購房者 喜憂參半
“不在觀望中堅(jiān)持，就在還貸中掙扎。”面對持續(xù)上升的房價(jià)，無論是購房者、準(zhǔn)購房者，還是無力購房者，只能這樣安慰自己。相比之下，倒是可以等待廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房來保障自己的人們，在2007年結(jié)束前盼到了久違的政策。
對于比上不足比下有余的購房者中的“夾心層”而言，2007年無疑是痛苦的。望著從年初漲到年末的房價(jià)，手中的鈔票的增長速度永遠(yuǎn)趕不上房價(jià)的上漲速度。據(jù)統(tǒng)計(jì)，僅10月份一個(gè)月，北京新建商品房價(jià)格就同比上漲了17.8%，二手房價(jià)格同比上漲了11.7%。
“如果說前兩年在買與不買中我還猶豫不決，那么今年我已經(jīng)徹底放棄了買房的計(jì)劃�！痹率杖�6000元左右的何先生告訴記者，即使加上父母一輩子攢出來的二三十萬元血汗錢，想在北京買房也只能望洋興嘆。而記者注意到，這一人群面積有蔓延之勢。
不僅僅是北京，根據(jù)國家發(fā)改委的統(tǒng)計(jì)，今年全國房價(jià)漲幅呈加快之勢。今年10月，70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲9.5%。其中，新建商品住房銷售價(jià)格同比上漲10.6%，二手住房銷售價(jià)格同比上漲8.7%。
在深圳、北京房價(jià)仍領(lǐng)漲全國的同時(shí)，一些二、三線城市房價(jià)漲幅也在加快，如烏魯木齊、北海10月新建商品房價(jià)格同比分別上漲18.5%和17.7%。與此同時(shí)，長三角地區(qū)部分城市房價(jià)出現(xiàn)回升勢頭，如杭州、寧波10月新建商品房價(jià)格同比分別上漲10.8%和19.1%。
在這種情況下，“雙限房”可能成為這些小白領(lǐng)們的“救命稻草”。根據(jù)北京鏈家地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前北京限價(jià)房用地已確定18宗，土地總面積450公頃，規(guī)劃建筑面積約350萬平方米。以平均每套80平方米計(jì)算，這些土地將形成4.5萬套左右的限價(jià)商品房。
“看上去很美�！钡蜗壬荒槦o奈地表示，目前還不知道購買限價(jià)房的準(zhǔn)入門檻，也不知道自己到底能不能買。據(jù)了解，就在近日北京首批限價(jià)房開建之際，針對“誰能購買限價(jià)房”、“什么時(shí)候能買限價(jià)房”等老百姓最關(guān)心的問題，有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示相關(guān)規(guī)定還在研究中。
“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題。”令人振奮的是，近期溫家寶總理在新加坡表明了中央解決老百姓住房問題的決心和信心。如果此前，有人還為“調(diào)控僅僅是穩(wěn)定房價(jià)而非打壓房價(jià)”心存疑慮，那么溫總理的講話則讓百姓們看到了“居者有其屋”的希望。
實(shí)際上，有經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出，當(dāng)前在解決好低收入家庭的住房保障問題后，“夾心層”的住房問題的解決之道也為期不遠(yuǎn)。從長遠(yuǎn)來看，這部分人占全國人口的比例將越來越大，所以需要更具“前瞻性”的公共政策。
“肉價(jià)、菜價(jià)漲了政府要管，大家買不起房，政府也一定不會(huì)坐視不管。雖然我今年27歲了，但還可以再等兩年�！焙蜗壬蝗缂韧仄诖�。
投資客 冒險(xiǎn)突圍
“你說，明年房價(jià)會(huì)跌嗎？”近段時(shí)間，這句話出現(xiàn)的幾率幾乎像在倫敦街頭的“今天天氣怎么樣”一樣頻繁。看得出來，在瘋狂的樓市和高壓政策之間反復(fù)的投資者們顯得有些心力焦瘁。
