(聲明：刊用中國(guó)《中華文摘》稿件務(wù)經(jīng)書面授權(quán))
文／舒立
2005年12月12日召開的“《財(cái)經(jīng)》年會(huì)：2006預(yù)測(cè)與戰(zhàn)略”上，討論新一年房地產(chǎn)趨勢(shì)的圓桌會(huì)議，成了參與者最為踴躍的分會(huì)場(chǎng)。當(dāng)時(shí)便可從中感悟，經(jīng)過了2005年近一年指向“調(diào)控房?jī)r(jià)”的“房地產(chǎn)新政”之后，業(yè)界人士對(duì)新一年的房?jī)r(jià)仍充滿迷茫。
果然，2006年開春之后，房?jī)r(jià)在國(guó)內(nèi)一些城市出現(xiàn)翻升之勢(shì)。3月間，北京期房均價(jià)較上年上漲19.2%的地方統(tǒng)計(jì)消息公布，因領(lǐng)先于上海而引起震動(dòng)；5月初，深圳市公布了當(dāng)?shù)匾患径鹊墓俜浇y(tǒng)計(jì)，深圳關(guān)內(nèi)商品住宅價(jià)格同比上漲35.46%，平均房?jī)r(jià)在全國(guó)首次沖破萬(wàn)元大關(guān)。
對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)來說，房地產(chǎn)價(jià)格上漲并非壞事。比如過去五年中房?jī)r(jià)上漲，對(duì)美國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展起到了重要的支持作用。但中國(guó)畢竟與美國(guó)不同。十余年來，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和市場(chǎng)化，使“居者有其屋”的夢(mèng)有了現(xiàn)實(shí)基礎(chǔ)；但由于市場(chǎng)的不完善、不規(guī)范和欠公平，實(shí)現(xiàn)夢(mèng)想的路仍然遙遠(yuǎn)。房?jī)r(jià)抬升過快，不僅使得大多數(shù)潛在買房者不得不壓縮其他消費(fèi)需求，而且會(huì)引發(fā)公眾不滿，造成不良社會(huì)影響。深圳市民鄒濤啟動(dòng)的“三年不買房運(yùn)動(dòng)”肇始于4月底，至今參加者已數(shù)以萬(wàn)計(jì)，網(wǎng)上調(diào)查公布的支持比例更高達(dá)79%，這正是廣大公眾與“高房?jī)r(jià)”形成對(duì)立情緒的一個(gè)例證。由此可見，房?jī)r(jià)上漲過快，給中國(guó)社會(huì)帶來的負(fù)效應(yīng)可能遠(yuǎn)超其正效應(yīng)。
因此，期待中國(guó)的商品房?jī)r(jià)既能夠保持穩(wěn)定、穩(wěn)中有升，又能夠緩解社會(huì)的不滿情緒，正是一種理性訴求。然而，在繼續(xù)選擇市場(chǎng)模式的情況下，這種期待如何才能變成現(xiàn)實(shí)呢？我們認(rèn)為，政府的作用仍然是關(guān)鍵。
去年政府“房地產(chǎn)新政”出臺(tái)后不久，我們?cè)?jīng)發(fā)表評(píng)論，明確提出必須繼續(xù)推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的市場(chǎng)化，政府應(yīng)在此過程中明確自己的角色，糾正以往的缺位和錯(cuò)位。在這里，糾正“缺位”，系指政府應(yīng)“通過對(duì)低收入群體的購(gòu)房補(bǔ)貼、興建廉租房等措施，保障居民的基本居住條件”；糾正“錯(cuò)位”，系指政府在房地產(chǎn)的一級(jí)市場(chǎng)即土地市場(chǎng)和二級(jí)市場(chǎng)即房地產(chǎn)商品市場(chǎng)上，都必須找準(zhǔn)定位，結(jié)束“與民爭(zhēng)利”與“經(jīng)營(yíng)城市”等失當(dāng)之舉，“從運(yùn)動(dòng)員變?yōu)椴门袉T”。當(dāng)前，我們?nèi)詧?jiān)持這一原則性看法，且提出更具體的建言：
其一，把解決中低收入階層的住房問題納入公共選擇程序。經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房的選址、興建規(guī)格及適用人群，本質(zhì)上是政府究竟將以多少資源用于買不起商品房的弱勢(shì)群體的問題。這正是一個(gè)公共選擇過程，應(yīng)當(dāng)在廣泛征求意見的基礎(chǔ)上，通過聽證會(huì)或地方人民代表大會(huì)等程序，尋求一套公平合理的解決方法，最終使多數(shù)公眾能夠接受并感到滿意。同時(shí)，廉租房還是房地產(chǎn)供給的重要組成部分，通過廉租房數(shù)量和地點(diǎn)選擇，可以起到防止房?jī)r(jià)大起大落的作用。
其二，增強(qiáng)商品房市場(chǎng)信息的透明度。在中國(guó)新生的房地產(chǎn)市場(chǎng)，信息是一種公共品，政府應(yīng)當(dāng)在維護(hù)透明度上付諸更大努力。中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的成熟和規(guī)范化，牽涉到諸多配套的制度設(shè)施的完備，須假以時(shí)日；但有一點(diǎn)目前就可以看得比較清楚，即必須加強(qiáng)市場(chǎng)信息的透明度，幫助購(gòu)房者根據(jù)較為真實(shí)的信息，做出自己正確的判斷。首先，政府在土地市場(chǎng)上處于完全壟斷的地位，土地規(guī)劃、供應(yīng)量、閑置土地存量等等直接影響房地產(chǎn)價(jià)格的一般性指標(biāo)，并不易為公眾所知，因此，市場(chǎng)信息的透明首先是這些一般性指標(biāo)的透明化；其次，政府應(yīng)當(dāng)利用二級(jí)市場(chǎng)的信息優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)房地產(chǎn)投資、樓盤銷售、房屋空置率、房?jī)r(jià)變動(dòng)等信息的披露機(jī)制，為公眾決策提供一致的、真實(shí)可靠的依據(jù)。經(jīng)過一年多來的“房地產(chǎn)新政”，房地產(chǎn)投機(jī)成本大大增加，而投機(jī)的特性又要求短期內(nèi)套現(xiàn)，因此，增強(qiáng)商品房市場(chǎng)信息的透明度，不僅有利于公眾對(duì)房?jī)r(jià)走向做出正確判斷，而且可以防止房地產(chǎn)開發(fā)商和投機(jī)者利用信息優(yōu)勢(shì)哄抬房?jī)r(jià)。
其三，利用土地市場(chǎng)調(diào)節(jié)房地產(chǎn)供求，需要加強(qiáng)政府的獨(dú)立和公正性。在英聯(lián)邦國(guó)家以及前英國(guó)殖民地，通過一級(jí)市場(chǎng)的管理和調(diào)控有效地調(diào)節(jié)土地二級(jí)交易市場(chǎng)，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)供求基本平衡的做法比較常見。香港特區(qū)在這方面的政策運(yùn)用上也有先例。因此，內(nèi)地不少城市存有采用“香港模式”之想。然而，這種模式需要以政府的獨(dú)立、公正和信息透明為基本前提；如若不然，政府可以從高房?jī)r(jià)拉動(dòng)的高地價(jià)中獲得大量財(cái)政收入而不受監(jiān)督，必然不會(huì)真心平抑房?jī)r(jià)，甚至?xí)䦟?duì)高房?jī)r(jià)推波助瀾。而這也正是我們一直擔(dān)心的政府在房地產(chǎn)市場(chǎng)的“越位”問題。
(摘自《財(cái)經(jīng)·雙周刊》)
