方星海：這個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，大家經(jīng)常跟去年的情況比，去年上海的房地產(chǎn)情況非常好，今年相對(duì)去年比就下降了很多，大家也意識(shí)到，去年的狀態(tài)是一種非正常的狀態(tài)，今年更多的是回歸到對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)質(zhì)性的自住的需求，當(dāng)然就下降了一些。

　　房地產(chǎn)是我們國(guó)家拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)需求非常重要的一方面，在目前這種時(shí)候，我覺(jué)得應(yīng)該適當(dāng)?shù)貑��?dòng)一下投資性的房地產(chǎn)需求。這里有兩件事情，從上海來(lái)看我們可以做，一方面是減少各種各樣的稅費(fèi)，就是你提到的昨天公布的政策當(dāng)中，比如說(shuō)把買(mǎi)房子的契稅從3%降到1%，原先有5%的營(yíng)業(yè)稅，兩年之后賣(mài)了的話，把營(yíng)業(yè)稅完全取消，這些都是非常好的措施，看一段時(shí)間，這方面的措施還可以進(jìn)一步推出。

　　另外一方面，怎么樣吸引一些國(guó)外的需求到上海來(lái)，因?yàn)樯虾＿@個(gè)地方有一些比較高檔的住宅和商用樓。前一陣我們國(guó)家因?yàn)榉孔樱�更多的外資流入中國(guó)，這方面卡得比較嚴(yán)，現(xiàn)在根據(jù)新的情況，我建議是不是可以放松對(duì)外資購(gòu)買(mǎi)國(guó)內(nèi)的住宅和商用房地產(chǎn)的限制，進(jìn)一步拉動(dòng)上海和其他的一些發(fā)達(dá)城市在這方面的一些需求。

　　主持人：謝謝方博士從上海給我們發(fā)回的分析。剛才您也看到了這個(gè)新聞，中研出了一個(gè)報(bào)告，說(shuō)未來(lái)幾年，房?jī)r(jià)有可能會(huì)下跌10%，有的地方會(huì)下跌30%，您是否贊成這樣一個(gè)觀點(diǎn)？

　　陳淮：我們的金融專(zhuān)家應(yīng)該知道，第一個(gè)，我們別自己嚇唬自己，同樣的金融危機(jī)，美國(guó)什么癥狀不一定中國(guó)什么癥狀，美國(guó)的問(wèn)題是它欠別人的錢(qián)太多，政府、企業(yè)和個(gè)人消費(fèi)者，中國(guó)的問(wèn)題是別人欠我們的錢(qián)太多，我們持有的美國(guó)國(guó)債、兩房債券以及我們不斷膨脹的出口產(chǎn)業(yè)的應(yīng)收賬款。面對(duì)風(fēng)險(xiǎn)，務(wù)必弄明白，美國(guó)是欠別人錢(qián)太多的風(fēng)險(xiǎn)，中國(guó)是別人欠我們錢(qián)太多的風(fēng)險(xiǎn)。

　　第二個(gè)，也別把當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)面臨的問(wèn)題估計(jì)過(guò)大，我給你打一個(gè)比方，有一個(gè)大家子兄弟很多個(gè)，老大一年前買(mǎi)了股票了，老二買(mǎi)了基金了，老三買(mǎi)了黃金了，老四買(mǎi)了美元了，老五買(mǎi)了QDII了，老六炒期貨了，老七干脆存了一批石油，老八買(mǎi)了房子，一年過(guò)去到現(xiàn)在，這八個(gè)兄弟中誰(shuí)是最幸運(yùn)的。

