隋振江：北京市建委主任 北京的兩限房主要是滿足中低收入市民的需要，政府讓利的目的是解決居民自身的實際居住的需求，而不是投資需求，如果商品房的價格達(dá)到兩限房價格，我們的目的就達(dá)到了。

　　潘石屹：SOHO中國有限公司董事長 兩限房未來將面臨越來越嚴(yán)重的滯銷和空置風(fēng)險。在完成了平抑房價過快上漲的歷史使命之后，兩限房已經(jīng)到了退出歷史舞臺的時候了。

　　洪亞敏：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)不動產(chǎn)研究所所長 兩限房絕對應(yīng)該停建。符合購買兩限房的年輕人，經(jīng)過幾年工作，有可能有能力購買商品房，但5年的禁售令，制約了他們改善的自由，這給商品房市場帶來消極影響。

　　陳云峰：中國房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟秘書長 降低兩限房準(zhǔn)入門檻的口子一開，水流就會很大，人口控制問題就會成為新的問題。而且，哪類沒有戶口的人群可以買，哪類又不能買，這個界定工作不好把握。

　　在商品房價格下行的背景下，兩限房已經(jīng)逐漸失去價格優(yōu)勢。同時，兩限房對戶型等方面的限制，也使許多符合條件的購房者主動棄選。在此背景下，北京兩會和全國兩會上都有代表提出停止建設(shè)兩限房的建議。那么，兩限房是否需要停建,它是否攪亂了商品房市場格局？本期國是論壇將邀請相關(guān)官員、專家就上述問題進(jìn)行探討。

　　-關(guān)于兩限房屬性

　　正方：兩限房還應(yīng)該算是商品房

　　反方：兩限房產(chǎn)權(quán)界定并不清楚

　　京華時報：兩限房雖被限制了價格和面積，但并不比商品房便宜多少，怎么看待兩限房的性質(zhì)？

　　洪亞敏：兩限房的屬性有些經(jīng)緯不明確，房屋的產(chǎn)權(quán)界定并不清楚。雖然兩限房被定為商品房的一種，但在出讓土地及房屋建設(shè)中政府都在參與，并對房屋面積、價格作出了硬性規(guī)定。按照政府的要求，兩限房的價格應(yīng)

　　低于同區(qū)域普通商品房價格的20%，這就等于是對購房人給與了補(bǔ)貼。同時，限價房在5年內(nèi)不能出讓，5年后如果進(jìn)行出讓，形成的價差70%歸購房者本人，30%上繳政府，這往往因權(quán)責(zé)不清，使房屋在出讓時帶來很多麻煩。

　　陳云峰：兩限房的含義就是限價、限面積。因為有了對價格的限制，對于更多的中低收入群

　　體而言，買房就顯得相對容易一些。但是，兩限房、廉租房和經(jīng)適房并不屬于同一個層面的產(chǎn)品。廉租房和經(jīng)適房針對的是更低收入及低保戶群體，而且房屋的建設(shè)都由政府買單。而兩限房的價格雖然比商品房低，但開發(fā)商還會略有盈余，因此，兩限房的屬性還應(yīng)該算是商品房，但具有一定的保障性。

　　-關(guān)于兩限房意義

　　正方反方 制約商品房價瘋狂上漲

　　京華時報：就目前來看，政府建設(shè)兩限房的初衷在多大程度上得到了體現(xiàn)？是否對平抑商品房價格起到了作用？

　　隋振江：北京的兩限房主要是滿足中低收入市民的需要，政府讓利的目的是解決居民自身的實際居住需求，而不是投資需求，這是很清晰的。如果商品房的價格達(dá)到兩限房價格，我們的目的就達(dá)到了。所以，北京不能指望商品房覆蓋全體市民，商品房房價越來越貴，居民收入增長趕不上這個增長，這就會出現(xiàn)問題。因此，北京的住房供應(yīng)政策是分層次的供應(yīng)，低端、中端、高端合理地組織供應(yīng)。

　　陳云峰：政府建設(shè)兩限房的目的就是要解決絕大部分中低收入群體的住房問題。從現(xiàn)在的情況看，確實起到了作用，但是限價房數(shù)量還是偏少，對整體房市影響不大。在回龍觀、清河等限價房比較集中的地區(qū)，周邊的普通商品房價格一直較低，從這點來分析，限價房制約了商品房價格的不理性上漲。

