房地產(chǎn)開發(fā)新模式的利弊分析

　　專家認(rèn)為，如果推行新的房地產(chǎn)開發(fā)模式，將帶來諸多好處，但同時也存在幾大難題需要破解。而新模式的實現(xiàn)，前提是成熟的“代建制”。

　　一、 新模式至少具有四大利好

　　陸革認(rèn)為，這些利好包括：因取消了土地出讓的高資金門檻，使得房產(chǎn)市場得以完全競爭；因取消了開發(fā)商在土地升值上的預(yù)期收益，使得開發(fā)商可以專注于企業(yè)在房屋設(shè)計、建造上的精力，可以通過降低企業(yè)經(jīng)營成本、提升企業(yè)經(jīng)營素質(zhì)來達(dá)到房產(chǎn)市場的公平競爭；因?qū)⒌禺a(chǎn)開發(fā)與房產(chǎn)開發(fā)相隔離，實現(xiàn)了地產(chǎn)投入與產(chǎn)出的價值對等；因?qū)⒌貎r從房價中剝離，使得政府更易于對房產(chǎn)市場的結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整和房屋價格進(jìn)行調(diào)控。

　　二、 需要破解的三大難題

　　現(xiàn)階段如果推行房地產(chǎn)開發(fā)新模式，至少帶來三大難題需要解決，包括：

　　首先，房屋個體究竟誰來銷售？舊模式下，商品房銷售由開發(fā)商自行銷售。那么新模式下，也是由政府進(jìn)行銷售嗎？

　　其次，房屋個體究竟如何定價？舊模式時，房屋定價由開發(fā)商依據(jù)土地成本+建設(shè)成本+預(yù)期利潤并綜合考慮同地段商品房價格而確定。那么新模式下，也是由政府如此計算而確定嗎？

　　再次，房屋質(zhì)量保障體系如何解決？舊模式下，房屋出售后的質(zhì)量問題由開發(fā)商負(fù)責(zé)。那么新模式下，也是由政府一包到底嗎？

　　三、 從一般商品看商品房銷售

　　一般商品，基本經(jīng)歷兩個環(huán)節(jié)：生產(chǎn)與流通。僅有的例外，一是汽車，由專賣店經(jīng)銷；二是商品房，由開發(fā)商自產(chǎn)自銷。那么是否存在將商品房真正轉(zhuǎn)為流通領(lǐng)域“商品”的可能性呢？

　　陸革認(rèn)為，專業(yè)化分工越來越細(xì)的原則同樣適用于房屋。直接可以借鑒的模式就是汽車銷售的“4S”店。政府在完成房屋的生產(chǎn)之后(可稱之為成品房)，視市場需求情況進(jìn)行分類：一種是直接核定成本后轉(zhuǎn)為經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、廉租房等；另一種是定位為商品房，則直接將成品房進(jìn)行公開拍賣，依照出價高低并綜合考慮實力強(qiáng)、有經(jīng)驗、信譽(yù)好等因素，選擇房屋專賣單位進(jìn)行“代銷”或“包銷”。

　　無論“代銷”或“包銷”，質(zhì)量保障均由專賣單位對購買者負(fù)責(zé)，并由房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向?qū)Ｙu單位負(fù)責(zé)(可采取預(yù)留部分質(zhì)量保證金的形式)；介于兩者之間，還可以定位一類為低價商品房，即明確最終的銷售價格，仍由專賣單位競爭銷售權(quán)以獲得代理利潤。至此，個體房屋的銷售、定價、質(zhì)保問題基本可以解決。

　　四、 新模式實現(xiàn)前提：成熟的代建制

　　新模式的實現(xiàn)，必須要有一個前提：成熟的代建制。應(yīng)宜遜等專家建議，應(yīng)借助政府投資項目的便利，在政府投資項目如經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安置房、農(nóng)轉(zhuǎn)居多層公寓中大力推進(jìn)代建制，不斷探索、總結(jié)經(jīng)驗、完善程序，才能在將代建制推廣到商品房開發(fā)時“管而不死、放而不亂”。(崔礪金）

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