“瘋漲”成了今年全國樓市的主旋律，從北京到深圳，從廣州到南京……今年一季度，各大城市的房價(jià)迅速進(jìn)入上升通道，而且一些二線城市的房價(jià)直逼一線城市，以至于曾經(jīng)房價(jià)控制得最為理想的上海也開始蠢蠢欲動(dòng)，并在二、三季度以改善型自住需求為支撐點(diǎn)奮起直追。
于是，一批2005年以來一直被“套”的投資者們開始在稅收轉(zhuǎn)嫁、捂盤惜售和惡意跳價(jià)上“做功課”，又在開發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)以及自住購房者等各方共同的“協(xié)助”下，成功翻身，大撈一筆。
如溫州炒房團(tuán)成員吳先生，在長三角投資房產(chǎn)已有三、四年，目前在上海、杭州等地?fù)碛袔资追孔印?005年宏觀調(diào)控之后，他在上海投資的房源突然沒了銷路，之后便進(jìn)入“深套”期。“今年年初的時(shí)候我們還要拍中介的馬屁，甚至要不惜花錢動(dòng)用媒體廣告來宣傳。”
然而，隨著一季度后樓市的復(fù)蘇，吳先生和他的“炒友”們重新開始翹起二郎腿。“今年第三季度樓市最旺，跟瘋了一樣，中介打電話過來我們都是一周一個(gè)價(jià)的，有時(shí)候還有好幾個(gè)下家搶我的房子�！睂�(shí)際上，今年二、三季度時(shí)，各地樓市中都充斥著吳先生這樣的投資客。
不過，作為房價(jià)上漲的重要推手之一，投資者最無法招架的，還是宏觀調(diào)控。新出臺的房貸新政，無疑就是一枚重磅炸彈，把投資者的期望炸得粉碎。9月27日晚，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合下發(fā)了《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，對于第二套住房實(shí)行首付比例不低于四成，利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍的政策，樓市傳聞已久的個(gè)貸首付提高終于在“十一”之前有了明確的著落。
10月初，一家中介公司市場部對數(shù)據(jù)庫中隨機(jī)抽取的300名投資客戶進(jìn)行市場調(diào)查顯示：接近六成的投資型客戶認(rèn)為，提高首付將導(dǎo)致樓市降溫，未來房價(jià)走勢看淡；接近七成擁有多套住宅的客戶表示，如果第二套房首付和利率大幅提高，將選擇拋售手中的房源套現(xiàn)。由于數(shù)據(jù)庫中絕大部分是較早進(jìn)入樓市的客戶，300名客戶中大多數(shù)人的房源價(jià)格漲幅都在160%以上，因此多數(shù)人表示在市場預(yù)期降低的情況下，可能會(huì)選擇低于目前二手房行情的價(jià)格出售房屋。
果不其然，10月之后全國各大城市的商品房成交量開始下滑，不少南方城市還率先出現(xiàn)降價(jià)局面。“很多專家都說未來樓市風(fēng)險(xiǎn)很大，可是目前市場上投資的渠道太少，也不穩(wěn)定。我覺得在買房方面，市場內(nèi)需求還是很大的，我考慮再等一等�！眳窍壬倪x擇有些冒險(xiǎn)，但同時(shí)也反映出了一部分投資者的“僥幸”心態(tài)。
中介 前路艱辛
“從現(xiàn)在開始，中國房地產(chǎn)市場五年，甚至十年內(nèi)不會(huì)再現(xiàn)此前的樓市火爆盛景�！边�記得2005年初，上海信義房產(chǎn)一位即將離職的二手房經(jīng)紀(jì)人陳先生向記者感慨，受制于“國八條”等緊縮性政策影響，處于炒房最高峰的上海樓市急轉(zhuǎn)直下，陳先生的經(jīng)紀(jì)人生涯也由此從月收入過萬的“天堂”直線跌落。
然而，僅一年多時(shí)間，上海樓市神奇般重返“天堂”。2007年前三季度，上海、北京、深圳、廣州等城市商品房交易再現(xiàn)“一房難求”的壯觀景象，且這一景象奇跡般發(fā)生在一日緊似一日宏觀調(diào)控氛圍中。這一點(diǎn)，連海內(nèi)外最知名的中介品牌企業(yè)高層也沒有想到。
