中新網(wǎng)10月9日電 中國房地產(chǎn)業(yè)局部泡沫化的趨勢非常明顯；如果措施失當，人們有理由擔心，1992年前后的房地產(chǎn)危機會再度重現(xiàn)。最近一期的中國《新聞周刊》載文對此作了分析。文章全文如下：
北京成壽寺路附近的一處現(xiàn)房樓盤，價格低至2600元/平方米。每逢周末，門可羅雀的情景不能不讓開發(fā)商心急。
現(xiàn)在，房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出是這樣的一種情景：一方面是房地產(chǎn)商如火的熱情，他們吆喝著自己的樓盤“物超所值”，他們的投資動作也未見緩，新的一輪“圈地運動”正在進行，僅廣州周邊用地規(guī)模在500畝以上的已建或在建的大型樓盤就有20多個。
而另一面，購買者發(fā)現(xiàn)房價越來越脫離自己可以忍受的界限，國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)景氣指數(shù)結果表明，今年1至8月空置商品房激增14.1%。北京、長沙、成都等地的實情也表明，大多數(shù)的開發(fā)商仍在一味地追捧高端市場，造成新的空置。在中低檔市場明顯出現(xiàn)供不應求的情況下眾多開發(fā)商還是無動于衷。
不少的業(yè)界人士及專家學者，也措辭激烈地指出：房地產(chǎn)泡沫正在臨近！
局部“發(fā)燒”？
“那時候甚至國內各省的政府部門都籌集資金到海南來撈一筆，一個人能在一夜之間變成百萬富翁，但是后來最終的結果是，留給我們一大堆讓人頭痛的‘爛尾樓’。”�？谑薪�(jīng)貿局副局長朱國憲在接受中國《新聞周刊》采訪時，回憶起了1992年前后的“房地產(chǎn)狂潮”，他說：“國家已拿出4個億的資金作補貼，來處理這些‘爛尾樓’，但是可能還不夠�！�
當時，上千億的房地產(chǎn)資金“飛蛾撲火”般地投向幾個地區(qū)，海南至少800億，北海300億，惠州150億，這些資金里很多都是從銀行里貸來的錢。而用這些錢建造出來的房子卻很少有人問津。
“1992年的房地產(chǎn)投資比1991年同比增加117%，而1993年房地產(chǎn)投資比1992又增加了124%，連續(xù)兩年的不正常高速增長，說明1992前后的確出現(xiàn)了房地產(chǎn)過熱。”中國房地產(chǎn)及住宅研究會常務副會長包宗華教授說：“但是即使這樣，1992年前后房地產(chǎn)開發(fā)仍是局部過熱。”包宗華所說的局部是指沿海開放的幾個城市。
那次房地產(chǎn)危機總是被當作“標本”，比對的就是從1998年以來中國的第二次房地產(chǎn)開發(fā)高潮；相比之下，兩者有很大的區(qū)別。
“如果從房地產(chǎn)投資增幅來看，今年前6個月只比去年同期增加了32.9%，但全年預測可能不會超過2001年的29.2%，并沒有像1992年前后連續(xù)兩年超過100%的增長，中國房地產(chǎn)正常的投資增幅應該是15%至20%。”包宗華教授說，“即使超一點，也是有特殊原因的，比如北京的奧運會�！�
從投資主體看，新華遠董事長任志強認為，和第一次高潮相比，這一輪房地產(chǎn)熱的最大特點在于民營資本成為投資主體，1997年以前，房地產(chǎn)市場商銀行貸款占到了60%甚至70%的比例，但目前銀行貸款只占23%左右。
“但有的地方的投資增長率大大超過了銷售增長率，”建設部房地及住宅研究會秘書長張遠端教授說：“這意味著會有房屋積壓，實際上，目前的房地產(chǎn)市場存在區(qū)域性過熱現(xiàn)象�！倍谌A對此持有相同觀點。
區(qū)域性的過熱仍然不容忽視。根據(jù)上海物價局的統(tǒng)計，上海外來購房者已經(jīng)達到53%，這些投資者多以投資為目的，而且購買目標多為高檔住宅。他們購買的驅動力是預計房價會繼續(xù)增長，“現(xiàn)在的高房價是靠二手房交易和出租市場支撐起來的，但如果市場出現(xiàn)飽和，房價和租金一跌，投資者的壓力就會很大。”中國城市規(guī)劃設計研究院城市規(guī)劃理論研究所所長趙燕菁認為。
“亞洲的投資銀行家們堅持將最后的賭注放到上海的房地產(chǎn)市場。臺灣旅游者在上海最時髦的活動是戴著安全帽參觀建筑工地。當他們走出來的時候，‘售磬’的牌子已經(jīng)掛了出來。”摩根士丹利亞有限公司董事總經(jīng)理謝國忠這樣描述上海的“大牛市”。
