中新網(wǎng)8月1日電 對于上漲的房價,廉租房無疑是一針“鎮(zhèn)靜劑”。據(jù)《中華工商時報》報道,針對這一問題,國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松表示,廉租房與市場房價呈負(fù)相關(guān)關(guān)系,廉租房的供給每增加5%,就會迫使房價下降3%-4%。而房價的下降會帶來兩個后果:一是地價下降,直接導(dǎo)致政府收入減少;二是拖累經(jīng)濟(jì)增長、GDP下降,從而使官員在考核中處于不利的地位。
根據(jù)國務(wù)院發(fā)展研究中心的一份調(diào)研報告,在一些地方政府,土地直接稅收及城市擴(kuò)張帶來的間接稅收占地方預(yù)算內(nèi)收入的40%,而土地出讓金凈收入占政府預(yù)算外收入的60%以上,大約只有15%的土地屬于商業(yè)用地和房地產(chǎn),為了擴(kuò)大財源,地方政府拼命圈地用于房地產(chǎn)開發(fā),并拼命炒高地價、房價。有專家指出,資金缺乏導(dǎo)致地方政府對于廉租房制度執(zhí)行不力。
而目前的廉租房融資方式,主要包括財政撥款(直管公房出售或出租收入)、住房公積金增值收益、社會保障和社會捐贈。但這部分資金根本不足以支持廉租住房建設(shè),因而最近剛出臺的政策,才要求地方政府將土地出讓金凈收益中的5%用于廉租房建設(shè)。
地方政府參與不夠積極,信貸結(jié)構(gòu)不合理,金融工具缺失,巴曙松如此分析造成廉租房建設(shè)資金不足的主要障礙。廉租房的融資方式單一、融資渠道不暢已成為我國廉租房制度建設(shè)金融方面的瓶頸。
針對廉租房融資困局,巴曙松提出,金融創(chuàng)新可在一定程度上緩解這個困局。將廉租房開發(fā)貸款證券化,可以加強(qiáng)這部分金融資產(chǎn)的流動性,降低商業(yè)銀行的風(fēng)險,則廉租房開發(fā)更容易獲得銀行的資金支持,能拓寬融資渠道。
另外,中國廉租房只租不售的特點,使經(jīng)營租賃、委托租賃等成為比較可行的租賃方式。若采用“租賃”加“信托”的模式,由廉租房產(chǎn)權(quán)所有者與信托公司合作,將具有穩(wěn)定性和連續(xù)性的廉租房租金應(yīng)收款打包升級,設(shè)計成為一種信托產(chǎn)品,讓市場投資者分享廉租房租賃資產(chǎn)所帶來的收益,從而能夠集合更多社會上的閑散資金來支持廉租房建設(shè)。
政府或者合適的房地產(chǎn)開發(fā)商可選擇或建立廉租房開發(fā)項目公司,依靠項目公司取得銀行貸款或其它方式融資,并通過租金收益逐步償還貸款,同時提供稅收減免、低息貸款等優(yōu)惠措施來減小還貸壓力。通過項目融資的穩(wěn)健運作,廉租房開發(fā)項目可以實現(xiàn)融資目標(biāo)和風(fēng)險屏蔽。項目融資具有一次性融資金額大、項目建設(shè)期和回收期長、風(fēng)險分擔(dān)等特點,非常適合廉租房建設(shè)與開發(fā)融資。
除此之外,巴曙松建議,政府還可以發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金,總體考慮廉租房臨時性融資缺口來確定數(shù)額,并根據(jù)財政收支運營狀況合理確定債務(wù)的償還期限,適量地發(fā)行住房建設(shè)公債來支持廉租房建設(shè)。(向輝 傅春榮)