiáng)烈。先成為全國(guó)兩會(huì)代表委員們熱議的話題，接著4月17日新“國(guó)十條”公布，要求“要加快研究制定引導(dǎo)個(gè)人合理住房消費(fèi)和調(diào)節(jié)個(gè)人房產(chǎn)收益的稅收政策”。隨后，傳出上海版調(diào)控細(xì)則可能試行房產(chǎn)稅。5月31日，國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)家發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，明確提出“逐步推進(jìn)房產(chǎn)稅改革”，幾度引發(fā)業(yè)內(nèi)猜測(cè)。之后，國(guó)家發(fā)改委官員表態(tài)，房產(chǎn)稅改革推進(jìn)暫無(wú)總體安排，但支持地方進(jìn)行試點(diǎn)和實(shí)驗(yàn)。

　　“要把征稅范圍擴(kuò)大到住宅，只要國(guó)務(wù)院修改《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》就可以了，不需要通過(guò)人大立法程序，這是當(dāng)前來(lái)看最簡(jiǎn)便易行的”。安體富認(rèn)為，上世紀(jì)80年代個(gè)人所得稅推出相對(duì)容易，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒有多少人能達(dá)到納稅條件。現(xiàn)在隨著房產(chǎn)越來(lái)越重要，房產(chǎn)稅越晚推出越被動(dòng)。

　　但是，楊志勇認(rèn)為，應(yīng)該認(rèn)識(shí)到房產(chǎn)稅短時(shí)期內(nèi)可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌。從中長(zhǎng)期來(lái)看，試圖以房產(chǎn)稅來(lái)降房?jī)r(jià)的目標(biāo)是難以實(shí)現(xiàn)的。

　　在他看來(lái)，讓稅收擔(dān)負(fù)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的任務(wù)，是一個(gè)關(guān)系到市場(chǎng)與政府界限確定的問(wèn)題。如果承認(rèn)房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)市場(chǎng)，那么市場(chǎng)在資源配置中應(yīng)發(fā)揮基礎(chǔ)性作用。如果政策對(duì)市場(chǎng)成敗有著決定性的影響，那么市場(chǎng)的調(diào)節(jié)機(jī)制就無(wú)從談起。

　　“世界上許多國(guó)家或地區(qū)都有物業(yè)稅或同類稅收，但在金融危機(jī)之前，多數(shù)地方經(jīng)歷了較長(zhǎng)時(shí)間的房?jī)r(jià)持續(xù)上漲。由此可見，有了物業(yè)稅或同類稅收，即使短時(shí)期內(nèi)房?jī)r(jià)下跌，最終房?jī)r(jià)仍然可能回歸高位。試圖以房產(chǎn)稅來(lái)降房?jī)r(jià)的目標(biāo)從根本上是難以實(shí)現(xiàn)的”，楊志勇說(shuō)。

　　征收面臨五大難題

　　客觀來(lái)看，改革房產(chǎn)稅，現(xiàn)實(shí)條件還面臨一系列的問(wèn)題亟待解決。

　　其一，征收對(duì)象的問(wèn)題。征收房產(chǎn)稅的目的之一是抑制投機(jī)性住房需求，而非打擊自住性的剛性需求。這就需要明確從第幾套住房開征。但另一方面，物業(yè)稅本身是從價(jià)征收的，以數(shù)量作為免稅或享受優(yōu)惠的依據(jù)又是不合適的。此外，多套住房的價(jià)值不一定就比一套的價(jià)值高。楊志勇指出，如果采取此種優(yōu)惠政策，則勢(shì)必導(dǎo)致新的稅收不公平。

　　退一步來(lái)看，即使以家庭為單位從第二套住房開征，有關(guān)專家指出，這需要全國(guó)各地的房屋主管部門建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民個(gè)人房產(chǎn)購(gòu)買和保有情況數(shù)據(jù)庫(kù)。同時(shí)，各地民政部門、公安系統(tǒng)也需建立全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的居民婚姻和家庭人口以及戶籍的數(shù)據(jù)庫(kù)。這不僅需要資金的投入，還需要打破體制的障礙。

　　其二，房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估問(wèn)題。房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)和稅率在確保公平的基礎(chǔ)上，面臨如何確定的問(wèn)題。以北京為例，地段的差異甚至地段內(nèi)有無(wú)重點(diǎn)學(xué)校的差異，都造成房產(chǎn)價(jià)值的巨大差距。如何動(dòng)態(tài)地評(píng)估納稅額將是一項(xiàng)浩大的工程。反過(guò)來(lái)說(shuō)，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)格，容易因?yàn)椴还�平而招致反�?duì)。

　　其三，在目前住房市場(chǎng)呈賣方市場(chǎng)的情況下，物業(yè)稅或房產(chǎn)稅到底能夠發(fā)揮什么作用？楊志勇認(rèn)為，從理論上看，直接稅不容易轉(zhuǎn)嫁，但不容易轉(zhuǎn)嫁不等于不能轉(zhuǎn)嫁。只要市場(chǎng)是賣方的，賣方就能夠想方設(shè)法將稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁給買方。若此，稅收調(diào)節(jié)目標(biāo)不僅難以實(shí)現(xiàn)，反而會(huì)加重買方的負(fù)擔(dān)，與政策設(shè)計(jì)的目標(biāo)相悖。

　　其四，重復(fù)征稅問(wèn)題。從國(guó)際上來(lái)看，房產(chǎn)稅更多對(duì)應(yīng)的是地方公共服務(wù)。從我國(guó)目前的情況來(lái)看，在房地產(chǎn)開發(fā)交易環(huán)節(jié)，個(gè)人住宅實(shí)際上已經(jīng)承擔(dān)了大量與基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)配套相關(guān)的稅費(fèi)，范圍涉及道路、供水、供電、供氣、環(huán)境綠化，等等；還有存量房產(chǎn)的稅收待遇問(wèn)題。在實(shí)際操作過(guò)程中，房產(chǎn)稅的開征需要結(jié)合十六屆三中全會(huì)的“相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”的精神進(jìn)行，楊志勇認(rèn)為。

　　其五，對(duì)個(gè)人住宅征收房產(chǎn)稅影響面大，必須考慮其社會(huì)影響。特別是，近年來(lái)“被高檔化”的樓盤不少，即使是很低的稅率，居民個(gè)人是否有房產(chǎn)稅或物業(yè)稅的支付能力，也是一個(gè)問(wèn)題。