昨日是央行房貸新政正式實施的日子,購房者到底對“救市”利好買不買賬?置業(yè)信心是不是有所恢復?在救市新政出臺后的首個周末,記者調(diào)查走訪了部分典型樓盤,發(fā)現(xiàn)喜憂參半,人氣看漲了,優(yōu)惠縮減了,開發(fā)商也想著“提價”了。而在“救市細則”截止日,各銀行并沒有拿出具體細則,拖延跡象十分明顯。專家認為,銀行的房貸信息與流程要公開透明操作,以給購房者明確決策信息,開發(fā)商提價的想法則斷不可行,很可能自食其果。

　　調(diào)查

　　關(guān)外　看房者多了成交量升了

　　在房產(chǎn)新政出臺后的首個周末,記者調(diào)查走訪了部分典型樓盤。令一些開發(fā)商高興的是,這兩天確實人氣漲了,看房的人多了,一些人還交了定金。但是,對于關(guān)內(nèi)的小戶型樓盤,觀望者還是居多,開發(fā)商看重的投資客很少到場。

　　上周日,記者來到龍崗中心城的幾個樓盤探訪。接近中午,“君悅龍庭”的售樓大廳里有一些人在看房,3對購房者正跟銷售人員洽談。一銷售人員告訴記者,當天已接待的看房者比平時多了一些,成交也多了,剛剛就成交了一套,客戶交了定金,但合同推到11月1日后再簽。

　　在“招商·依山郡”,記者在五六分鐘的時間里,就接連碰到4撥前來看盤的人,大家看了樣板房,興致很高,其中一人受訪表示:“知道樓市新政出來了,特意抽周末空閑時間來看房�！痹摫P銷售人員稱“這兩天成交量上升很明顯”。從記者采訪的一些購房者來看,來看房的人分兩種,一種是擔心新政出臺后深圳房價可能會上漲,因此來看看現(xiàn)實情況究竟如何；另一種是之前擔心房價繼續(xù)跌,現(xiàn)在政策變了,認為繼續(xù)跌的可能性小了,覺得現(xiàn)在買房還可以省掉一些交易稅和房貸利息。

　　在龍崗中心城的“公園大地”樓盤,周末兩天上門量有200多批次,而之前的周末只有130多批次。周日晚,該盤相關(guān)負責人高超接受記者電話采訪時介紹,這兩天交了定金初步確定成交的有25套,比以前周末的銷售量多出10來套。簽合同當然是推遲到11月,以便客戶能享受到房貸優(yōu)惠。

　　關(guān)內(nèi)　投資客觀望開發(fā)商失望

　　關(guān)外的樓盤賺了人氣,也收獲了一些成交量,但關(guān)內(nèi)的情況就不如人意。即將入市的小戶型樓盤“金地名座”,上門量500多批次,相比前幾個周末,變化不大,盡管營銷負責人高駿將其解釋為“處于推新貨階段,已積累了一定的客戶量,樓市新政后不會明顯增加客戶”,但業(yè)內(nèi)人士解讀認為,此現(xiàn)象部分說明關(guān)內(nèi)樓盤對置業(yè)者的吸引力并未因新政而放大。

　　在“高發(fā)城馳”樓盤,相關(guān)負責人劉先生告訴記者,周末兩天上門看房登記的客戶有70—80批次,人數(shù)比平時稍多了10%左右,新政對于該盤的潛在客戶影響并不大。同時,上門來的客戶誠意度也不高,大家的觀望情緒仍然濃厚。劉先生說,其實高發(fā)城馳從以前的22500元/平方米的價位降到現(xiàn)在的16000元/平方米,降價幅度達30%,正常來看這個價格完全可以撬動市場,但購房者依然在觀望,成交量沒有明顯抬頭。

　　在接受記者采訪的一些關(guān)內(nèi)樓盤開發(fā)商看來,樓市新政的效果值得懷疑。盡管他們認為價格基本已經(jīng)降到位,但市場并不買賬。他們將這種僵持的局面更多歸因于樓市投資者的依然沉迷,相對來說,自住客并不是他們的目標客戶。受訪的部分開發(fā)商認為,他們所期待的投資客這一需求主體的消費如果不能被有效激發(fā),當下的冷清局面就很難改變。不過,令其尷尬的是,股市的持續(xù)下跌和整個經(jīng)濟大環(huán)境的日益蕭條,許多投資客、中小企業(yè)主等都被套牢,想要解套,還需一段時日。

　　數(shù)據(jù)　上周最低日成交40套

　　樓市新政引發(fā)供應“井噴” 成交萎縮

　　受樓市新政影響,上周深圳全市有6個批準入市項目,供應量大幅增加。而成交方面,一周成交量明顯萎縮,價格卻明顯上揚。業(yè)內(nèi)人士估計樓市新政將于11月1日全部實施,導致大部分購房者推遲購房行動。

