最近，昆明市二手房交易“強(qiáng)制公證”引發(fā)爭(zhēng)議。批評(píng)意見認(rèn)為，強(qiáng)制公證剝奪了二手房交易者的選擇權(quán)。(新華社3月25日電)
雖然昆明市房管局否認(rèn)存在強(qiáng)制公證，但近三年昆明二手房交易量每年為3萬(wàn)至4萬(wàn)套，而每年不公證進(jìn)行產(chǎn)權(quán)過戶的不到十起，進(jìn)行公證的二手房交易者大多憤懣不平，從中可以看出，的確存在強(qiáng)制公證現(xiàn)象。
公證有兩種，一種是自愿公證，雙方為避免交易風(fēng)險(xiǎn)自愿申請(qǐng)公證；還有一種是法定的必須公證的項(xiàng)目，如福利彩票和拍賣等。二手房交易屬于自愿公證的領(lǐng)域，昆明市房管局強(qiáng)迫公證的做法，違背了有關(guān)法律以及自由契約的原則。
昆明市房管局用公證的方法，代替房管局對(duì)房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行審查的責(zé)任，存在的問題大致有三：
一是房管局雖然可以減少行政成本，不用增加員工與運(yùn)營(yíng)成本審查合同真實(shí)性，但這也是變相逃避職責(zé)履行；二是以行政權(quán)力強(qiáng)迫交易者公證，增加了交易費(fèi)用，表面上是公證部門獲取了大筆業(yè)務(wù)，但房管局在利益分配中的角色耐人尋味。而不動(dòng)產(chǎn)公證由于標(biāo)的物價(jià)格較高，公證費(fèi)用相應(yīng)也比較高。以昆明為例，一年3萬(wàn)起的二手房公證費(fèi)用可達(dá)3000萬(wàn)元；三是二手房交易一旦出現(xiàn)虛假交易等糾份，依照法律房管局本應(yīng)承擔(dān)核查不嚴(yán)之責(zé)，通過強(qiáng)制公證，責(zé)任直接由公證部門承擔(dān)。雖然強(qiáng)制公證減少了房管部門的責(zé)任，但交易者與法律之間失去了一道防火墻。
自愿公證不具有強(qiáng)迫執(zhí)行的法律效力，屬于私法領(lǐng)域，我國(guó)與大多數(shù)國(guó)家一樣，實(shí)行私權(quán)自治。以二手房交易公證為例，不同的交易者有不同的風(fēng)險(xiǎn)偏好，有的人怕日后產(chǎn)生糾紛，寧可增加交易成本事先公證，以杜絕日后風(fēng)險(xiǎn)；有的交易者信任此項(xiàng)交易，或者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)并不嚴(yán)格，覺得不必通過公證增加支出，因此不愿公證。交易者會(huì)權(quán)衡交易成本與市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，做出對(duì)自身利益最有利的選擇，沒有人比交易者更關(guān)心自身利益，選擇更為理性。實(shí)際上，多年來我國(guó)一直奉行不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)以自愿公證為原則，全國(guó)各地不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)并沒有因此出現(xiàn)混亂，在一定程度上印證了沒有必要搞不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)強(qiáng)制公證。
違背有關(guān)法律精神和自由契約原則的強(qiáng)制公證，為什么在昆明市房管局實(shí)行？這說明有關(guān)部門的違法監(jiān)督措施過于軟弱，沒有制約行政部門的武器，消費(fèi)者維權(quán)代價(jià)高昂，導(dǎo)致維權(quán)意愿薄弱。
相比而言，房管局處于強(qiáng)勢(shì)地位，在二手房交易市場(chǎng)，如果交易者不遵從房管部門的程序，不進(jìn)行公證就無法過戶，交易只能以失敗告終。另一種可能是消費(fèi)者花極大的時(shí)間與金錢代價(jià)，從成本上來看與公證相差無幾。如果走法律程序，交易者要做好成為維權(quán)祥林嫂的準(zhǔn)備，并且，法院還不一定會(huì)受理。
要提醒房管局的是，即便強(qiáng)制公證，他們也無法推卸相關(guān)的法律責(zé)任。根據(jù)國(guó)家法律規(guī)定，房屋買賣必須要經(jīng)房地產(chǎn)行政管理部門即房管局辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記。而房管局在辦理二手房所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記時(shí)，應(yīng)當(dāng)審查轉(zhuǎn)讓合同的標(biāo)的物、轉(zhuǎn)讓的真實(shí)性和合法性，這是法律賦予房管局的權(quán)力，也是房管局的義務(wù)。當(dāng)轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物與真實(shí)性發(fā)生問題，房管局責(zé)無可綰。(葉檀)
