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外資炒房興起“變臉大法” 在中國市場繼續(xù)牟利

2006年08月15日 11:13


    不少中西部省會城市已經(jīng)成為國際游資“集中投入”的地方,新興商務(wù)區(qū)的高檔樓盤盡管剩余面積有限,投資者仍然愿意“見縫插針”地強奪商業(yè)區(qū)域。(圖片來源:經(jīng)濟參考報 何豐倫/攝)

  中新網(wǎng)8月15日電  “變投資公司為合資公司”、“轉(zhuǎn)沿海熱點城市為內(nèi)地‘二線城市’”、“變單純投資為園區(qū)開發(fā)”……這是限制外資炒房政策出臺前后國際游資采取的應(yīng)對措施。據(jù)《經(jīng)濟參考報》報道,業(yè)內(nèi)人士認為,國際游資不會在短時間內(nèi)迅速撤退,會采取更多的“變臉大法”來規(guī)避監(jiān)管,力求在中國房地產(chǎn)市場上繼續(xù)牟取暴利。

  跨境資本“豪賭”中國房地產(chǎn)市場

  國際游資流動的三大風向標是股市期貨、貨幣匯率和房地產(chǎn)。2003年以來,全球游資開始向房地產(chǎn)市場聚集。由于房地產(chǎn)市場具有資本高度專注、運作相對便捷、投資方式不受太大限制等優(yōu)勢,成為全球資本逐利、跨境投資的主要場所。

  仲量聯(lián)行國際資本集團國際董事郝思建說,中國正成為一個跨地區(qū)資本流動熱點,并且日益受到歡迎。全球跨境資本在中國商鋪和寫字樓市場顯得尤為活躍,購買的資產(chǎn)價值高達16億美元,投資力量的主體為來自美國、澳大利亞和新加坡的資金。

  如果沒有出臺限制外資炒樓政策,業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,未來一段時間,國際資本進入中國的趨勢仍將繼續(xù),并且會日益關(guān)注中國快速發(fā)展的二級城市。這道限資“大壩”的澆筑,為熊熊燃燒的跨境資本及時潑了一盆冷水。

  多年關(guān)注中國內(nèi)外資收支情況的新加坡金融專家麥吉亞認為,2003年至2004年間曾經(jīng)在人民幣市場上遭受挫折的國際游資,從2004年上半年就開始向房地產(chǎn)市場靠攏,主要目標是在房地產(chǎn)市場調(diào)控手段尚未完全成熟之前,用五至十年左右的時間拉高中國房地產(chǎn)價格,從中牟取暴利。他估算,在限制外資炒房出臺之前,已經(jīng)有上百億美元資金聚集在北京、上海、深圳、廣州等房地產(chǎn)價格居高不下的一線城市。

  “變臉大法”蘊藏深層危機

  《經(jīng)濟參考報》記者對熱點城市和中西部省區(qū)房地產(chǎn)價格進行追蹤調(diào)查時發(fā)現(xiàn),“變投資公司為合資公司”、“轉(zhuǎn)沿海熱點城市為內(nèi)地‘二線城市’”、“變單純投資為園區(qū)開發(fā)”是現(xiàn)階段“騎虎難下”的國際游資普遍采取的“變臉大法”。

  ——變投資公司為合資公司。由于銀行對投資公司、金融公司、策劃公司一類概念模糊的公司賬目往來監(jiān)管嚴格,在“國六條”和“外資限炒”條例出臺后,這些投資公司就不得不面臨更大的壓力,為化解壓力,投資公司往往采取成立合資公司或者注資國內(nèi)企業(yè)的方式,實現(xiàn)大筆資金繼續(xù)炒作樓盤的目標。

  ——轉(zhuǎn)沿海熱點城市為內(nèi)地“二線城市”。炒“熱線”不炒“冷盤”、追“高價”不捧“低價”,這是國際“熱錢”的“行規(guī)”。但從前期房地產(chǎn)市場飆升的情況來看,國際炒家日益注意到,隨著中國強勁的經(jīng)濟增長勢頭,中西部省區(qū)和內(nèi)陸地區(qū)二線城市房價增長空間非常廣闊,國際游資迅速流向這部分地區(qū),期待著新一輪的增長。