　　根據(jù)中國指數(shù)研究院深圳分院發(fā)布的數(shù)據(jù),上周(10.20—10.26)深圳批售量大增,有6個項目批售上市,共提供2285套、22萬平方米商品房,其中商品住宅有2001套、20.97萬平方米,套數(shù)和面積環(huán)比分別增長625%和1559%。該院分析師楊奕表示,供應量“井噴”,主要由于政府上周二公布鼓勵購房政策,并于11月開始實施,許多開發(fā)商紛紛取證,準備分享樓市新政帶來的市場。

　　相比供應而言,短期的市場成交明顯出現(xiàn)等待優(yōu)惠而引起的萎縮。據(jù)統(tǒng)計,全市商品住宅成交總套數(shù)為660套,平均每日成交94套,環(huán)比減少32.03%。上周成交量出現(xiàn)明顯回落,主要是消費者為減少購房成本,紛紛推遲購房。從每日成交情況來看,上周單日成交套數(shù)最高為164套、1.66萬平方米,比前周單日最大成交套數(shù)少34套；上周單日最低成交套數(shù)為40套、0.47萬平方米,比前周單日最小成交套數(shù)少51套。楊奕表示,從跟蹤數(shù)據(jù)可以看出,樓市新政在上周三經(jīng)各大媒體報道后,深圳住宅成交量從上周四就急轉(zhuǎn)直下,上周成交量受新政公布影響而萎縮,估計新政實施后,成交量將有明顯回升。

　　在房價方面,上周深圳商品住宅成交均價為14079元/平方米,環(huán)比上漲10.20%。全市商品住宅成交均價環(huán)比下跌的區(qū)域只有福田區(qū)和南山區(qū),跌幅分別為8.88%和4.64%,其他4個區(qū)域的住宅成交均價環(huán)比均出現(xiàn)不同幅度的上漲。楊奕分析,上周全市商品住宅成交均價環(huán)比明顯上漲,主要是政府出臺個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率將在11月1日起下調(diào)到1%,許多欲購買90平方米及以下普通住房的首次購房者推遲了購房行動,導致小戶型成交量減少,而大戶型的成交比例增長導致本周成交均價明顯提升。

　　對于未來走勢,楊奕分析,一方面開發(fā)商推后了推盤進度,有些原計劃上周和本周推出的房源,可能推遲到下月政策實施以后推出,市場上沒有新房源入市的強大推動；另一方面,購房者希望享受到政策實施后的優(yōu)惠稅費,推遲購房行為,預計本周成交量也不會太高,到下周成交量或會有明顯回升。

　　銀行 貸款利率低于存款　央行救樓新政難執(zhí)行

　　上周三央行推出救市措施,從昨日起,商業(yè)性個人住房貸款利率下限擴大為貸款基準利率的0.7倍,最低首付款比例調(diào)整為20%。而昨日,本地部分銀行均表示將根據(jù)央行出臺的具體實施細則,制定相關(guān)措施。不過,至昨日記者截稿時止,央行并未公布具體細則。部分銀行人士則認為,央行出臺的救市措施在銀行內(nèi)部很難統(tǒng)一執(zhí)行。

　　面對央行出臺的救市措施,各家銀行均在等待央行的具體細則,深發(fā)展則提前向記者披露,將會采取應對措施。在深圳發(fā)展銀行第三季度業(yè)績發(fā)布會上,該行副行長李寶瑞表示:“我們非常歡迎人民銀行對于房地產(chǎn)按揭貸款利率政策的調(diào)整,我們會按照人民銀行政策的安排,調(diào)整相關(guān)的個人住房按揭貸款的政策。”針對央行推出的救市新政,深發(fā)展對居民首次購房、購買普通型住房和改善型普通型自住房貸款方面的需求,將會根據(jù)借款人購房的實際情況、套型的建筑面積、信用記錄及還款能力等,對客戶作出綜合評定。在貸款利率和首付款比例上,將按照優(yōu)惠條件給予支持。不過,這需要一系列的實施細則。深發(fā)展將關(guān)注央行今后出臺的政策,根據(jù)央行發(fā)布的新政策、新細則,制定操作細則。

　　而新的利率政策調(diào)整,將降低銀行在按揭住房貸款方面的利差收入,但并不影響銀行以往的貸款。李寶瑞介紹,此次央行政策的調(diào)整是針對居民首次購買自住型住房和改善型住房的需求,不會影響存量的個人貸款利率下調(diào),但是,對于所有銀行的利差都會產(chǎn)生一定程度影響。他表示,深發(fā)展將在合理評估貸款風險的基礎上,對于低風險貸款給予優(yōu)惠利率,更好地為居民購買普通型住房提供信貸支持,同時,對于高風險實行較高利率,主動治理和防范風險。