“樓市基本上是從5月份開始回暖，”一位上海中介人士告訴記者。5月到8月間，上海房價(jià)創(chuàng)2005年樓市“頂峰時(shí)期”的新高，樓市交易更是因供應(yīng)緊張達(dá)到一房難求的地步。全國樓市同樣漲聲一片。
根據(jù)年初的社科院報(bào)告，專家預(yù)測2007年全國房價(jià)漲幅可能控制在5.5%之內(nèi)。而截至10月，每月房價(jià)漲幅均刷新年內(nèi)新高，到10月，全國房價(jià)月同比漲幅已經(jīng)高達(dá)9.5%。
“從收益出發(fā)，我們當(dāng)然愿意看到這樣的局面，但是也確實(shí)預(yù)感到了新一次低谷即將到來。這一方面是基于國家不會(huì)坐視這種失控局面不管，所以肯定要出進(jìn)一步的緊縮政策，另一方面，即便是市場自行調(diào)控，這樣的不正常上漲也必將迎來泡沫破滅。與其這樣，我們更希望樓市能夠以合理態(tài)勢穩(wěn)步發(fā)展�！币晃簧虾６址拷�(jīng)紀(jì)人在8月時(shí)向記者表示。
市場人士的調(diào)控之憂很快在9月變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)。9月27日，央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，12月，兩部門再發(fā)《補(bǔ)充通知》，將第二套房統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)明確界定為家庭，即夫妻二人各買房也要以第二套計(jì)算。公積金貸款第一套購房，也要在第二套購房中遵循四成首付和上調(diào)利率的規(guī)定。
加上年內(nèi)5次加息，調(diào)控組合拳終于在2007年年終時(shí)刻開始發(fā)力。雖然部分市場人士認(rèn)為，每年年底都是樓市交易淡季，因此目前的成交量縮水不能說明是調(diào)控影響的結(jié)果。但交通銀行某信貸經(jīng)理介紹，今年后幾個(gè)月，房貸業(yè)務(wù)量縮水30%以上甚至更多，則是不爭的事實(shí)。
到11月，市場傳出消息，全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)百強(qiáng)企業(yè)深圳市中天置業(yè)評估有限公司總裁卷款外逃，眾多門店一夜間關(guān)門。業(yè)內(nèi)人士介紹，這一現(xiàn)象雖然是調(diào)控氛圍中的市場個(gè)別案例，但可以預(yù)見中介商普遍面臨業(yè)績縮水危機(jī)。
“一些剛性需求和投資需求，受加息、二套限令等政策的影響，都在放緩置業(yè)計(jì)劃�！蹦辰�(jīng)紀(jì)人表示。上海易居研究院某高層表示，“如果加上樓市結(jié)構(gòu)調(diào)控的影響，樓市新一輪調(diào)控期正在到來。”
官員 左調(diào)右控
時(shí)值年終，各行各業(yè)進(jìn)入對2007年“不平凡一年”的回顧與總結(jié)，而尋找最受尊敬的行業(yè)人物成為對這一年歷史永久懷念的重要切口與側(cè)面。
然而，回顧2007年中國房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的風(fēng)云際會(huì)，我們試圖找尋最受尊敬的房地產(chǎn)調(diào)控官員，卻實(shí)難成行。這一方面說明異常敏感的調(diào)控話題令官員們均選擇了盡一切可能的低調(diào)，因此很難看到亮出個(gè)人鮮明觀點(diǎn)和執(zhí)行思路的調(diào)控人物；另一方面又預(yù)示著未來房地產(chǎn)調(diào)控在政策層面仍有極其繁雜的部門協(xié)調(diào)與地方執(zhí)行難題。