　　洪亞敏：在2006年、2007年房價高漲的兩年間，政府推出了兩限房。當(dāng)時的初衷就是從群眾的需求出發(fā)，干預(yù)瘋漲的房屋價格，當(dāng)時兩限房起到了積極的作用。但兩限房對平抑商品房價格不是唯一的作用力，在全球整體經(jīng)濟(jì)下滑的大背景下，房地產(chǎn)市場回落屬于正�，F(xiàn)象，房價下滑歸功于兩限房并不準(zhǔn)確。同時，政府不能一勞永逸，在現(xiàn)在房市下行階段，政府應(yīng)考慮更好的方式解決中低收入群體的住房問題。

　　-關(guān)于兩限房質(zhì)疑

　　正方反方 百姓棄選兩限房很正常

　　京華時報：去年，北京很多人棄選兩限房，這引起了各界質(zhì)疑：兩限房是否是百姓喜歡的房子？兩限房存在的最大問題是什么？您怎么看這些質(zhì)疑？

　　洪亞敏：購房者棄選兩限房不能說他們挑剔。既然兩限房是商品房的一種，它就和挑選其他商品房一樣可以被放棄。在商品房價格上漲時，大家搶購兩限房，在商品房價格下行時，大家就可以有更多的選擇。百姓喜不喜歡兩限房，價格因素很重要。

　　不過，兩限房自身有很多問題。首先，兩限房的價格、品質(zhì)等諸多因素不能及時隨著市場變化而變化，特別是兩限房的價格不可調(diào)整，一旦商品房價格接近或低于兩限房，產(chǎn)生的價格損失由誰來負(fù)擔(dān)？其次，政府部門參與了兩限房建設(shè)，在建設(shè)過程中必然要履行相應(yīng)的政府程序，這樣，兩限房的建設(shè)周期就會很長。對于開發(fā)商來說，他們可變的空間就極其有限。

　　陳云峰：棄選本身非常正常，一搶而光反而有些不正常。在去年推出的兩限房中，絕大部分市民還是購買了房子，棄選的人數(shù)和房屋數(shù)量相比微不足道，這屬于買賣中常見的現(xiàn)象，并不能說明什么問題。不過，在商品房價格不斷下行的情況下，限價房的價格優(yōu)勢確實逐漸消失，開發(fā)商可以考慮微調(diào)價格。

　　潘石屹：由于兩限房的價格不能隨市場的變化作出調(diào)整，開發(fā)商必須被動接受。同時，兩限房的土地流拍現(xiàn)象也愈發(fā)嚴(yán)重。2008年北京市流拍的兩限房地塊接近兩位數(shù)，還有多幅地塊最終只能以底價成交。

　　-關(guān)于兩限房停建

　　正方：不能停建但應(yīng)該進(jìn)行完善

　　反方：制約了購房自由應(yīng)該停建

　　京華時報：就目前已經(jīng)開工建設(shè)的兩限房面積計算，未來5年內(nèi)，北京將向市場提供十幾萬套兩限房，兩限房是否會對商品房帶來很大沖擊？兩限房是否應(yīng)該停止建設(shè)？

　　陳云峰：十幾萬套兩限房在幾年內(nèi)集中上市，肯定會對商品房市場帶來影響，但不會有巨大的沖擊。因為購買兩限房有戶籍門檻，也就是說，至少要有北京戶籍的人才能夠買兩限房，而且還得符合家庭收入等要求，計算下來，這類人群并不是多數(shù)。而商品房消費(fèi)群體，70%都是外地來京人員，這個群體不會突然減少。所以，對商品房的沖擊不會很大。對于兩限房停建問題，我覺得不能停建，但確實需要繼續(xù)完善。

　　洪亞敏：兩限房絕對應(yīng)該停建。兩限房本身特殊的屬性，讓它與商品房和保障房之間產(chǎn)生交叉。符合購買兩限房的年輕人，經(jīng)過幾年工作，有可能有能力購買商品房，但5年的禁售令，制約了他們改善的自由，這對商品房市場就會帶來消極影響。所以，還是應(yīng)該停建兩限房。