　　主持人：應(yīng)該還是買(mǎi)房的這個(gè)相對(duì)幸運(yùn)一些。

　　陳淮：所以我們不要把這個(gè)市場(chǎng)中的情況說(shuō)得那么岌岌可危，但是它的的確確最穩(wěn)定的市場(chǎng)可能是最后風(fēng)險(xiǎn)的集中爆發(fā)點(diǎn)，我們恰好是認(rèn)識(shí)到這一點(diǎn)，所以采取了多方面財(cái)政的政策、貨幣的政策以及鼓舞消費(fèi)者信心的政策，和化解這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)集中度的政策。房地產(chǎn)業(yè)就是有風(fēng)險(xiǎn)，但是問(wèn)題在于，如果風(fēng)險(xiǎn)的所有參與人都擔(dān)一點(diǎn)，沒(méi)事。集中在一個(gè)人身上就壞了，就把這個(gè)人壓死了。

　　剛才的金融專(zhuān)家是不是意識(shí)到了，我們通過(guò)綁架消費(fèi)者信用，把開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)加到購(gòu)房人頭上了，我們現(xiàn)在購(gòu)房人頭上擔(dān)上浮動(dòng)利率的風(fēng)險(xiǎn)、未來(lái)稅收變化的風(fēng)險(xiǎn)、房?jī)r(jià)變動(dòng)的風(fēng)險(xiǎn)，自己由于經(jīng)濟(jì)緊縮帶來(lái)的職業(yè)不穩(wěn)定的風(fēng)險(xiǎn)以及種種意外變故，我們是不是在這個(gè)環(huán)節(jié)中風(fēng)險(xiǎn)太多了，我們需要把這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)通過(guò)各種各樣的政策使它分散到各個(gè)環(huán)節(jié)去。

　　有一個(gè)大家最近大家爭(zhēng)論很多的宏觀調(diào)控的問(wèn)題，好像你減點(diǎn)稅、降點(diǎn)息，對(duì)我的總房貸的影響不是很大，但是它是非常重要的政策在于，我們到08年8月，住房個(gè)人按揭貸款總額3.4萬(wàn)億，而四年之前的03年末，這個(gè)指標(biāo)只有3300億，也就是說(shuō)，我們有90%的按揭貸款是過(guò)去四年里貸出去的，我剛才說(shuō)，在還貸的時(shí)候，頭三到五年是最危險(xiǎn)的，高風(fēng)險(xiǎn)期，比如說(shuō)你用供3000，2700還利息，300塊錢(qián)還本金，這個(gè)時(shí)候利息稍微往上，或者你的收入稍微往下，你馬上就還不起利息，那么真正的斷供臨界點(diǎn)恰恰是在這里。

　　主持人：其實(shí)高峰時(shí)期反而恰恰過(guò)去了。

　　陳淮：不是，我們現(xiàn)在雖然稅收只降得不多，但是整個(gè)購(gòu)房群體的安全性大大地往后撤了一步，原來(lái)很多人站在岸邊上，風(fēng)浪一大，很多人會(huì)被卷進(jìn)去，現(xiàn)在大家都往后站了兩米，風(fēng)浪大，我的安全性大大提高了，不要小看目前的政策，它不是僅僅省幾個(gè)錢(qián)的問(wèn)題。我們整個(gè)住房個(gè)人按揭貸款的安全性，由此大大提高了，安全邊際大大寬大了。

　　主持人：基于您剛才的數(shù)據(jù)分析，您對(duì)未來(lái)并沒(méi)有像剛才那位專(zhuān)家那么悲觀。再次提醒一下觀眾朋友，我們的節(jié)目已經(jīng)開(kāi)通了手機(jī)留言，如果您對(duì)金融危機(jī)有什么問(wèn)題的話，就可以發(fā)送留言到10669999和我們進(jìn)行溝通。我們先來(lái)看看今天觀眾提出了哪些問(wèn)題，請(qǐng)陳教授給我們回答。

　　江蘇南京一位手機(jī)尾號(hào)6732的觀眾說(shuō)，他本來(lái)準(zhǔn)備在國(guó)慶節(jié)之后去買(mǎi)房子，現(xiàn)在看到房?jī)r(jià)不斷地跌，他就一直不敢出手，他問(wèn)，房?jī)r(jià)還會(huì)不會(huì)下降？什么時(shí)候買(mǎi)房比較好？其實(shí)剛才陳教授對(duì)這個(gè)問(wèn)題做了一些解讀，愿意不愿意給他做一個(gè)解答。