反觀這一年，確實(shí)也曾經(jīng)出現(xiàn)敢于向高房價(jià)公開說“不”的官員。2007年初兩會(huì)期間，廣州市市長張廣寧擲地有聲地表示，廣州將全力以赴把房價(jià)壓下來，至少要穩(wěn)定在合理的水平，并勸告中低收入者不要著急買房�！斑@不是隨便說說，作為一級政府，說到就一定要做到，這樣才能贏得老百姓的理解和信任�！睆垙V寧在隨后的市政府常務(wù)會(huì)議上說。而他提到的具體方案包括加大廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，并通過加大土地供應(yīng)量、收回閑置地、規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)交易等系列措施，對廣州房價(jià)全面調(diào)控。
而根據(jù)70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格指數(shù)統(tǒng)計(jì)，廣州今年以來的房價(jià)漲幅確實(shí)沒有排進(jìn)“過快”行列，但截至10月，廣州房價(jià)同比漲幅6.6%，新房銷售價(jià)格同比漲幅7.8%�？梢姡胝嬲鋵�(shí)已有政策思路，將房價(jià)控制在合理水平，無論是廣州還是其它房地產(chǎn)風(fēng)云城市，執(zhí)政者還有很長的調(diào)控之路要走。
2007年房地產(chǎn)調(diào)控官員的另類表情還包括不同部門、不同級別政府對調(diào)控目標(biāo)與實(shí)施方式的理解不同。
以物業(yè)稅政策為例，包括中房協(xié)會(huì)長宋春華等均表示，物業(yè)稅將在明年正式“實(shí)轉(zhuǎn)”試點(diǎn)，國稅總局高層也公開表示，正在積極穩(wěn)妥地進(jìn)行物業(yè)稅出臺前的準(zhǔn)備工作。但來自建設(shè)部的權(quán)威人士卻認(rèn)為，物業(yè)稅“實(shí)轉(zhuǎn)”仍有諸多障礙，如房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)和管理體制仍不完善，土地出讓金集中繳納制度在當(dāng)前城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的作用，不允許因物業(yè)稅出臺而快速轉(zhuǎn)變。這兩大瓶頸直接決定物業(yè)稅近期出臺的可操作性不強(qiáng)。
再如對房地產(chǎn)宏觀調(diào)控效果的不同認(rèn)識。建設(shè)部相關(guān)人士在接受記者采訪時(shí)表示，目前全國城市人口的居住狀況已有較大改善，房價(jià)上漲壓力主要來自于一線城市房價(jià)過高的社會(huì)影響，并可能帶動(dòng)三、四線城市不合實(shí)際的跟漲。但總體來說房價(jià)仍然處于合理發(fā)展階段。
而來自發(fā)改委等部門研究學(xué)者卻認(rèn)為，目前房價(jià)上漲幅度已經(jīng)接近資產(chǎn)價(jià)格泡沫狀態(tài)。如果宏觀調(diào)控政策被地方各利益階層化解，加上匯市調(diào)整、國際資本進(jìn)入和證券市場趨熱等流動(dòng)性推動(dòng)，樓市可能出現(xiàn)硬著陸危機(jī)。
“我們最怕和媒體碰面，在目前房地產(chǎn)宏觀調(diào)控攻堅(jiān)期，官員的每一句個(gè)人表態(tài)都可能帶來市場震動(dòng)，如果表態(tài)有違調(diào)控思路，那真是事關(guān)烏紗帽的大事�！币晃槐本┓康禺a(chǎn)相關(guān)部門官員稱。
“2008年，地方政府和各執(zhí)行部門能否放下對小范圍利益群體的考慮，甚至犧牲部分地方政府收益，來切實(shí)落實(shí)中央調(diào)控任務(wù)，將成為房地產(chǎn)市場走向的決定性因素。”專家評價(jià)。
外資 故作鎮(zhèn)定
“我們繼續(xù)看好中國房地產(chǎn)市場，投資興趣不減�！焙�2006年一樣，同樣面對“限外令”的外資2007年對投資中國樓市的表態(tài)依然積極；但和2006年不一樣的是，態(tài)度歸態(tài)度，2007年的外資在行動(dòng)上更加謹(jǐn)慎低調(diào)，因?yàn)樘魬?zhàn)難度在加大，需要他們花費(fèi)更多的心思和時(shí)間。