　　潘石屹：兩限房未來將面臨越來越嚴(yán)重的滯銷和空置風(fēng)險。在完成了平抑房價過快上漲的歷史使命之后，兩限房已經(jīng)到了退出歷史舞臺的時候了。

　　隋振江：在實施的過程中，我們要處理好保障性住房、限價房、商品房的計劃配比關(guān)系，要根據(jù)供求情況、價格情況來調(diào)控，如果商品房價格還在上升，我們就要加大供應(yīng)量；如果商品房回到限價房的水平，我們就要適當(dāng)減少供應(yīng)量。

　　-關(guān)于兩限房門檻

　　正方反方 北京暫不降低購買門檻

　　京華時報：購買兩限房必須要有京籍戶口，但更多購房者是來京工作的外來人口。兩限房戶籍門檻降低后肯定會增加兩限房的銷量，您認(rèn)為這個門檻是否可以降低？

　　洪亞敏：北京的人口容納能力是有限的，盡管首都?xì)g迎全國各地的人民，但北京現(xiàn)有的資源并不能承擔(dān)更多人口的長期駐留。因此，降低兩限房門檻或取消北京戶籍問題非常棘手，需要政府認(rèn)真考慮。

　　陳云峰：這個問題不好回答。降低兩限房準(zhǔn)入門檻的口子一開，水流就會很大，人口控制問題就會成為新的問題。而且在實際操作中，哪類沒有戶口的人群可以買，哪類又不能買，這個界定工作不好把握。

　　隋振江：降低兩限房準(zhǔn)入門檻需要根據(jù)供需關(guān)系進(jìn)行調(diào)整。北京在滿足現(xiàn)有申請人的購房需求條件下，暫不會放低限價房的準(zhǔn)入門檻。目前北京的限價房輪候家庭有2萬多戶，但今年提供的房源才有1.9萬套。因此，北京暫不考慮降低限價房的門檻。

　　-兩限房那些事

　　1.什么是兩限房

　　兩限房(限制價格、限制戶型)是在2006年房價過快上漲的背景下，為調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，建立分層次的住房供應(yīng)體系，解決中等收入城鎮(zhèn)居民家庭(所謂“夾心層”)的住房困難，填補(bǔ)經(jīng)濟(jì)適用房和普通商品房之間的保障真空，同時平抑房價而出臺的臨時性政策。

　　2008年2月29日，北京正式開建兩限房。當(dāng)年，北京共建設(shè)兩限房450萬平方米，今年將竣工90萬平方米，首批1.9萬套兩限房將迎來住戶。今年，北京表示繼續(xù)加大兩限房建設(shè)面積，共開工建設(shè)650萬平方米兩限房。

　　2.什么家庭可申請

　　申請家庭應(yīng)當(dāng)推舉具有完全民事行為能力的家庭成員作為申請人，申請人須具有本市戶口。單身家庭提出申請的，申請人須年滿30周歲。

　　申請家庭人均住房面積、家庭收入及家庭總資產(chǎn)凈值須符合規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)，并實行動態(tài)管理。另外，遠(yuǎn)郊區(qū)縣家庭申購條件由區(qū)縣政府結(jié)合實際確定，報市政府批準(zhǔn)后公布。

　　本市城八區(qū)申請購買限價商品住房家庭年收入、住房及總資產(chǎn)凈值須符合以下標(biāo)準(zhǔn)：3人及以下家庭，年收入在8.8萬元及以下，人均住房使用面積在15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值在57萬元及以下；4人及以上家庭，年收入在11.6萬元及以下，人均住房實用面積在15平方米及以下，家庭總資產(chǎn)凈值在76萬元及以下。

　　3.誰能優(yōu)先購買

　　在符合申請條件的家庭中，屬于下列三類家庭之一的可優(yōu)先購買:(一)解危排險、舊城改造和風(fēng)貌保護(hù)、環(huán)境整治、保障性住房項目和市重點工程等公益性項目所涉及的被拆遷或騰退家庭；(二)家庭成員中有60周歲以上(含60周歲)的老人、嚴(yán)重殘疾人、患有大病或做過大手術(shù)的人員、優(yōu)撫對象的家庭；(三)已通過經(jīng)濟(jì)適用住房購買資格審核自愿放棄購買經(jīng)濟(jì)適用住房的家庭。