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小戶型購房者的悲哀:像逃不出房價掌心的猴子

2006年06月07日 10:55

    中國部分城市居民購房意愿不高 中新社發(fā) 張和平 攝

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  “我就像那幾只猴子,人家讓我選擇是早上吃三顆晚上吃四顆果子,還是早上吃四顆晚上吃三顆果子,而結(jié)果終究是一樣,我仍是逃也逃不出高房價手掌心的孫猴子!鄙轿魈男『@樣對記者說。

  小胡從一個小縣城來到太原,大學(xué)畢業(yè)后參加工作有五年了?鞓穯紊頋h的生活沒過幾年,就有了女朋友,然后是準(zhǔn)備結(jié)婚。于是買房的問題突顯出來。這時小胡才發(fā)現(xiàn),就在自己悠哉游哉談戀愛的時間里,太原的房價已經(jīng)忽忽地漲了起來,雖不能和北京、上海相比,但在中部六省省會中已經(jīng)排名第一。根據(jù)統(tǒng)計部門公布的數(shù)字,去年太原的平均房價達到3000多元,而事實上,地段稍好的房價在4000元上下。

  小胡的月工資在2000-3000元之間,這個水平已經(jīng)屬于當(dāng)?shù)氐闹懈呤杖。但與房價相比,小胡則底氣不足。自打準(zhǔn)備結(jié)婚,他便攜女友跑遍了太原大大小小的售樓部。小胡說,和其他城市一樣,在太原,100平方米以上的大戶型占了商品房的80%以上,加上高層居多,樓層系數(shù)一算上,120平方米左右的房子要四五十萬元。他發(fā)現(xiàn),自己的存款還不夠付首付。

  新一輪房地產(chǎn)宏觀調(diào)控讓小胡再次充滿希望,尤其是“自6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積在90平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重,必須達到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”的規(guī)定。

  “過去戶型大總價高,現(xiàn)在要求開發(fā)商蓋小房型,是給我這樣的窮人一個能買得起房的機會!毙『f他自己最先的想法是這樣。

  然而,仔細思謀后,他卻覺得自己像是只被戲弄的猴子,稍覺輕松的心情再也樂不起來。

  他說,“70%”的規(guī)定直接針對市場上缺乏中小戶型的問題,使市面上出現(xiàn)一批總價相對較低的住房,對多數(shù)像他這樣買不起房的人在一定程度上是個好消息?墒聦嵣,這樣做卻回避了一個根本問題,就是目前的房價究竟是否合理。在房價不發(fā)生變動的情況下,小戶型的選擇者雖然總體付款數(shù)額降低,但單位面積的支付并沒有減少,因此,無論是對賣房子的開發(fā)商還是出賣地皮的政府,他們的利益根本沒有大的變動。

  因此,強調(diào)小戶型只是拖延甚至掩蓋矛盾的一種辦法,對于老百姓而言,應(yīng)該說并沒有享受到實惠。

  “推廣小戶型以后,單價甚至有可能在總價降低的掩蓋下而提升,”小胡說。

  在太原一年前就曾推出過這樣一個小戶型樓盤,因為總價都在二三十萬元,因此在很短的時間里就被搶購一空。然而,與當(dāng)時太原平均3000元左右的房價相比,其單價達到了4000多元。小胡說,“這不是明著坑‘窮人’嗎?”

  這次“國六條”出臺后,已經(jīng)有一些開發(fā)商在公開場合稱,小戶型商品房成本將加大,有可能導(dǎo)致房價的上升。同樣的規(guī)劃建筑面積,大戶型比中小戶型樓盤墻體面積少,同時可以減少水管、電線、門窗等設(shè)備的安裝成本,至于銷售成本的變化就更加明顯了。從現(xiàn)在市場上的銷售情況來看,實際上套型越小價格越高,小戶型只是總價低,單價并不低。小戶型不僅會增加建筑成本還會增加公攤面積,其結(jié)果是總價降低而單位房價不降,實用面積降低了。同時,因為是小戶型賣得比較快,進入的門檻比較低,小戶型價格抬起來就會使整個均價提升。