　　陳淮：你問(wèn)我房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)下降，肯定會(huì)下降。你要問(wèn)我房?jī)r(jià)會(huì)不會(huì)上升，我也說(shuō)肯定會(huì)上升，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的運(yùn)動(dòng)總是波動(dòng)的，有時(shí)候漲有時(shí)候跌的，目前由于市場(chǎng)信心缺乏，它會(huì)下跌，但是有一個(gè)基本的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)道理，一個(gè)區(qū)域，在一個(gè)地方長(zhǎng)的時(shí)間里，比如十五到二十年，一共能賣(mài)多少房子是一個(gè)常數(shù)，我們的社會(huì)經(jīng)濟(jì)規(guī)�？偭吭鲩L(zhǎng)速度和人們收入增長(zhǎng)速度一定的前提下，南京在未來(lái)十五到二十年一共賣(mài)多少房子是一個(gè)常數(shù)，在這一年多賣(mài)了，后面的幾年可能少賣(mài)，這年少賣(mài)，后面幾年一定會(huì)多賣(mài)，這是一個(gè)道理。

　　第二個(gè)，我們還得明明確確地跟大家說(shuō)，在三年之內(nèi)、兩年之內(nèi)，房?jī)r(jià)都有可能跌或者漲，但是在二十年內(nèi)，頭和尾之間比較，房?jī)r(jià)一定是漲的。所以也請(qǐng)大家關(guān)注，什么都有賣(mài)期貨的，唯獨(dú)房地產(chǎn)不賣(mài)期貨，金融衍生品市場(chǎng)，沒(méi)有一個(gè)國(guó)家有房地產(chǎn)指數(shù)交易，為什么呢？當(dāng)指數(shù)的變化是不確定的時(shí)候，才可以把它做成金融衍生品，它是確定是要漲的，所以沒(méi)有哪個(gè)國(guó)家把房地產(chǎn)價(jià)格指數(shù)作為一個(gè)金融衍生品來(lái)交易，但是這并不等于說(shuō)明年不會(huì)比今年偏移，后年不會(huì)比明年便宜，它是上下波動(dòng)的。這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)有多種因素，也可能全國(guó)都上升了，你那個(gè)城市還在跌。也可能全國(guó)都下降了，唯獨(dú)你那個(gè)城市還在漲。這是第一。

　　第二，你所希望的是什么房子，可能全國(guó)的房?jī)r(jià)都在跌，但是你買(mǎi)的房子是不跌的，比如核心市區(qū)，我們打一個(gè)通俗的比方，我們?cè)谥苓吔紖^(qū)不斷地?cái)U(kuò)張，蓋了很多新小區(qū)，普通住宅。但是南京市也好、北京市也好、上海市也好，平均房?jī)r(jià)一定是在下降的，但是外圍的小區(qū)蓋得越多，核心市區(qū)的房子就越貴，因?yàn)楹诵氖袇^(qū)沒(méi)有地方蓋了，它就越發(fā)地變成稀缺資源，這個(gè)稀缺程度就高。你不可能在南京，每一樣房子買(mǎi)一份，像基金一樣，你只買(mǎi)一個(gè)房子，你問(wèn)我股價(jià)會(huì)漲會(huì)跌，股價(jià)跌的時(shí)候也有漲的時(shí)候。

　　主持人：你要找到那個(gè)最低點(diǎn)是件非常困難的事情。四川樂(lè)山一位手機(jī)尾號(hào)是5621的觀眾問(wèn)，這幾年他們縣城的房?jī)r(jià)上漲很快，遠(yuǎn)遠(yuǎn)脫離了當(dāng)?shù)匕傩盏纳�活水平，而且人口有限，很多修好的房子都空在那兒，很多在建的樓也停工了，這種現(xiàn)象是不是普通現(xiàn)象？

　　陳淮：應(yīng)該說(shuō)在全國(guó)不是普遍現(xiàn)象，但是在兩頭有這種現(xiàn)象。