“這種情況從來沒有發(fā)生過。”一位外資開發(fā)商的上周末過得不太開心，因?yàn)樗麆傤I(lǐng)取了上海市盧灣區(qū)兩幅地塊的掛牌文件，卻在周末被告知這批今年上海中心城區(qū)出讓面積最大的地塊，外資不能參加競買，理由則是地塊“建設(shè)條件不適合外資參與開發(fā)”。
的確，隨著今年一系列緊鑼密鼓的限外政策發(fā)布實(shí)行，地方政府也開始改變立場，對于外資已經(jīng)不再像以往那么張臂歡迎了。哪怕境外投資企業(yè)競得了土地，還面臨著國家發(fā)改委審批以及商務(wù)部備案，這個(gè)過程往往長達(dá)半年甚至更長時(shí)間。正因?yàn)槿绱耍赓Y在買下土地之后，注冊公司以及支付土地出讓金的進(jìn)程相當(dāng)緩慢。
直接開發(fā)不成，那就走收購的“老路”。摩根士丹利收購永新城2棟公寓樓，印尼三林收購老西門項(xiàng)目，香港永新國際收購淡水灣花園63套公寓，一家荷蘭基金收購虹口富杰大廈……光在上海，今年的成功案例已不少，但要知道，還有更多沒有成功的案例，這也使得原先雄心勃勃進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的外資開始有些坐不住。
最近的范例是已告“落空”的上海華旭國際廣場，這個(gè)被業(yè)內(nèi)稱之為“336項(xiàng)目”的寫字樓項(xiàng)目，位于人民廣場附近，由于地段極好，早早就被外資“瞄上”。今年7月，坊間開始傳言，韓國基金mirae有意向收購該項(xiàng)目，投入資金高達(dá)11億元人民幣。而在此前，該基金已將浦東小陸家嘴合生創(chuàng)展名下的一棟寫字樓收入囊中。但出人意料的是，這筆買賣始終“梗”在那里。“這個(gè)項(xiàng)目一直批不下來，近期結(jié)果終于明朗了，開發(fā)商已經(jīng)表態(tài)，要自己持有和招商�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者。
又如在北京，愛爾蘭財(cái)富控股集團(tuán)計(jì)劃以41億元整體收購西單M項(xiàng)目一事，曾被視為毫無懸念。但在今年4月卻發(fā)生了戲劇性的逆轉(zhuǎn)，中糧集團(tuán)最后接盤該項(xiàng)目。原來，最后公布的轉(zhuǎn)讓條件要求，西單M項(xiàng)目新的受讓方及其控股股東必須是境內(nèi)合法注冊和有效存續(xù)的企業(yè)法人，且具有在北京市大型商業(yè)、寫字樓綜合物業(yè)10年以上的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)等。對此，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，這次外資收購未獲批準(zhǔn)的原因，和國家的限外政策有直接關(guān)系。
今年的限外政策比去年明顯密集。繼著名的“限外令”(171號文)在去年出臺之后，今年3月商務(wù)部又發(fā)布了《2007年全國吸收外商投資工作指導(dǎo)性意見》(25號文)，明確提出“嚴(yán)格限制外商投資房地產(chǎn)”。3個(gè)月之后，商務(wù)部、外管局又聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(50號文)，據(jù)悉當(dāng)時(shí)在外資圈之中引起一陣騷動(dòng)，“大老板拿到文件后，關(guān)在辦公室研究了半天�！币晃煌赓Y投資公司的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人告訴記者。（柯鵬 于祥明 海潮 于兵兵 李和裕 唐文祺）
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