目前，2008年一季度銀行貸款已開(kāi)始投放，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和投資者所期待的“貸款松動(dòng)”局面并未出現(xiàn)。地產(chǎn)信貸從緊進(jìn)一步加強(qiáng)了樓市調(diào)控的力度。

　　杠桿融資難再續(xù)

　　“第二套房貸款？最多只能貸六成，5年期以上利率在基準(zhǔn)利率7.83%的基礎(chǔ)上上浮10%，即8.613%。沒(méi)有優(yōu)惠利率�！苯�日，記者致電建設(shè)銀行、工商銀行、深圳發(fā)展銀行詢問(wèn)房貸，得到的回答如出一轍。

　　“現(xiàn)在各家銀行審貸都很?chē)?yán)，額度和去年相比只少不多。”建設(shè)銀行、深圳發(fā)展銀行在上海的支行信貸部負(fù)責(zé)人告訴記者，利用信貸杠桿融資炒房現(xiàn)在沒(méi)那么容易了，首付比例、利率成本和以前相比都有較大幅度提高。

　　第二套房貸款新規(guī)出臺(tái)前，無(wú)論購(gòu)買(mǎi)多少套房，銀行基本都給予優(yōu)惠利率，即在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上下浮15%。而現(xiàn)在，第二套房(及以上)利率須從高，在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮10%。以2007年央行第六次加息后的5年期以上貸款基準(zhǔn)利率7.83%計(jì)算，此前炒房者支付利率一般為6.655%，而現(xiàn)在高達(dá)8.613%，相差近2個(gè)百分點(diǎn)。

　　以購(gòu)買(mǎi)一套100萬(wàn)元的住房為例，此前首付三成，30年期月供為4471.5元；現(xiàn)在炒房的話，首付至少四成，30年期月供達(dá)4628.4元。折算下來(lái)，對(duì)于貸款炒房人而言，近似于房?jī)r(jià)成本上浮了10%。

　　開(kāi)發(fā)商“找錢(qián)”難

　　比投資客更急于“找錢(qián)”的是開(kāi)發(fā)商。多家房地產(chǎn)企業(yè)反映，“感覺(jué)今年貸款難貸！”究其原因，在緊縮貨幣政策下，銀行幾乎無(wú)一例外地收縮公司貸款保個(gè)人貸款，砍削對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款成了眾銀行的不二選擇。

　　以建設(shè)銀行為例，2008年新增貸款3500億元，而2007年總量在5000億元以上；今年建行個(gè)人貸款投放量1300億元，盡管比去年減少200億元，但占比大幅提高。這意味著公司貸款額度銳減，房地產(chǎn)企業(yè)所能貸到的款項(xiàng)自然相應(yīng)地大大降低。

　　日信證券分析指出，在房地產(chǎn)行業(yè)的資金來(lái)源中，商業(yè)銀行直接貸款向來(lái)占比很高，在資金緊縮過(guò)程中，不具備競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)、行業(yè)地位低、發(fā)展前景黯淡的中小開(kāi)發(fā)商將首先被壓縮。

　　房地產(chǎn)企業(yè)從資本市場(chǎng)融資的渠道同樣也在收窄。根據(jù)滬深兩市上市公司公告統(tǒng)計(jì)，2007年通過(guò)A股IPO集資的上市公司達(dá)到120家，募集資金額達(dá)4143億元；實(shí)施增發(fā)的企業(yè)有156家，增發(fā)募集資金總額達(dá)2712億元。截至2007年6月份的數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)上市企業(yè)從二級(jí)市場(chǎng)融資就達(dá)1100億元。但從2007年10月份以來(lái)，多家上市公司申報(bào)的增發(fā)方案已擱置。

　　“細(xì)水長(zhǎng)流”取代“大水漫灌”

　　對(duì)于普通買(mǎi)房人而言，“房錢(qián)”在2008年同樣是個(gè)不能回避的問(wèn)題。

　　嚴(yán)控信貸對(duì)于普通購(gòu)房人有著雙重意味：一是“緊箍”不會(huì)落到他們頭上，工、農(nóng)、中、建四大銀行盡管新增貸款總量有些有所減少，但個(gè)人房貸削減不多，比例反而有所提高。信貸向滿足真實(shí)住房需求傾斜的態(tài)勢(shì)明顯。

　　二是貸款發(fā)放方式與往年有所改變：不再是按年度放款，而是每個(gè)季度按比例發(fā)放。換言之，信貸“水量”沒(méi)有減多少，但“放水”的方式改變了，由原來(lái)的“大水漫灌”改為現(xiàn)在按季“細(xì)水長(zhǎng)流”。這有利于熨平樓市的大起。(徐壽松)