針對(duì)近期全國(guó)各地一些開(kāi)發(fā)商以售后包租的形式，拆零銷(xiāo)售未竣工的商品房，并在媒體上大量刊登相關(guān)廣告的現(xiàn)象，建設(shè)部新聞發(fā)言人5月22日發(fā)出風(fēng)險(xiǎn)提示：售后包租等銷(xiāo)售形式存在很大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，投資須慎重。
那么，售后包租到底是怎樣的銷(xiāo)售模式？這一模式又存在哪些投資風(fēng)險(xiǎn)？《工人日?qǐng)?bào)》的記者今天就此進(jìn)行了采訪(fǎng)。
今天中午12點(diǎn)40分左右，記者來(lái)到位于海口市大同路、龍華路交會(huì)處的海口市友誼商業(yè)廣場(chǎng)售樓處。
在售樓處門(mén)口，記者看到兩只1米高的音箱。一個(gè)女聲說(shuō)：“……投資股票太累……”另一個(gè)男聲馬上接口道：“那投資友誼商業(yè)廣場(chǎng)啊……”一句句悅耳的廣告詞，伴隨著優(yōu)美的旋律，幾乎讓每一個(gè)行人都“過(guò)耳不忘”。
售樓大廳的墻壁上，掛著一面金色銅牌，寫(xiě)有“�？谑姓攸c(diǎn)項(xiàng)目——海口市人民政府2003年”的字樣。由于時(shí)近中午，售樓大廳里面沒(méi)有一位客人，4名銷(xiāo)售人員均坐在吧臺(tái)前聊天。見(jiàn)記者進(jìn)來(lái)，馬上熱情地過(guò)來(lái)招呼。
記者聲稱(chēng)是看到他們的廣告前來(lái)投資買(mǎi)鋪的，一位姓廖的職業(yè)顧問(wèn)把記者帶到大廳里最靠門(mén)的一張玻璃圓桌旁坐下，記者環(huán)顧大廳，像這樣的小圓桌共有八九張，每張桌子旁都擺著三四個(gè)凳子，可以想象客人多時(shí)這里的熱鬧場(chǎng)面。
接著，廖小姐熱情地端來(lái)了一杯礦泉水，拿著文件夾在記者對(duì)面坐下，記者趁她打開(kāi)文件夾之機(jī)，迅速地打開(kāi)了包里的錄音筆。并悄悄地把麥克風(fēng)對(duì)準(zhǔn)了滔滔不絕的廖小姐。
記者問(wèn)：“投資15萬(wàn)元，真能賺298萬(wàn)元嗎？”
“可以啊，假如你投資154167元購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)8.6平方米的鋪面，我們將按照8%的年回報(bào)給你，每年您可以收到1.2萬(wàn)元返現(xiàn)，12年以后經(jīng)營(yíng)權(quán)就歸你所有了，到那時(shí)按照本地段商鋪現(xiàn)行每月每平方米350~450元的租金來(lái)計(jì)算，一個(gè)月租金收入就是3010~3870元，您一年就可以收入36120~46440元。您一共可以擁有56年的產(chǎn)權(quán)，這就是說(shuō)，56年里您一共能賺2022720~2600640元，再加上利息等，不就有290多萬(wàn)元了嗎？”廖小姐繪聲繪色地說(shuō)。
“既然這么賺，你們商家干嗎還要招商，不自己貸款經(jīng)營(yíng)呢？”記者問(wèn)。
“我們還有其他的項(xiàng)目，不可能每個(gè)項(xiàng)目都要貸款來(lái)經(jīng)營(yíng)�！绷涡〗慊卮鹫f(shuō)。
“您打算投資多少錢(qián)呢？”廖小姐問(wèn)記者。
“最少要投資多少錢(qián)呢？有10萬(wàn)元左右的嗎？”
“15萬(wàn)元檔位的已經(jīng)賣(mài)完了，現(xiàn)在最低的整價(jià)也要24萬(wàn)多元。但是你可以按揭，也就是說(shuō)，你至少首付也要12萬(wàn)多元。”說(shuō)著她給記者拿出了一份友誼商業(yè)廣場(chǎng)預(yù)算表，并給記者以購(gòu)買(mǎi)面積11.58平方米為標(biāo)準(zhǔn)做了個(gè)預(yù)算，一次性付款按照9.7折計(jì)算，記者需要付給他們238698元。如果按揭10年，就要按照9.9折計(jì)算，共需付給243632元。記者需要首付123612元,月供1339元。
“此后每年我們將返還19491元給您，12年后，您就擁有了這個(gè)鋪面的自主經(jīng)營(yíng)權(quán)。”她說(shuō)。“而且友誼商業(yè)廣場(chǎng)所處的地段在�？趤�(lái)說(shuō)是最繁華的地段。12年后您的鋪面一定能變成龍頭旺鋪。”