  ——變單純投資炒樓為“園區(qū)開發(fā)”。這是國際游資的新手段。國際游資意識到中國政府“緊縮銀根”、“緊縮地根”的決心,同時也看到中央和地方政府發(fā)展地方產(chǎn)業(yè)、走工業(yè)化道路的強烈愿望,于是開始打著“開發(fā)工業(yè)園區(qū)”、“建設(shè)新興市場”的旗號,堂而皇之地“協(xié)助”地方政府發(fā)展新興產(chǎn)業(yè),用少量資金進行園區(qū)建設(shè),卻用大筆資金儲備炒熱當?shù)貥潜P。

  金融專家曾再旺認為,這三種“變臉”方式實際上相互捆綁在一起。他說:“南寧九曲灣、昆明世博園一帶悄然建設(shè)的大面積別墅式住房,其實就是國際游資投入其中的明顯證據(jù)。國際游資往往與前期早就進入西部省區(qū)市場的房地產(chǎn)公司糾集在一起,在國家宏觀調(diào)控政策下已經(jīng)步履艱難的‘炒樓公司’,在國際游資的幫助下重整旗鼓,繼續(xù)維持甚至炒高房價!

  麥吉亞曾經(jīng)歷了上世紀90年代末的東南亞金融風暴。他深入分析說:“國際游資曾經(jīng)通過金融對沖的方式?jīng)_擊東南亞國家脆弱的金融體系;而通過聚集大量資金炒房的方式,早在上世紀70年代就在日本屢屢奏效。這三種做法的深層危機在于:一旦中西部省區(qū)尤其是二線城市的樓盤也被炒高,就必然面臨著沿海居高不下、內(nèi)地后來居上的房產(chǎn)飆升局面,更加不利于調(diào)控房地產(chǎn)價格!

  監(jiān)管亟待加強

  大量數(shù)據(jù)同時表明,中國房地產(chǎn)市場調(diào)控“任重道遠”:全國70個大中城市6月份的房價同比上漲達到5%至8%,漲幅與上月持平。深圳漲幅居全國第一,平均為14.6%,而商品房的漲幅在20%以上,豪宅則達到50%;北京的漲幅僅次于深圳達11.2%,考慮到過去兩年北京的大幅上漲基數(shù)較高,因此,北京的漲價絕對值并不低于深圳。

  與此對應(yīng),中國不少一線城市、中西部省會城市的房價還在繼續(xù)上漲。二手房方面,二季度廣州、深圳二手房交易額分別為77.7億元、126.56億元;環(huán)比分別增長14%、29%。

  今年上半年中西部省區(qū)的房地產(chǎn)價格態(tài)勢恰恰證明國際游資“變臉”的趨勢。據(jù)銀川市統(tǒng)計局統(tǒng)計,今年上半年銀川市商品房平均每平方米銷售價格為2387元,同比增加136元,房屋價格呈現(xiàn)穩(wěn)中有升態(tài)勢。

  而作為中國-東盟博覽會舉辦城市的廣西首府南寧,上半年土地交易價格指數(shù)同比上升3.9%,比一季度漲幅高2.1%,房屋銷售價格同比上揚5%。昆明、貴陽、成都等地的房地產(chǎn)價格仍呈明顯上升趨勢。

  不少專家學者認為,“外資限炒”條例本身存在著具體的操作問題,一是“自用房產(chǎn)”沒有明確的規(guī)定,二是一些具有雙重國籍身份的居民很可能利用這種身份優(yōu)勢自炒自賣,炒高房價;三是通過成立境內(nèi)外表面上毫無聯(lián)系的“母子公司”方式,騙取銀行的“平行貸款”,實現(xiàn)利用國際游資炒高樓盤價格的目標。

  專家指出,中國現(xiàn)行外匯管理政策禁止銀行從事平行貸款業(yè)務(wù),但實際操作過程中,只要在海外成立兩家以上的母公司,在國內(nèi)成立兩家以上的子公司,就可以相互向?qū)Ψ阶庸咎峁┵J款,同時還可以要求銀行業(yè)務(wù)部門也向子公司提供貸款,這種貸款方式很難從賬面上直接發(fā)現(xiàn)。

  專家認為,必須盡快完成相關(guān)細則的制定,如強調(diào)合資公司進入房地產(chǎn)市場必須經(jīng)過相關(guān)部門審定,進入房地產(chǎn)市場需要的資質(zhì)細則;要求外資進入工業(yè)園區(qū)必須引進相關(guān)項目,在相關(guān)項目進入之后才能獲得工業(yè)園區(qū)的土地使用證明;必須強化對基層銀行的監(jiān)管力度,嚴厲查處“平行貸款”的做法。(何豐倫 黃玫)

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