廣東省建設廳公布的信息顯示，今年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)投資保持較大增幅，但銷售增幅下降。1至6月，廣東銷售面積增幅12.92%，比去年下滑18%，而完成土地開發(fā)面積和新開工面積分別比去年同期增長127.88%和37.58%。
深圳也是如此，70%以上的地產(chǎn)商集中在塔尖頂層的那5%至15%群體，這個群體的購買量畢竟有限。深圳去年房屋銷售平均價格每平方米為6921元，今年又有所上升，這與城市居民收入月平均3000元是不大適應的，因而背離了主流消費群體。
而北京面臨同樣的問題，“按照房地產(chǎn)4至6年的開發(fā)周期計算，2002年是北京的房地產(chǎn)供給高峰，如果此時銷售跟不上去，那么市場就會對房價做出調整�！痹ㄔO部房地產(chǎn)司司長張元端教授說。
統(tǒng)計顯示，到今年7月底，全國商品房空置面積達1.2億平方米，其中空置一年以上的達50%，占壓資金2570億元以上，居所有行業(yè)不良資產(chǎn)之首。
泡沫“臨界點”
武漢樓市近年來不斷刷新歷史紀錄，去年就創(chuàng)下了幾個新高：住宅開發(fā)投資95億元，同比增長27%，住宅建設在房地產(chǎn)開發(fā)投資中的比例高達85%；房屋施工、新開工和竣工面積均創(chuàng)歷史新高。全市住宅竣工506萬平方米，增長34%。與此同時，武漢市的房價漲幅超過10%。
蘇州也受到整體房價飚升的影響，去年新區(qū)房價平均每平方米上揚了500元左右，而一些熱銷樓盤更達到1000元。
近日，央行發(fā)布了《2002年第二季度貨幣政策執(zhí)行報告》。央行在報告中預期，房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過了幾年的快速增長后，存在調整的可能。這一預期值得關注。就去年對中國GDP增長貢獻率而言，房地產(chǎn)業(yè)明顯偏高。據(jù)測算，2001年房地產(chǎn)開發(fā)投資對中國GDP增長的直接貢獻率為1.3個百分點，間接貢獻率為0.6到1.2個百分點，兩者相加共計1.9到2.5個百分點。這表明，中國GDP增長對房地產(chǎn)業(yè)的依賴程度較高。
“現(xiàn)在房地產(chǎn)是拉動國民經(jīng)濟的火車頭，如果剎車的話，對國民經(jīng)濟的影響將是非常大的。”中國城市規(guī)劃理論研究所所長趙燕菁說。
趙燕菁認為，判斷房地產(chǎn)市場是否出現(xiàn)過熱首先要找出過熱的動力是什么，那么現(xiàn)在這個動力是否還起作用，或者又有新的動力加入；如果有，那么房地產(chǎn)就不會出現(xiàn)泡沫，如果沒有，那么風險就大了起來。
這次房地產(chǎn)最主要、直接的導因，是由于1998年開始的房地產(chǎn)制度改革、尤其是住房制度的改革。從統(tǒng)計數(shù)字上可以清楚地看到這樣一個分水嶺。
中國從90年代初開始，經(jīng)濟進入高速發(fā)展狀態(tài)，1993、1994年達到高峰；緊接著就是由于中央開始治理整頓經(jīng)濟過熱，投資和住房規(guī)模一路下滑，1996、1997年到達了谷底；但從1998年開始，房地產(chǎn)業(yè)的增長有一個非常直線的上升，當年就達到最高峰，整個住房投資和住房開工量就超過了1994年最高峰的時候；接著一路上升，1999年和2000年經(jīng)濟一路高速發(fā)展，2000年房地產(chǎn)開工面積一舉超過了2億平方米；而去年在這個基礎之上，投資更是猛增了將近30%，速度非�？�。
由此可見，這個高速發(fā)展是從1998年的房地產(chǎn)制度改革開始的。房地產(chǎn)在這次經(jīng)濟發(fā)展中本身就是車輪，而且?guī)恿苏麄�的經(jīng)濟發(fā)展；而且到目前為止，可以認為它是最成功的一次改革。
“所以這次房地產(chǎn)熱不是泡沫，因為到目前為止需求都是真實的，但是問題是再往后會怎么樣。如果高端市場繼續(xù)增長，那么就有可能出現(xiàn)泡沫，因為你無法知道市場的拐點在什么地方�！壁w燕菁說。
2001年，全國房屋銷售價格同比上漲2.2%；2002年上半年房屋銷售價格同比上漲3.6%，上漲幅度仍在合理范圍之內。另據(jù)對35個城市的調查，2001年銷售均價在3500元以上的只有5個城市，住房價格與消費者戶均年可支配收入之比為5.1倍至13.7倍，而發(fā)達國家在6倍至12倍之間。
“中國房地產(chǎn)仍有很大的發(fā)展空間，二三十年的高速發(fā)展也是可能的，但是風險主要集中在高端市場上，而低端市場仍供不應求�！苯ㄔO部房地產(chǎn)及住宅研究會秘書長張遠端教授說。
