中新網(wǎng)6月23日電 從起草到幾經(jīng)完善，再到向社會征求意見，醞釀了4年之久的《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)終于擺到公眾面前。不過，對于這個“新鮮事物”官方和專家口徑不一，表達(dá)了截然不同的看法。
中國青年報報道稱，建設(shè)部住宅與房地產(chǎn)業(yè)司司長謝家瑾對《條例》給予了高度評價。在6月20日的新聞通氣會上，她說，這標(biāo)志著中國物業(yè)管理進(jìn)入了法治化、規(guī)范化發(fā)展的新時期，“《條例》以維護(hù)全體業(yè)主合法權(quán)益為主要原則，充分體現(xiàn)了優(yōu)先保護(hù)全體業(yè)主利益的宗旨。”
然而，出人意料的是，這部行政法規(guī)的頒布卻未能在業(yè)界引起一致的喝彩聲。與官方的盛贊相比，一些專門從事物業(yè)管理研究的專家以及行業(yè)律師，對《條例》表現(xiàn)出截然不同的態(tài)度。
一位業(yè)內(nèi)人士評價說：“花4年時間制訂出這樣一部條例，如果其中確實有可圈可點的地方，也還說得過去，但令人遺憾的是，我并沒有看出什么新的內(nèi)容�！�
隆安律師事務(wù)所秦兵律師今天評論說，該《條例》中幾乎沒有任何細(xì)節(jié)描寫，能夠被順利操作的內(nèi)容很少。
知名打假人士王海則稱，《條例》對改善物業(yè)管理現(xiàn)狀沒有什么意義，令人失望。中國人民大學(xué)行政管理學(xué)院副教授陳幽泓則用“聊勝于無”4個字來評價《條例》的意義。
“核心問題沒有體現(xiàn)”
“《條例》和征求意見稿相比，有實質(zhì)性變動的地方不大。”秦兵律師說，物業(yè)服務(wù)中存在的諸如業(yè)主委員會選舉問題、新舊物業(yè)公司的更替問題、維修基金的保管問題，以及物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)與服務(wù)費用等問題，《條例》都沒有提出任何解決辦法；至于像物業(yè)公司的傭金報酬、業(yè)委會收取物業(yè)費等新的現(xiàn)象，這部法規(guī)更是只字未提。
而在6月20日建設(shè)部的新聞通氣會上，一位政府官員透露，在收到公眾對征求意見稿提出的4000余條建議中，有一半以上被采納，“比如征求意見稿中對業(yè)主權(quán)利只規(guī)定了6條，而現(xiàn)在則增加到10條”。
對此，陳幽泓副教授認(rèn)為，雖然和征求意見稿相比，幾乎每一條款都有文字上的修改，但屬于原則上的改動并不多。她說，物權(quán)和業(yè)主委員會的法律地位是解決物業(yè)管理糾紛的兩個最核心的問題，而這兩個問題在《條例》中都沒有體現(xiàn)出來。
秦兵則認(rèn)為，任何一項權(quán)利只有在同時具備了行使這一權(quán)利的方式和權(quán)利受到侵害時應(yīng)當(dāng)獲得的救濟時，才稱得上是一項實實在在的權(quán)利。《條例》雖對業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的10項權(quán)利作出了規(guī)定，但具體如何行使并不明確，這等于給業(yè)主開了張空頭支票。
“有點行業(yè)保護(hù)的味道”
“新出臺的《條例》無論從思路上，還是管理模式上，都有點行業(yè)保護(hù)的味道。”陳幽泓說，《條例》的第一條就開宗明義地指出，該《條例》是同時為維護(hù)業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合法權(quán)益而制定的�！拔艺J(rèn)為不應(yīng)由國家出面保護(hù)一個行業(yè)，這樣體現(xiàn)不出業(yè)主的法律地位�！�
這位副教授還指出，《條例》若能在內(nèi)容上為構(gòu)造我國的財產(chǎn)制度起到一定的鋪墊作用，將是它最成功的地方，可惜它走的仍是行業(yè)管理模式，而不是法律模式。而且，在有關(guān)物權(quán)的內(nèi)容上，《條例》只字未提�！安粍赢a(chǎn)有明確的排他性，《條例》如果不能對不動產(chǎn)的處分權(quán)作出明確規(guī)定，要想真正解決目前物業(yè)管理中存在的糾紛非常困難�！标愑你f�！斑@可能和起草部門有關(guān)�！标愑你治�，一部法規(guī)應(yīng)該由法律專家起草，經(jīng)聽證會聽證后頒布，而該條例卻由代表物業(yè)管理企業(yè)利益的物業(yè)管理行會起草，2002年10月征求意見稿公布后，遭到很多業(yè)內(nèi)人士批評，之后便一直捂起來不敢見人，直到最后頒布也沒舉行什么聽證會。
秦兵律師認(rèn)為，《條例》最直接的受益方應(yīng)該是業(yè)主，但有立法需求的業(yè)主們卻無法參與到立法中來，結(jié)果只能是使一部法規(guī)變了味道。
北京朝陽園業(yè)委會主任舒可心對此說法提出了不同意見。他認(rèn)為，《條例》的出臺不是跟業(yè)主過不去，物業(yè)管理工作要的不是效率，而是穩(wěn)定。這是政府立法最主要的目的�！爸竿徊織l例就能把業(yè)主所有的權(quán)利都說清楚，簡直是奢望。”舒可心說，目前在沒有出臺《物權(quán)法》的情況下，一部條例不可能把多年積累起來的問題全部解決，但又不能等《物權(quán)法》出來后再制訂《物業(yè)管理條例》，可以先從簡單的地方做起。
這位對物業(yè)管理有著相當(dāng)經(jīng)驗的業(yè)委會主任說，《條例》基本上能解決物業(yè)管理中存在的糾紛，至少夠用10年。
“多項規(guī)定不清楚”
“《條例》中有多項規(guī)定值得質(zhì)疑�！鼻乇蓭熣f，比如第三條規(guī)定：國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)�！傲⒎ǖ哪康谋緛砭褪且�(xì)致精確具備操作性，只‘提倡’而不做硬性規(guī)定，會在操作過程中帶來麻煩。”秦兵說。