  有可能漲價的不僅是小戶型,小胡說,他有一個朋友買了一套150平方米的商品房。本來打算轉(zhuǎn)手賣出去掙點差價,可是這次“國六條”關(guān)于五年內(nèi)轉(zhuǎn)手全額征收營業(yè)稅的規(guī)定讓他不得不推遲賣房時間。而70%中小戶型的限定則讓他的朋友很有期待。從現(xiàn)在的市場供需看,大戶型的市場需求并不少。就拿他朋友這套樓盤來說,兩年前銷售期房的時候,180-200平方米的戶型早早就銷售一空,他朋友手中這套150平方米的房子算是整個樓盤里最小的,也是最后才賣完的。所以,他分析,國家限制戶型的政策一出臺,大戶型一級市場的供應(yīng)量少了,必然導(dǎo)致許多需求轉(zhuǎn)向二級市場,所以他手中的這套房子在未來升值的可能性很大。

  小胡說,老百姓買不起房,歸根結(jié)底是房價太高,不僅僅是總價高,而是單價也高,F(xiàn)在不管單價,只是通過限制戶型控制總價,并不是治根的辦法。

  同時,“70%”是政府的強制規(guī)定而非市場選擇的結(jié)果,產(chǎn)品的同質(zhì)化使消費者可挑選的房屋變少,供求比例失調(diào)會否引發(fā)新的矛盾也未可知。“國六條”從表面上控制了房屋的套型面積,但它并沒有控制房屋的檔次。90平方米以下的中、小戶型同樣可以修得很豪華,賣價也可以高達每平方米四五千元。同時,90平方米以下自住型房子首付下降到20%,這看上去是對低收入者有利,可是誰能分得清自住還是投資呢?這樣對于炒房者也許更有利,因為市場上最熱炒的戶型恰恰是小戶型,它的總價低,更容易被炒買。突出中小戶型,只是對產(chǎn)品供應(yīng)結(jié)構(gòu)進行了限制,在土地供應(yīng)方面并沒有新的規(guī)定,比如沒有對土地進行限價,沒有提到增加土地的總體供應(yīng)。所以,目前宏觀調(diào)控的目的只是為了讓更多老百姓買得起房,而不是簡單地讓房價下降,因此,總體上看,房價不會下降。

  小胡的父母在一個小縣城,家里還有爺爺、奶奶以及兄弟姐妹,是一個“四世同堂”的大家庭。“這么多人,買一套90平方米的房子肯定不夠住。市面上中小戶型居多,必然導(dǎo)致大戶型價格上漲,父母該怎么辦呢?而且在縣城里,房價并不是很高,是不是也必須要有70%的限制呢?畢竟不能用大中城市的標(biāo)準(zhǔn)來衡量中小城鎮(zhèn)。”小胡說,“關(guān)鍵的問題還在我們,如果現(xiàn)在我們買了六七十平方米的房子,將來有了孩子,還要請保姆,父母老了也想讓他們和我們一起住,這么小的房子怎么夠住呢?”

  在太原工作近五年了,小胡也巴望著能買到便宜一些的經(jīng)濟適用房,可是近幾年來,政府對經(jīng)濟適用房的規(guī)劃與投入少之又少,僅有的一些也大多是一些有錢有權(quán)的單位給職工的自建住房。今年小胡聽說政府要加大經(jīng)濟適用房的投入,但是地段卻在非常偏遠的郊區(qū)。

  小胡說,高房價下,人們買不起大房子,所以關(guān)注的焦點在于房價該不該這么高,進而要求探究房價的構(gòu)成,于是或者指責(zé)開發(fā)商利潤過高,或者指責(zé)政府地價過高。而當(dāng)中低收入者以同樣甚至更高的單價買到了中小戶型的房子,這時,人們還會不會或者有沒有資格再去聲討高房價了呢?如果聲討的話,會不會被斥為“刁民”呢?

  更讓他擔(dān)憂的是,在現(xiàn)有的土地供應(yīng)與房屋買賣體制下,如果房價得不到有效扼制,攀高到“窮人”們連小戶型房屋都買不起的時候又該怎么辦呢?

 。▉碓矗褐袊(jīng)濟時報 作者:張帆)

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