擠壓泡沫的手
“我發(fā)現(xiàn)每次泡沫都有三個階段。在第一階段，每個人都尖叫‘便宜’；在接下來的階段：投資者在下單之前咬著指甲自言自語‘不貴’；在最后階段，錯過了早期上漲階段的人們會嘟噥著‘不便宜，但還有上漲空間’而帶著他們有限資金匆忙殺入。”謝國忠這樣形象地描述。
結果呢？房地產(chǎn)市場價格在經(jīng)過一段異常膨脹后，開始下跌、破滅；由于房地產(chǎn)價格陡降，造成有房地產(chǎn)金融業(yè)務的銀行出現(xiàn)呆、壞賬，銀行體系運轉失靈；最后，匯率機制被破壞，整個國民經(jīng)濟陷入困境。在這個過程中前一時期過量的房地產(chǎn)投資(投機)給以后的金融危機埋下了定時炸彈。這是亞洲金融危機時的真實寫照。
也許中國房地產(chǎn)沒有必要擔心，和1992年的開發(fā)熱相比，今天的房地產(chǎn)市場顯得更加理性。但是真實的數(shù)據(jù)還是反映出危機所在。
從資金來源看，房地產(chǎn)企業(yè)有23%的資金來自金融機構，加上購房者的按揭貸款，這一數(shù)字接近60%，金融機構風險難以忽視。而今年1至6月，全國房地產(chǎn)投資的增長速度超過了GDP增長速度的4倍，為32.9%，有開發(fā)過熱跡象，同時，過多的社會資源(資本、企業(yè)等)擠向房地產(chǎn)開發(fā)。
據(jù)統(tǒng)計，2001年中國房地產(chǎn)開發(fā)投資總額達到了6000多億元，同比增長25%左右，2002年1至6月，全國累計完成房地產(chǎn)開發(fā)投資2821億元，同比增長32.9%；另一方面，截止到2002年6月底，金融機構個人住房貸款余額已達6630.1億元。據(jù)有關專家測算，金融機構用于房地產(chǎn)開發(fā)和個人住房貸款余額，占全部金融機構貸款之比估計為10%左右。
房地產(chǎn)市場不盈利的房地產(chǎn)企業(yè)增多，盈利的房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤也下降。以廣州為例，2001年1318家房地產(chǎn)企業(yè)有1288家虧損，平均利潤率僅為2.3%；與此同時今年1至7月，全國商品房空置面積增長速度加快，達到12.9%，空置率約26%。
“當前房地產(chǎn)市場需要調整的是結構性矛盾，具體的說，開發(fā)商仍然熱衷于開發(fā)銷勢已經(jīng)減弱的高價位住房，而經(jīng)濟適用房卻不能引起他們的興趣，這需要政府去引導�！卑谌A對中國《新聞周刊》說。
20年之內中國城市要轉移進來的人口有4億到5億人，如果按4個人一套房子計算，將要在未來20年之內提供上億套房子，如果按照這個需求估算，假設把它平攤到每一年，可能至少需要5到6億平方米的開工量才能滿足這個需求。但現(xiàn)在中國每一年的開工面積大概是3億平方米左右，還遠遠沒有達到要求。
“這些人需要的都是那些低價位的經(jīng)濟適用房，而非高檔住宅，所以經(jīng)濟適用房是整個房地產(chǎn)市場的主流，而且能起到穩(wěn)定器的作用，起到抑制房價虛高的作用�！壁w燕菁說，“而且房地產(chǎn)業(yè)能帶動其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，比如家電和裝修業(yè)�！�
“現(xiàn)在問題是，經(jīng)濟適用房開發(fā)的比較少，而且開發(fā)出來的經(jīng)濟適用房卻被并不是低收入者購買，這也需要政府進行有成效的界定�！睆堖h端認為。
張遠端提出，銀行應該在貸款上采取審慎態(tài)度。投機資本往往來自于金融信貸部門，要從源頭上控制投機資本。為此，應該嚴格規(guī)定金融部門向房地產(chǎn)貸款的比例和房地產(chǎn)抵押貸款融資的比率，嚴格審查房地產(chǎn)抵押貸款的條件。
與此同時，各地盡快開放房屋的二級市場。國外一人一生平均換六七次房子，如果國內每個人是3次，按此計算，城鎮(zhèn)住戶有1.5億，每年有10%的家庭換房子，每個家庭換房子要花10萬元，那么就是1.5萬億元，而“九五”期間，每年住宅投資也就3000億。
“這是一個非常大的數(shù)字，但有的城市動得非常慢�！卑谌A說�！巴瑫r，政府還應該建立起房地產(chǎn)市場的預警機制，因為房地產(chǎn)牽動的產(chǎn)業(yè)太多�！�
來源：新聞周刊
原標題：房地產(chǎn)：逼近泡沫化懸崖
作者：黃小偉