　　而招商銀行深圳分行個貸人員介紹,此次政策調(diào)整,銀行將很難認真落實。他介紹,目前招行的個人購房按揭貸款五年期以上的利率水平,執(zhí)行8.5折的基準利率。目前的年貸款利率是6.3495%,如果按照新出臺的政策,就是5.229%的利率。而目前銀行五年期以上的存款利率是5.58%,即銀行的貸款利息還不如存款利息高,對于銀行短期經(jīng)營來說肯定是有所虧損。同時他介紹,公積金貸款對銀行的影響不大,重要的還是利率調(diào)整。如果要按照新政執(zhí)行,除非國家對銀行進行補貼,或者降低銀行存款利率。他表示,招行在下月將會出臺新的細則。

　　記者還采訪了建行、交行、光大,相關(guān)負責人均表明尚未出臺細則,正在等總行通知。其中,光大銀行深圳分行已暫停新的房貸業(yè)務,但其在深圳有按揭業(yè)務的樓盤并不多；建設銀行深圳分行表明“按照人民銀行的規(guī)定,自2008年10月27日起開始執(zhí)行新的貸款政策”,將根據(jù)客戶是否首次購房、自住房或非自住房、套型建筑面積等是否系普通住房,以及借款人信用記錄和還款能力等因素,制訂差別化的利率政策和首付款比例要求。

　　動向 開發(fā)商意圖漲價

　　專家稱“不可取” 下周成交量預計明顯回升

　　暫時成交的“地量”沒有引起各方的擔心,大家都預期11月1日新政全面實施后,成交量會出現(xiàn)明顯反彈。目前,市場在售的部分樓盤已縮小了優(yōu)惠幅度或停止了優(yōu)惠,有開發(fā)商還向記者透露,不好樓盤都有“提價”的可能性。這些新現(xiàn)象似乎不是好事,有專家擔憂,當前仍然龐大的推盤量可能會因開發(fā)商的提價仍會延續(xù)滯銷的局面,奉勸開發(fā)商還是不要如此“犯險”,以免落入更尷尬境地。

　　政府救市,在一定程度上鼓動了部分開發(fā)商對旗下樓盤的漲價信心。昨日,有龍崗一在售樓盤的開發(fā)商向記者透露,現(xiàn)在很多開發(fā)商都有漲價的可能性,其也可能對旗下樓盤進行漲價。

　　記者注意到,自從救市政策出臺后,市場在售的部分樓盤已縮小了優(yōu)惠幅度或停止了優(yōu)惠。深圳金地公司一負責人向記者評論說,縮小優(yōu)惠幅度很正常,目前的政策提振了開發(fā)商的信心,有些樓盤前期折扣多的,現(xiàn)在就可能會收緊一點；有些開發(fā)商銷售壓力和資金壓力不大的,就不著急加快銷售了。救市之前,深圳樓市的成交量確實不太正常,現(xiàn)在政策變了,肯定會激發(fā)部分購房者的需求。

　　對于開發(fā)商的漲價可能,部分專家表示反對。美聯(lián)物業(yè)市場研究部研究員馮永恒表示,現(xiàn)在市場供應量很大,開發(fā)商意圖漲價是不明智的。據(jù)國土局數(shù)據(jù)統(tǒng)計,2007年全年一手成交50598套,二手成交87061套。鑒于2007年樓市炒作大行其道,甚至個別物業(yè)的炒作近80%,若視2007年樓市炒作高達50%,則意味著去年成交的一二手樓分別有25299套和43530套需要重新進入二手市場轉(zhuǎn)讓。當然也不排除部分一手成交當年就進入了二手市場,據(jù)此粗略估計去年一二手成交將有5萬套物業(yè)將形成今年的供應,這是二手供應；而據(jù)國土局數(shù)據(jù)顯示,目前有近6萬套一手物業(yè)筆待售,這樣今年一二手物業(yè)供應量超過10萬套之巨。而2008年1—9月一二手月均成交量分別是2933套和3442套,按此行情計算,目前存量消耗時間需要1年半時間。然而未來還大量新增一手物業(yè)入市,估計要完全消耗目前一二手存量,至少需要三年以上時間。在這種嚴峻供求關(guān)系下,漲價不可取。

　　從另一方面,投資客參與的角度來說,漲價也是不現(xiàn)實的,因為投資客現(xiàn)在大量參與市場的可能性很小。中國指數(shù)研究院深圳分院分析師楊奕表示,對于炒樓的投資客,目前的購房風險還是比較高,目前國家仍是強力打壓這部分需求的,在稅費和房貸利率方面都有較高的成本；如果是考慮長期持有,用于出租的購房投資客,關(guān)內(nèi)南山、福田的租金回報率還是要高于關(guān)外寶安、龍崗的,如果南山、福田的價格能夠穩(wěn)定在16000元左右的水平,可以考慮作出投資決策。(盧先兵 丁侃）