“我們這些鋪面自從3月18日開(kāi)始發(fā)售，現(xiàn)在已經(jīng)賣(mài)了70%,我們將在8月底交付使用,現(xiàn)在空調(diào)和一些基礎(chǔ)設(shè)施已經(jīng)裝好了。您如果想投資,就得趕緊行動(dòng)了。”說(shuō)著，她拿出一張銅版紙廣告給記者看，記者看到，這張底色為金黃色和大紅色的廣告紙上，在金沙和金幣圖案的映襯下，“錢(qián)近、錢(qián)進(jìn)、錢(qián)進(jìn)進(jìn)”、“投15萬(wàn)賺298萬(wàn)”、“用數(shù)字說(shuō)話(huà)，以賺錢(qián)為基本原則”等廣告詞十分扎眼。
根據(jù)這張廣告，友誼商業(yè)廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商實(shí)行1~3年內(nèi)可退機(jī)制，如果投資者需大量現(xiàn)金，開(kāi)發(fā)商將無(wú)條件回購(gòu)，使投資者“存”“取”自如。投資者坐享高額穩(wěn)定回報(bào)。與此同時(shí)，開(kāi)發(fā)商還將投入800萬(wàn)元承擔(dān)友誼商業(yè)廣場(chǎng)培育責(zé)任，實(shí)行12年返租策略，8%的年回報(bào)，12年之后不僅可以收回投資，同時(shí)還可以獲得一個(gè)龍頭旺鋪。
這個(gè)廣告還為未來(lái)的業(yè)主描繪了一幅“財(cái)富增值圖”，按照這一圖表計(jì)算，如果一個(gè)業(yè)主今天投15萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了友誼商業(yè)廣場(chǎng)面積為8平方米的鋪面，55年后不僅可以白賺一個(gè)龍頭旺鋪，還可以賺298萬(wàn)元。對(duì)于生活在�？诘娜藖�(lái)說(shuō)，這筆錢(qián)可不是一個(gè)小數(shù)字。廖小姐告訴記者，該項(xiàng)目的廣告已經(jīng)在�？谕韴�(bào)、廣播電臺(tái)等媒體的不同時(shí)段滾動(dòng)播出，反響很熱烈，而在她要求記者填寫(xiě)的一本客戶(hù)聯(lián)系表上，記者看到，該表共18格，每格記錄一位聯(lián)系人。4月3日至5月23日共記錄了24個(gè)人。表格中都注有姓名、性別、年齡、聯(lián)系電話(huà)以及購(gòu)買(mǎi)意向等。
她還告訴記者，如果有意的話(huà)，可以簽訂文本合同。記者只好推脫回家和妻子商量一下再定，起身告辭了。臨行前，廖小姐還不忘把廣告頁(yè)、預(yù)算表以及她的一張名片塞到記者手中。
售后包租究竟有無(wú)可取之處？
相關(guān)專(zhuān)家表示，三五年內(nèi)項(xiàng)目一旦銷(xiāo)售完成，開(kāi)發(fā)商即可能套現(xiàn)出局，承租商背著巨大的租金成本，是否能夠保證經(jīng)營(yíng)10年？誰(shuí)來(lái)保證隨后承擔(dān)包租合同的承租商有足夠的支付能力和信譽(yù)？這其中的任何一個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題，投資者的美夢(mèng)就將化為泡影。
但該投資模式帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)還不僅僅如此，記者在采訪(fǎng)中了解到，由于類(lèi)似的以返租回報(bào)方式推售的樓盤(pán)基本上屬預(yù)售性質(zhì)，不可能有產(chǎn)權(quán)證，而按法律規(guī)章，未經(jīng)確權(quán)的物業(yè)不出租。因此，開(kāi)發(fā)商在預(yù)售階段與小業(yè)主簽訂的所謂“租賃合約”是否合法還有待進(jìn)一步研究。
另外，投資人由于轉(zhuǎn)租或者回購(gòu)等關(guān)系被牽扯到復(fù)雜的權(quán)利關(guān)系中，易引發(fā)債權(quán)債務(wù)糾紛。
因此，針對(duì)開(kāi)發(fā)商以售后包租的形式，拆零銷(xiāo)售未竣工的商品房屋的做法，相關(guān)專(zhuān)家勸阻投資者，不可只對(duì)收益反應(yīng)靈敏而對(duì)風(fēng)險(xiǎn)感覺(jué)遲鈍。而對(duì)于在媒體上大量刊登的此類(lèi)廣告，則要始終保持清醒的頭腦，謹(jǐn)慎投資。(賴(lài)志凱 王凡)