第十六條規(guī)定，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)自選舉產(chǎn)生之日起30日內(nèi)，向物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門備案。秦兵認(rèn)為，按照規(guī)定，商業(yè)性社團需要到工商局辦理備案手續(xù)，非商業(yè)社團應(yīng)該到民政部門登記備案，不管什么社團都輪不到由建設(shè)部門辦理備案。建設(shè)部門把備案權(quán)從民政部門手中搶過來，很難不讓人對其用意表示懷疑。
再比如第二十條規(guī)定的，在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)積極配合相關(guān)居民委員會依法履行自治管理職責(zé)，支持居民委員會開展工作，并接受其指導(dǎo)和監(jiān)督。秦兵認(rèn)為，居委會是一級民間自治組織，它有什么權(quán)力指導(dǎo)另外一個民間自治組織？
對于第四十七條關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)雇請保安人員的規(guī)定，秦兵也提出了質(zhì)疑。根據(jù)《條例》，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的公共秩序時，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得侵害公民的合法權(quán)益。“這當(dāng)然沒錯，但應(yīng)當(dāng)最后注明：保安人員侵犯公民合法權(quán)益的，應(yīng)當(dāng)由保安公司承擔(dān)連帶責(zé)任�！鼻乇f，現(xiàn)在的情況是，保安打人后就走了，業(yè)主去找公司，公司一般都說不是職務(wù)行為，與他們沒有關(guān)系，業(yè)主的人身根本得不到安全保障。
“過多涉及民事權(quán)利”
“政府行使行政管理權(quán)，不宜過多涉及民事權(quán)利�！蓖鹾Ｔ诮邮苡浾卟稍L時說，政府的作用只是如何對物業(yè)公司的管理活動進(jìn)行有效監(jiān)管，而涉及業(yè)主民事權(quán)的內(nèi)容，行政法規(guī)沒有權(quán)力作出限制。
王海舉例說，業(yè)主應(yīng)該有選擇或者不選擇物業(yè)公司的權(quán)利，因為這是他們的民事權(quán)，而《條例》卻規(guī)定業(yè)主必須要選擇物業(yè)公司�！暗谑艞l規(guī)定也是對業(yè)主民事權(quán)的侵犯�！蓖鹾Ｕf，這一條的規(guī)定是：業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理無關(guān)的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動。但事實上，業(yè)委會作出的決定顯然不只與物業(yè)管理有關(guān)。
對于第四十一條規(guī)定的“物業(yè)服務(wù)收費應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費用與服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè)的性質(zhì)和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制訂的物業(yè)服務(wù)收費辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定”，秦兵律師也提出了不同看法：“這不是剝奪了物業(yè)公司與業(yè)主之間的定價權(quán)嗎？”他說，業(yè)主自己家里聘請保姆，為什么要由政府來定價？市場經(jīng)濟條件下應(yīng)由市場定價，現(xiàn)在由物價部門定價的產(chǎn)品已經(jīng)不多了。
對此，北京朝陽園業(yè)委會主任舒可心認(rèn)為，《條例》中沒有確認(rèn)業(yè)主有選擇不要物業(yè)管理的權(quán)利，是符合我國現(xiàn)狀的。他說，物業(yè)管理不是業(yè)主們想像中的家政服務(wù)，或者只是掃地，整理一下小區(qū)環(huán)境這么簡單，它涉及到水、電、暖、氣、有線電視等多方面內(nèi)容，是一項專業(yè)性很強的工作。如果不請物業(yè)公司管理，誰又能有這種專業(yè)和專門的時間來做這些工作呢？“《條例》規(guī)定的業(yè)委會只有關(guān)于物業(yè)管理一項權(quán)利，不是說業(yè)主沒有其他權(quán)利，而是政府沒有賦予。不是政府不賦予，而是還不到時候�！笔婵尚恼f，等《物權(quán)法》出臺后，一切都會迎刃而解。
“一步登月不現(xiàn)實”
“無論從哪個角度看，《條例》的完善都需要時間來打磨。”一位業(yè)內(nèi)人士說，目前最主要的是制訂一個物業(yè)公司的最低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，即物業(yè)管理的國家標(biāo)準(zhǔn)。有了這個標(biāo)準(zhǔn)，業(yè)主就可委托專門的審計事務(wù)所對其服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行鑒定。否則，建設(shè)部門所說的物業(yè)管理要質(zhì)價相符，只能是句空話。
這位不愿透露姓名的人士稱，公共財產(chǎn)登記工作也很重要，因為目前絕大部分物業(yè)糾紛都是根源于公共財產(chǎn)的處分權(quán)利沒有掌握在業(yè)主手里。
舒可心對這一觀點頗為認(rèn)同。他說，一些專家學(xué)者總是希望一步就能登上月亮，這是不現(xiàn)實的�！霸诿髦遣簧显铝�?xí)r，我們要做的就是為將來登上月亮做充分準(zhǔn)備，這才是積極的態(tài)度�！�(譚新鵬)
