中新網(wǎng)10月27日電 據(jù)《中國證券報》報道，樓市“金九銀十”的經(jīng)驗定律遭到最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)的“破壞”。北京市統(tǒng)計局消息顯示，在剛剛過去的九月，北京房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出銷售面積下滑、房價漲幅趨緩和住宅空置面積大幅減少等相互“矛盾”的三大特點。
盡管官方觀點認為，上述現(xiàn)象說明前期調(diào)控措施已取得初步成效。但一些業(yè)內(nèi)人士表示，成交的萎縮可能更多地來自供給方面的因素；與此同時，對于房價漲幅的放緩也不應過于樂觀，判斷其未來走向的前提是厘清成交結構的變化。
調(diào)控見效？
日前，北京市統(tǒng)計局和調(diào)查總隊發(fā)布消息，9月份北京商品房銷售面積為159.4萬平方米，明顯低于前9個月月均184萬平方米的水平。而至9月末，全市商品房空置面積為905.1萬平方米，比去年年末減少469萬平方米，其中，住宅空置面積減少了300多萬平方米。在交易萎縮的同時，9月份房價漲幅同比下降了0.8個百分點。
統(tǒng)計局人士介紹，這是今年以來北京市房地產(chǎn)市場首度出現(xiàn)成交減少的現(xiàn)象。統(tǒng)計局還同時表示，由于前期北京市房價上漲過快，政府對此展開督察，市場因此產(chǎn)生了持幣觀望的心態(tài)。這是銷售面積下降和房價漲幅趨緩的主要原因。
而北京國土局近日召開的新聞發(fā)布會則從土地供應的角度詮釋了房價的變化。據(jù)介紹，截至10月中旬，全市成交地塊61宗，總面積582公頃，同比增長48%；其中，以住宅為用途的地塊面積占到總成交面積的93%，同比增幅更是達到96%。
另外，國土局還表示，今年成交的地塊均價為2255元/平方米，比去年2600元的均價下降了13%；其中，住宅用地均價為2272元/平方米，同比下降了12%左右。因此，“地荒論”、“高房價緣于高地價”等說法不能成立。
土地供應不足后遺癥？
不過，從土地轉(zhuǎn)讓到形成住宅供應，平均有1.5-2年的周期，因此，對于改善當期的供需關系，年內(nèi)土地供應量的增長多少有些“遠水解不了近渴”。一些業(yè)內(nèi)人士表示，近期商品房成交量的下降，其實正是2004年“8·31”大限后土地供應不足的產(chǎn)物。
最直觀的表現(xiàn)是，從5月份開始，北京市可售期房基本呈現(xiàn)逐月下滑的態(tài)勢。根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息，從5月初到10月初，全市可售住宅面積分別為1539、1521、1414、1377、1309和1334萬平方米，累計下滑幅度為13.32%。
按照商品房開發(fā)的邏輯順序，可售面積的下降來自竣工面積、開發(fā)面積和土地出讓面積的下降。事實上，從“8·31”大限到2005年年底，北京市土地供應一直跟不上住房需求。按照北京市建委、市統(tǒng)計局、市國土局和市發(fā)改委的聯(lián)合公告，2005年北京市住宅供地為880公頃，規(guī)劃建筑面積為1196萬平方米，而今年前9個月商品房銷售面積就已經(jīng)達到1662萬平方米。
盡管從理論上說，“8·31”大限之前集中批轉(zhuǎn)的土地也將逐年形成住宅供應，但客觀事實是，其中相當數(shù)量的拿地人并不具備開發(fā)資質(zhì)和能力，因此也無法形成有效供給。
分析人士指出，前期土地供應的斷檔是近期商品房銷售數(shù)量下降和空置面積減少的根本原因，而且，這一過程還將延續(xù)一段時間，直至今年的土地供應轉(zhuǎn)化為住宅供應。
漲幅真的趨緩？
至于房價漲幅的回落，業(yè)內(nèi)人士認為，位置和戶型結構的變化或許是最主要的原因。
北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)信息顯示，截至10月25日，全市可售住宅面積為1252萬平方米。但其中，東城、西城、崇文和宣武四區(qū)分別只有14萬、18萬、19萬和29萬平方米，合計占全市可售面積的6.39%。很顯然，位于城中心地區(qū)的項目占比的多少和變化，是決定住宅絕對價格和變動趨勢的重要因素。
可以預期的是，位置結構的變化將使北京市房價進一步朝著“放緩”甚至“下降”的方向變化。事實上，今年以來，上述四區(qū)的土地供應可謂微乎其微。這在目前表現(xiàn)為土地轉(zhuǎn)讓價格的下降，而在將來則很有可能成為控制房價過快上漲的“功臣”。
另一方面，“90平米小戶型占70%”的政策對于近期的市場也產(chǎn)生了重要影響。該項政策使市場產(chǎn)生出小戶型供應增加和大戶型將出現(xiàn)短缺的預期，并由此帶動了120平方米以上戶型售價的上升和90平米以下戶型價格回落。業(yè)內(nèi)人士認為，盡管其對總體房價的綜合效應難以評估，但該因素起碼不應忽視，以避免對未來房價走勢產(chǎn)生錯誤的預期。（查明）
